Huis verkopen zonder makelaar, met hulp

Huis verkopen zonder makelaar kan in België perfect: jij verkoopt zelf, je betaalt geen commissie, en je krijgt hulp bij de waardebepaling, het verkoopdossier, de foto's en de publicatie.

De rolverdeling is duidelijk. Jij geeft de bezoeken, praat met de kandidaat-kopers en beslist of je een bod aanvaardt. Verkocht.be bereidt de verkoop voor: een waardebepaling ter plaatse met een geschreven rapport, een professionele fotoreportage, je zoekertje op Immoweb, Zimmo en Verkocht.be, en een te-koop-bord aan je gevel. Woon je in Oost- of West-Vlaanderen, dan doen onze eigen keurders ook het EPC, de asbestkeuring en de elektrische keuring, samen in één huisbezoek.

Hoe verkoop je je huis zelf, en wie doet wat?

Je verkoopt je huis zelf door de taken te verdelen: jij verkoopt en beslist, Verkocht.be bereidt je verkoop voor, en bemiddelen doet enkel een vastgoedmakelaar die bij het BIV is ingeschreven.

Die grens is wettelijk: wie als zelfstandige het beroep van vastgoedmakelaar uitoefent, moet ingeschreven zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (FOD Economie). Niemand bij Verkocht.be is dat. Daarom geven wij geen bezoeken in jouw plaats en voeren we geen gesprekken met kopers over de prijs.

De keuringen zijn optioneel: in een pakket vink je enkel aan wat je woning nog nodig heeft. Wat elk pakket bevat en wat het kost, zie je op de pakketpagina. Twijfel je tussen een coach en een makelaar, lees dan vastgoedcoach of makelaar.

Mag je je huis verkopen zonder makelaar?

Ja. De wet vraagt een notariële akte, geen makelaar. Een verkoop moet overgeschreven worden in de registers van het hypotheekkantoor, en dat kan enkel met een akte van de notaris (notaris.be). Ook de lijst met verplichte documenten van Vlaanderen.be noemt geen makelaar.

Ook zonder immo mag je verkopen. Een immo of immokantoor is in Vlaanderen gewoon een vastgoedmakelaar: een tussenpersoon die je vrij kiest. Kies je er geen, dan zoek je zelf je koper en betaal je geen commissie. De notaris blijft wel verplicht voor de akte, want pas met die akte is de koop tegenwerpelijk aan derden.

Let op het moment waarop je verkoop vastligt. Zodra jij en een koper akkoord zijn over de woning en de prijs, is de verkoop bindend. Laat het compromis daarom opstellen of nakijken door je notaris, zoals ook notaris.be aanraadt. Meer over zijn rol lees je bij de notaris bij een verkoop. Het korte juridische antwoord staat in is een makelaar verplicht?

Wat is je woning waard, en welke vraagprijs kies je?

Een waardebepaling geeft je een vork, geen exacte prijs: ze toont binnen welke marge je woning waard is. De koper beslist uiteindelijk wat hij biedt.

Begin met de gratis online waardebepaling. Je geeft onder meer je gemeente, het type woning, de oppervlakte, de staat en het EPC-label in en krijgt een indicatie op basis van notarisprijzen per gemeente. Kies je later een pakket, dan komt er een waardebepaling ter plaatse bij, met een geschreven rapport.

Kies daarna een vraagprijs binnen die vork. Een te hoge vraagprijs schrikt kopers af, een te lage laat ruimte liggen bij het eerste bod. Hoe je die prijs verdedigt als een koper lager biedt, lees je in onderhandelen over de verkoopprijs.

Welke attesten heb je nodig om je woning te verkopen?

Om je woning te verkopen heb je bijna altijd een EPC, een bodemattest, vastgoedinlichtingen en een keuringsattest van de elektrische installatie nodig. Voor een gebouw van voor 2001 komt er een asbestattest bij.

• EPC: moet er zijn ten laatste wanneer je advertentie voor het eerst verschijnt. Het label of de score staat in het zoekertje, en bij label E of slechter vermeld je ook de renovatieverplichting. Een door het VEKA erkende energiedeskundige stelt het op (Vlaanderen.be). Meer bij het EPC-attest.
• Bodemattest: verplicht bij elke verkoop, ook van een appartement. Je krijgt het binnen 14 dagen, of binnen 60 dagen als de grond in het grondeninformatieregister staat. Zie bodemattest bij verkoop.
• Vastgoedinlichtingen: de vroegere stedenbouwkundige informatie. Ze zijn verplicht voor de koper en mogen niet ouder zijn dan een jaar. Jij of je notaris vraagt ze aan via het Vastgoedinformatieplatform; de levering duurt hoogstens 20 kalenderdagen.
• Elektrische keuring: het verslag van de controle gaat bij de akte naar de koper. Is de installatie niet in orde, dan heeft de koper 18 maanden vanaf de akte om ze te laten herstellen en opnieuw te laten keuren door een erkend organisme naar keuze. Details bij de elektrische keuring voor een verkoop.
• Asbestattest: verplicht voor een gebouw van voor 2001. Je bezorgt het aan de koper ten laatste bij het ondertekenen van het compromis (OVAM). Zo vraag je het aan: asbestattest aanvragen.

Verder horen je eigendomstitel, de kadastrale gegevens en de informatie over overstromingsgevoeligheid in het dossier; die laatste staat ook in je advertentie. Soms komt er een postinterventiedossier of een attest voor je stookolietank bij. De volledige lijst staat op Vlaanderen.be en bij alle verplichtingen bij een verkoop.

Wat kost zelf verkopen?

Zelf verkopen is niet gratis. Je betaalt de attesten en de retributies die de overheid vastlegt, eventueel een pakket met een vaste prijs, maar geen commissie.

Twee bedragen liggen vast. Het bodemattest kost sinds 1 januari 2026 73,05 euro per volledig kadastraal perceel, of 275,05 euro voor een deel van een perceel (Vlaanderen.be). Voor de vastgoedinlichtingen betaal je 37,70 euro excl. btw platformretributie per perceel. Daar komt een gemeentelijke retributie bij van 20 tot 294 euro excl. btw per perceel, afhankelijk van je gemeente (athumi).

Voor het EPC, de asbestkeuring en de elektrische keuring bestaat geen vaste overheidsprijs. De prijzen van de pakketten en van de keuringen die je erbij kan nemen, vind je op de pakketpagina. Alle kosten samen, met een uitgewerkte rekensom, staan bij de kosten van een huisverkoop.

Hoeveel bespaar je zonder makelaar?

Je bespaart de commissie die een makelaar aanrekent. Hoeveel dat is, verschilt per makelaar en staat in de bemiddelingsopdracht die je met hem zou tekenen.

Een gemiddeld percentage noemen we hier bewust niet: we vonden er geen officiële bron voor. Vraag dus het tarief van de makelaar die je overweegt, met btw inbegrepen, en trek er je eigen kosten van af. Dat zijn de attesten, de retributies en eventueel een pakket.

De kostenvergelijker zet de commissie van een makelaar naast een vaste pakketprijs, zodat je het verschil voor jouw verkoopprijs ziet. Hoe makelaars hun loon opbouwen, lees je bij de commissie van een makelaar en in makelaarskosten in België.

Hoe verloopt de verkoop, van bod tot akte?

Na de bezoeken krijg je een bod. Aanvaard je het, dan ligt de verkoop vast: het compromis volgt, en binnen maximaal vier maanden de akte bij de notaris.

1. Voorbereiden. Plan eerst de waardebepaling, de attesten en de foto's. Het EPC moet klaar zijn voor je zoekertje online komt.
2. Publiceren en bezoeken. Je woning staat op Immoweb, Zimmo en Verkocht.be. Jij plant de bezoeken en leidt kopers rond.
3. Bod en compromis. Een koper doet een bod; jij aanvaardt, weigert of doet een tegenvoorstel. Hoe je dat afweegt, lees je bij een bod aanvaarden of weigeren. Het compromis legt de afspraken vast, met de voorwaarden en de datum van de akte (compromis en akte).
4. Akte. De notaris verlijdt de akte en laat de verkoop registreren. De koper betaalt het verkooprecht: 2 procent als het zijn enige eigen woning wordt, anders in de regel het algemene tarief van 12 procent.

Elke stap in detail, met wat je wanneer klaarlegt, staat in het huis verkopen zonder makelaar stappenplan.

Wanneer kies je beter wel een makelaar?

Zelf verkopen heeft twee echte nadelen: je steekt tijd in de bezoeken, en je praat zelf met kopers over geld. Wil je dat niet, dan is een makelaar zinvol. Wil je zelf beslissen en de commissie sparen, dan verkoop je zelf met hulp.

Tekende je al een bemiddelingsopdracht? Die kan je herroepen binnen 14 kalenderdagen vanaf de dag na ondertekening. Een exclusieve opdracht van bepaalde duur loopt hoogstens zes maanden, en een opdracht van onbepaalde duur zeg je op met hoogstens twee maanden opzeg. Dat regelt het KB van 28 september 2023 (FOD Economie). Hoe je dat doet, lees je bij je makelaarscontract opzeggen.

Beide routes naast elkaar: makelaar of zelf verkopen. Wat zelfverkopers vaak fout doen: veelgemaakte fouten bij zelf verkopen.

Twee misverstanden over zelf verkopen

Wie zelf vastgoed verkoopt, staat juridisch niet zwakker. De notaris maakt dezelfde akte, met of zonder makelaar, en pas die akte maakt de koop tegenwerpelijk aan derden. Ook de verplichte documenten blijven dezelfde: de lijst van Vlaanderen.be geldt voor elke verkoop. Sommige stukken, zoals het verslag van de elektrische keuring en de informatie over overstromingsgevoeligheid, horen zelfs bij of in de akte.

Appartement verkopen zonder makelaar: wat is anders?

Bij een appartement komen de documenten van de syndicus erbij, en voor een gebouw van voor 2001 ook het asbestattest van de gemene delen.

Elke vereniging van mede-eigenaars (VME) van een gebouw van voor 2001 moet uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest van de gemene delen hebben. Bestaat het al, dan deel je het mee bij de verkoop. De regel die sinds 1 mei 2025 geldt, gaat over gemeenschappelijk gebruikte delen bij één eigenaar, niet over elke verkoop van een appartement (OVAM).

Het bodemattest is ook voor een appartement verplicht, net als het EPC van je eigen wooneenheid. Welke stukken je bij de syndicus opvraagt, lees je bij een appartement verkopen. De asbestregels voor gemene delen staan bij het asbestattest voor een appartement.

Ook in deze situaties kan je zelf verkopen, met extra aandachtspunten:

• Geërfd: een huis verkopen na een erfenis
• Uit elkaar: de woning verkopen bij een scheiding
• Met een huurder erin: een verhuurde woning verkopen
• Werk aan de woning: een huis in slechte staat verkopen
• Pas gebouwd: nieuwbouw verkopen
• Liever bij opbod: openbare of onderhandse verkoop

Veelgestelde vragen

Hoe doe je een bod op een huis zonder makelaar?

Je bezorgt je bod rechtstreeks aan de verkoper, het best schriftelijk, met het bedrag, je voorwaarden (bijvoorbeeld het krijgen van een lening) en hoe lang je bod geldt. Aanvaardt de verkoper, dan is de verkoop gesloten, want jullie zijn akkoord over woning en prijs. Hoe een verkoper een bod afweegt, lees je bij een bod aanvaarden of weigeren.

Wie stelt het compromis op als je zonder makelaar verkoopt?

Laat het compromis opstellen of nakijken door een notaris. Notaris.be raadt dat aan, omdat de verkoop bindend is zodra koper en verkoper akkoord zijn over woning en prijs. De akte en de registratie volgen binnen maximaal vier maanden. Wat erin moet staan, lees je bij compromis en akte.

Mag Verkocht.be de bezoeken doen of met kopers onderhandelen?

Nee. Bezoeken in jouw plaats geven en namens jou onderhandelen is bemiddeling, en dat mag enkel een vastgoedmakelaar die bij het BIV is ingeschreven. Niemand bij Verkocht.be is dat. Wij bereiden je verkoop voor met de waardebepaling, de foto's, de publicatie en je dossier; de bezoeken en het bod blijven bij jou.

Kan je een makelaarscontract nog herroepen?

Ja, binnen 14 kalenderdagen vanaf de dag na de ondertekening. Dat herroepingsrecht geldt sinds 1 februari 2024 bij elke bemiddelingsopdracht. Is die termijn voorbij, dan zeg je een opdracht van onbepaalde duur op met hoogstens twee maanden opzeg. De stappen staan bij makelaarscontract opzeggen.

Wie betaalt de registratierechten bij de verkoop?

De koper. Wordt het zijn enige eigen woning, dan betaalt hij 2 procent verkooprecht; voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026 gelden daarvoor strengere voorwaarden. Het algemene tarief, bijvoorbeeld voor een tweede verblijf, is 12 procent. Meer in registratierechten voor de koper.

Moet je belasting betalen als je je huis verkoopt?

Dat hangt af van je situatie, zoals het soort eigendom en hoe lang je het al hebt. Je notaris gaat het voor jouw dossier na. De regels op een rij vind je in belastingen bij de verkoop van je huis.

Klaar om te beginnen? Zoek eerst uit wat je woning waard is. Daarna kies je of je een pakket neemt of enkel de keuringen bestelt, die we in Oost- en West-Vlaanderen uitvoeren.