Makelaarscontract opzeggen: regels 2026

Je hebt een contract getekend met een vastgoedmakelaar, maar het loopt niet zoals verwacht. De woning staat online, de communicatie stokt of de commissie valt tegen. Je makelaarscontract opzeggen is in Vlaanderen wettelijk geregeld door het Koninklijk Besluit Bemiddelingsopdrachten van 28 september 2023, dat sinds 1 februari 2024 van kracht is. In deze gids vind je precies wanneer opzeggen kan, wat het kost, en hoe je de opzegging waterdicht op papier krijgt.

Mag je een makelaarscontract opzeggen?

Ja, een makelaarscontract opzeggen mag altijd. Het KB Bemiddelingsopdrachten verplicht elke bemiddelingsovereenkomst om een opzegbeding te bevatten waarmee jij als consument de opdracht eenzijdig kan stopzetten, zonder motivering. Alleen de voorwaarden verschillen per contracttype.

Dat opzegrecht is geen gunst van je makelaar. Het is dwingend recht: elk beding dat in je nadeel afwijkt van het KB is nietig. Je vindt het opzegbeding meestal terug onder de rubriek "einde van de overeenkomst" of "opzeggingsmodaliteiten" in je contract. Staat er niks in je contract? Dan val je automatisch terug op de wettelijke regels.

Drie momenten waarop opzeggen simpel is

Niet elke opzegging is even complex. Er zijn drie scenario's waarin het opzeggen van je vastgoedmakelaar vlot verloopt, zonder vergoeding:

• Binnen de herroepingstermijn: 7 werkdagen na ondertekening (14 kalenderdagen als je thuis tekende).
• Na stilzwijgende verlenging: opzegtermijn van 1 maand, geen vergoeding verschuldigd.
• Bij wanprestatie: als je kan aantonen dat de makelaar zijn verplichtingen niet nakomt, vervalt de opzegvergoeding.

Herroepingsrecht: 7 werkdagen om je te bedenken

Het herroepingsrecht is de makkelijkste manier om een makelaarscontract op te zeggen. Binnen 7 werkdagen na ondertekening mag je kosteloos en zonder reden terugkomen op je handtekening. De termijn start de dag na ondertekening en eindigt op de 7e werkdag om middernacht. Zaterdagen, zondagen en feestdagen tellen niet mee.

Tekende je het contract bij jou thuis, in een pop-up-kantoor of via een bezoek op locatie? Dan valt het contract onder de regels voor verkoop buiten de verkoopruimten van de onderneming. In dat geval geldt een verlengde herroepingstermijn van 14 kalenderdagen. Dit is geregeld in Boek VI van het Wetboek Economisch Recht.

Je herroeping hoeft geen formele inhoud te hebben. Een e-mail met de zin "ik herroep de overeenkomst van [datum]" volstaat, al raden we altijd aan om ze ook aangetekend te versturen. Bewaar het verzendbewijs minimaal 2 jaar. Meer achtergrond over exclusief vs niet-exclusief makelaarscontract vind je in onze vergelijking.

Contract van bepaalde duur opzeggen

De meeste verkoopopdrachten worden afgesloten voor een bepaalde duur: vaak 3 of 6 maanden, soms 9 maanden. Bij een exclusief contract legt het KB een maximum op van 6 maanden. Een contract van bepaalde duur kan je in principe niet tussentijds opzeggen zonder vergoeding: de overeenkomst eindigt van rechtswege op de afgesproken einddatum.

Wil je toch vroeger eruit? Dan activeer je het opzegbeding dat verplicht in elk contract staat. Je betaalt een opzegvergoeding die wettelijk beperkt is (zie hieronder), en je respecteert de opzegtermijn die in je contract staat. Meestal is die 30 dagen, soms 60 dagen. Langer mag niet.

Exclusief versus niet-exclusief

Bij een exclusief contract mag de makelaar tot 6 maanden alleenrecht eisen. Na die 6 maanden eindigt de exclusiviteit automatisch, zelfs als het contract doorloopt. Bij een niet-exclusief contract heb je meer vrijheid: je mag andere makelaars inschakelen of zelf verkopen, en opzeggen is typisch goedkoper. Voor wie opzeggen overweegt omwille van de commissie, kan ook zelf je huis verkopen zonder makelaar een logische vervolgstap zijn.

Contract van onbepaalde duur opzeggen

Contracten zonder einddatum komen minder vaak voor bij woningverkoop, maar zijn niet uitgesloten. Bij een bemiddelingsopdracht van onbepaalde duur mag je altijd opzeggen, met een opzegtermijn van maximaal 2 maanden. De makelaar mag geen langere termijn bedingen. Een termijn van 3 of 6 maanden in je contract is ongeldig en wordt herleid tot 2 maanden.

Een contract kan ook van onbepaalde duur worden na een stilzwijgende verlenging. Als je contract van 6 maanden automatisch doorloopt zonder dat je opzegde, dan geldt vanaf de verlenging een speciaal gunstig regime: je mag opzeggen met een opzegtermijn van 1 maand, zonder opzegvergoeding. De makelaar moet je trouwens tijdig waarschuwen dat de initiële termijn afloopt. Doet hij dat niet, dan kan je de stilzwijgende verlenging aanvechten.

Opzegvergoeding: zo wordt ze berekend

De grote angst van veel verkopers is de factuur achteraf. Gelukkig is de opzegvergoeding voor een makelaarscontract gekapt door het KB. De regels zijn simpel maar belangrijk, zeker als je je huis snel daarna alsnog verkoopt.

Een rekenvoorbeeld. Je woning staat te koop voor 350.000 euro. De makelaar vraagt 3% commissie, wat neerkomt op 10.500 euro. Zeg je op na 4 maanden terwijl de woning niet verkocht raakt binnen 6 maanden na opzegging? Dan betaal je maximaal 25% of 2.625 euro. Verkoopt je woning binnen die 6 maanden alsnog via een eigen kanaal of andere makelaar? Dan kan de vertrokken makelaar tot 7.875 euro opeisen.

Dat laatste maakt de opzegging vaak minder aantrekkelijk dan gedacht. Kijk daarom kritisch naar de commissie die je makelaar vraagt en reken scenario's door voor je opzegt. Een overzicht van alle kosten bij een huis verkopen helpt om het financiële plaatje compleet te maken.

Stappenplan: makelaarscontract opzeggen in 5 stappen

Een gestructureerde aanpak voorkomt discussie achteraf. We lopen de procedure door zoals advocaten en notarissen hem aanbevelen.

Stap 1: lees je contract en opzegbeding

Haal je getekend exemplaar erbij. Zoek naar de secties "duur van de overeenkomst", "opzegbeding", "opzegtermijn" en "opzegvergoeding". Noteer de exacte einddatum, de opzegtermijn en het percentage van de opzegvergoeding. Kijk ook of er een clausule staat over verkochte bezoekers binnen 6 maanden na einde. Die lookback-clausule is wettelijk gemaximeerd maar wordt vaak volledig uitgeschreven.

Stap 2: bepaal je juridische grond

Val je nog in de herroepingstermijn? Start met een herroeping. Is je contract stilzwijgend verlengd? Roep die verlenging in. Klopt er iets niet aan de prestaties van je makelaar (bv. geen publicatie op Immoweb, geen bezichtigingen na 3 maanden)? Verzamel bewijs van wanprestatie. Deze grond bepaalt of je een vergoeding verschuldigd bent.

Stap 3: stel de opzegbrief op

Schrijf een korte, feitelijke aangetekende brief met de volgende elementen: je naam en contactgegevens, het adres van de te verkopen woning, het contractnummer of de datum van ondertekening, de reden (optioneel bij een regulier opzegbeding), de gewenste einddatum en een verzoek om schriftelijke bevestiging binnen 14 dagen. Een voorbeeldbrief vind je verderop.

Stap 4: verstuur aangetekend en bewaar alles

Stuur de brief aangetekend via Bpost. Bewaar het verzendbewijs en een fotokopie van de brief zelf. Vraag bij de ontvangstbevestiging meteen ook een lijst op van alle bezoekers en partijen aan wie de makelaar je contactgegevens of de woning heeft voorgelegd. Die lijst heb je nodig om de lookback-clausule correct af te toetsen.

Stap 5: bevestig einde en ga verder

Zodra de opzegtermijn verstreken is, eindigt de opdracht. Vraag de makelaar om de zoekertjes op Immoweb, Zimmo en Realo offline te halen, het bord weg te halen, en de digitale sleutels of toegangscodes te retourneren. Controleer binnen een week of de online advertenties effectief verdwenen zijn.

Voorbeeldbrief: opzegging makelaarscontract

Een duidelijk geschreven brief neemt veel discussie weg. Pas onderstaand model aan jouw situatie aan.

Aan: [Naam vastgoedmakelaar BV]
[Adres]
[Postcode en gemeente]

Betreft: Opzegging bemiddelingsopdracht dd. [datum contract], eigendom [adres woning]

Geachte,

Bij deze zeg ik de op [datum ondertekening] tussen ons gesloten bemiddelingsovereenkomst voor de verkoop van de eigendom gelegen aan [adres] eenzijdig op, conform artikel [nummer opzegbeding] van het contract en het KB van 28 september 2023 betreffende bemiddelingsopdrachten met consumenten.

De opzegtermijn bedraagt [aantal] dagen, wat betekent dat de overeenkomst eindigt op [einddatum]. Vanaf die datum vervallen alle opdrachten en volmachten die ik aan uw kantoor verleende.

Ik verzoek u om:
1. Binnen 14 dagen een schriftelijke bevestiging van de beëindiging te bezorgen;
2. Alle online zoekertjes (Immoweb, Zimmo, Realo, sociale media) uiterlijk op [einddatum] offline te halen;
3. Een schriftelijke lijst te bezorgen van alle personen aan wie u de woning heeft aangeboden of contactgegevens heeft doorgegeven;
4. De eventuele afrekening van de opzegvergoeding te sturen, met respect voor de wettelijke maxima van het KB Bemiddelingsopdrachten.

Deze brief wordt aangetekend verzonden. Gelieve ontvangst te bevestigen.

Met vriendelijke groet,
[Naam]
[Datum en handtekening]

Wat na de opzegging: zelf verkopen of andere makelaar?

Zodra je contract formeel beëindigd is, heb je drie opties. Je kan overstappen naar een andere vastgoedmakelaar, opnieuw proberen met een niet-exclusieve formule of zelf de verkoop ter hand nemen. Elke keuze heeft zijn eigen afwegingen.

Zelf verkopen wint aan populariteit sinds de vergelijking tussen met of zonder makelaar voor veel verkopers gunstig uitdraait. Je bespaart de commissie (doorgaans 3% tot 5% exclusief btw), maar je investeert wel tijd in fotografie, bezichtigingen en onderhandeling. Voor wie het traject wil leren: ons stappenplan huis verkopen loopt alle fases door.

Kies je voor een nieuwe makelaar? Dan is onze checklist om een makelaar te kiezen een goed startpunt. Zorg dat je eerst de lookback-clausule van je vorige contract uitzit (6 maanden) of expliciet laat uitsluiten in het nieuwe contract, anders riskeer je dubbele commissie als een eerdere bezoeker alsnog koopt.

Fouten die opzegging duurder maken

Opzeggen kan goedkoop of heel duur uitvallen. Vier veelvoorkomende fouten zijn makkelijk te vermijden:

• Niet aangetekend opzeggen. Een e-mail of sms heeft bewijswaarde nul als het tot discussie komt. Stuur altijd aangetekend.
• Opzegtermijn verkeerd berekenen. Tel werkdagen, niet kalenderdagen, tenzij je contract expliciet anders zegt.
• De lookback-clausule vergeten. Wie binnen 6 maanden na opzegging zelf verkoopt aan een eerdere bezoeker van de makelaar, betaalt alsnog 75% commissie.
• Geen bezoekerslijst opvragen. Zonder deze lijst kan de makelaar achteraf claimen dat hij de uiteindelijke koper heeft aangebracht.

Meer info over verplichtingen bij verkoop vind je in onze gids huis verkopen verplichtingen, en voor juridische verdieping verwijzen we naar de officiële FOD Economie pagina over contracten voor vastgoedbemiddelaars en de samenvatting van het BIV.

Veelgestelde vragen over makelaarscontract opzeggen

Kan ik mijn makelaarscontract zomaar opzeggen?

Ja, maar alleen onder de voorwaarden die het KB Bemiddelingsopdrachten van 28 september 2023 oplegt. Binnen 7 werkdagen (14 kalenderdagen bij ondertekening thuis) mag je kosteloos herroepen. Daarna hangt het af van contracttype: bepaalde duur loopt af op de einddatum, onbepaalde duur kan opgezegd worden met maximaal 2 maanden opzegtermijn.

Hoeveel bedraagt de opzegvergoeding voor een makelaarscontract?

De opzegvergoeding bedraagt maximaal 50% van de voorziene commissie als je opzegt binnen de eerste 3 maanden, en maximaal 25% daarna. Als je woning binnen 6 maanden na opzegging toch verkocht wordt door jezelf of een derde, kan de makelaar 75% van de commissie vorderen.

Hoe zeg ik mijn makelaar aangetekend op?

Schrijf een aangetekende brief met contractnummer, adres van de te verkopen woning, datum ondertekening en opzegdatum. Verwijs naar het opzegbeding in je contract en het KB Bemiddelingsopdrachten. Bewaar het verzendbewijs en een kopie van de brief.

Wat is de herroepingstermijn bij een makelaarscontract?

Standaard 7 werkdagen na ondertekening. Als je contract buiten het kantoor van de makelaar werd getekend (bij jou thuis bijvoorbeeld) geldt een verlengde termijn van 14 kalenderdagen conform de regels rond verkopen op afstand en buiten verkoopruimten.

Mag een makelaar mijn contract stilzwijgend verlengen?

Niet zonder duidelijke info vooraf. Na elke stilzwijgende verlenging heb je wettelijk het recht om op te zeggen met een opzegtermijn van 1 maand en zonder opzegvergoeding. De makelaar moet je ook tijdig verwittigen dat het einde van de initiële termijn nadert.

Wat gebeurt er als ik mijn huis verkoop vlak na opzegging?

Als je binnen 6 maanden na opzegging alsnog verkoopt aan een koper die de makelaar heeft aangebracht of contactgegevens van heeft bezorgd, kan hij tot 75% van de commissie opvorderen. Vraag daarom een lijst met geregistreerde bezoekers op bij de opzegging.

Kan ik na het opzeggen van mijn makelaar overstappen naar zelf verkopen?

Ja. Eenmaal de opzegtermijn verstreken en eventuele vergoeding geregeld, ben je vrij om zelf te verkopen of via een andere makelaar. Hou wel rekening met de lookback-clausule van 6 maanden en met de kosten die je bespaart op commissie.

Conclusie: je makelaarscontract opzeggen kan, mits zorgvuldigheid

Een makelaarscontract opzeggen is in Vlaanderen wettelijk beschermd en dus zelden hopeloos. Binnen de eerste werkweek mag je herroepen zonder reden of vergoeding. Daarna gelden heldere regels: maximaal 2 maanden opzegtermijn bij onbepaalde duur, maximaal 50% vergoeding bij bepaalde duur in de eerste 3 maanden, en 75% als je woning binnen 6 maanden na opzegging alsnog verkoopt via een door de makelaar aangebrachte koper.

De sleutel tot een soepele opzegging is documentatie. Lees je contract, verzamel bewijs, stuur aangetekend en vraag een schriftelijke bezoekerslijst op. Wie zo te werk gaat, vermijdt juridische gevechten en kan snel de volgende stap zetten: een nieuwe makelaar, een niet-exclusief contract, of zelf de verkoop in handen nemen. Bij Verkocht.be helpen we dagelijks verkopers om die overstap maken, zonder commissie en met een duidelijk pakket op maat.

Wil je eerst rustig bekijken hoe je met een nieuwe makelaar in zee gaat, wat je mag verwachten van de dienstverlening en welke commissie realistisch is in 2026? Lees dan onze volledige gids huis verkopen via makelaar met BIV-checkpoints, tarieven per prijsklasse en vragen om vooraf te stellen.