Kosten vergelijken: makelaar vs zelf verkopen in 2026
Wat kost een makelaar in Vlaanderen in 2026, en wat houd je over als je zelf verkoopt? Deze gids zet de twee routes naast elkaar, met een interactieve tool en drie concrete rekenvoorbeelden voor woningen van €250.000, €400.000 en €600.000.
Vul je postcode in om je besparing te berekenen
Ontvang je volledig kostenrapport
- ✓ Netto opbrengst berekening op basis van jouw situatie
- ✓ Persoonlijke bespartips voor jouw type woning
- ✓ Checklist: volgende stappen voor jouw verkoop
Je rapport is onderweg!
Check je inbox voor het volledige kostenrapport met je netto opbrengst, bespartips en checklist.
Bovenstaande berekening is indicatief. De registratiebelasting is ten laste van de koper en niet meegerekend. Attestkosten variëren per situatie. Verkocht.be pakketprijs is vast, ongeacht de verkoopprijs.
Hoe werkt onze kosten huis verkopen vergelijker?
De kosten huis verkopen vergelijker hierboven toont in één oogopslag het prijsverschil tussen een klassieke immokantoor-commissie en het vaste pakket van Verkocht.be. Je schuift je verkoopprijs, kiest het type woning (eengezinswoning, appartement of bouwgrond) en vult je postcode in. De tool rekent live met Vlaamse markttarieven 2026: makelaarscommissie, 21% BTW, notariskosten voor de verkoper, verplichte attesten en publicatiekosten.
Het resultaat is geen schatting uit de losse pols. Het is een vergelijking op basis van dezelfde kostenposten die je sowieso betaalt, enkel de manier waarop de woning wordt aangeboden en begeleid verschilt. Zo zie je meteen hoeveel netto opbrengst je overhoudt bij elke route.
Welke kosten zitten er in de huis verkopen vergelijker?
Onderstaande tabel toont de kostenstructuur die onze vergelijker gebruikt voor een referentieprijs van €300.000. De bedragen zijn indicatief en gebaseerd op gemiddelde Vlaamse tarieven april 2026.
| Kostenpost | Via klassieke makelaar | Via Verkocht.be |
|---|---|---|
| Commissie / pakket | €10.500 (3,5%) | €1.499 (vast, incl. btw) |
| BTW (21%) | €2.205 | €419 |
| Notariskosten verkoper | €800 | €800 |
| Attesten en keuringen | €1.200 | €1.200 |
| Publicatiekosten | €150 | Inbegrepen |
| Totaal verkoopkosten | €14.855 | €4.414 |
| Besparing | €10.441 |
Meer detail per kostenpost? Lees onze volledige gids kosten huis verkopen in Vlaanderen of bekijk specifiek de makelaarskosten in België.
Concrete rekenvoorbeelden: 3 woningen, volledige cost-breakdown
De gemiddelden uit een vergelijker geven richting, maar je beslist op basis van je eigen woning. Hieronder werken we drie realistische scenario's uit met een volledige cost-breakdown, een typisch starterswoning aan €250.000, een gezinswoning van €400.000 en een ruimere villa van €600.000. Alle bedragen zijn inclusief btw, op basis van Vlaamse marktdata van april 2026.
Voorbeeld 1: Rijwoning Gent, verkoopprijs €250.000
Een opgefriste rijwoning in Gent-centrum, 110m², EPC-label C. Verkoper is een eigenaar-bewoner (12+ jaar in de woning). Geen meerwaardebelasting, hoofdverblijf-vrijstelling van toepassing.
| Kostenpost | Klassieke makelaar (3,5%) | Zelf via Verkocht.be |
|---|---|---|
| Commissie / pakket | €8.750 | €1.499 |
| BTW (21%) | €1.838 | €419 |
| Notariskosten verkoper (doorhaling hypotheek) | €800 | €800 |
| Attesten en keuringen (EPC, asbest, bodem, elektro, stedenbouwkundig) | €1.150 | €1.150 |
| Publicatiekosten Immoweb + Zimmo | €150 | Inbegrepen |
| Totale verkoopkosten | €12.688 | €4.364 |
| Netto-opbrengst voor verkoper | €237.312 | €245.636 |
Besparing: €8.324. Op een rijwoning aan €250.000 financiert zelf verkopen al snel een keukenrenovatie of een grondige opfris bij de volgende aankoop.
Voorbeeld 2: Halfopen gezinswoning Mechelen, verkoopprijs €400.000
Halfopen bebouwing in Mechelen, 165m² + tuin, EPC-label B. Verkoper is een gezin met twee kinderen dat naar een groter pand verhuist. Hoofdverblijf-vrijstelling van toepassing.
| Kostenpost | Klassieke makelaar (3,5%) | Zelf via Verkocht.be |
|---|---|---|
| Commissie / pakket | €14.000 | €1.499 |
| BTW (21%) | €2.940 | €419 |
| Notariskosten verkoper | €800 | €800 |
| Attesten en keuringen | €1.350 | €1.350 |
| Publicatiekosten Immoweb + Zimmo | €150 | Inbegrepen |
| Totale verkoopkosten | €19.240 | €4.564 |
| Netto-opbrengst voor verkoper | €380.760 | €395.436 |
Besparing: €14.676. Op een doorsnee gezinswoning is dat het equivalent van vier maanden hypotheekafbetaling op de volgende woning of een volledige badkamerrenovatie.
Voorbeeld 3: Villa Knokke, verkoopprijs €600.000
Vrijstaande villa in Knokke-Heist, 220m² + tuin, EPC-label A. Verkoop tweede verblijf na 12 jaar, geen meerwaardebelasting (na 5 jaar bezit).
| Kostenpost | Klassieke makelaar (3,5%) | Zelf via Verkocht.be |
|---|---|---|
| Commissie / pakket | €21.000 | €1.499 |
| BTW (21%) | €4.410 | €419 |
| Notariskosten verkoper | €800 | €800 |
| Attesten en keuringen (incl. asbest, postinterventie) | €1.500 | €1.500 |
| Publicatiekosten Immoweb + Zimmo + Immovlan | €225 | Inbegrepen |
| Totale verkoopkosten | €27.935 | €4.714 |
| Netto-opbrengst voor verkoper | €572.065 | €595.286 |
Besparing: €23.221. Hoe duurder de woning, hoe groter het verschil, omdat de commissie procentueel meegroeit terwijl het Verkocht.be-pakket vast blijft. Op €600.000 betaal je bij een makelaar bijna evenveel in commissie als je voor de attesten, notaris en publicatie samen kwijt bent.
Wil je een gedetailleerd overzicht per kostenpost lezen? Bekijk onze gidsen kosten huis verkopen in Vlaanderen en commissie makelaar bij verkoop. Beide artikels werken in op de individuele kostenposten, deze pagina vergelijkt enkel de routes naast elkaar.
Besparing per verkoopprijs: kosten huis verkopen vergelijken 2026
Hoe hoger je verkoopprijs, hoe procentueel meer commissie je betaalt bij een klassieke makelaar. Het Verkocht.be-pakket is vast. De volgende tabel toont je concrete besparing per prijsschijf, op basis van een aangenomen makelaarscommissie van 3,5% excl. btw. Dat is een rekenaanname, geen officieel tarief: vraag altijd het werkelijke percentage op bij je makelaar.
| Verkoopprijs | Totale kosten via makelaar | Totale kosten via Verkocht.be | Je besparing |
|---|---|---|---|
| €250.000 | €12.735 | €4.414 | €8.321 |
| €350.000 | €16.975 | €4.414 | €12.561 |
| €450.000 | €21.215 | €4.414 | €16.801 |
| €600.000 | €27.575 | €4.414 | €23.161 |
Bedragen inclusief btw, notariskosten verkoper, attesten en publicatiekosten. Voor de exacte berekening op jouw verkoopprijs: vul de vergelijker bovenaan in of bekijk onze kostengids.
Waarom is een kosten huis verkopen vergelijker belangrijk?
De grootste reden waarom verkopers teveel betalen: het prijsverschil is niet zichtbaar tot ná de ondertekening van de makelaarsovereenkomst. Een commissie van 3,5% klinkt als een klein percentage, maar op €450.000 is dat €15.750 plus BTW. Een kosten huis verkopen vergelijker maakt dat verschil concreet, zodat je geïnformeerd kiest, niet op basis van buikgevoel of het eerste voorstel van een makelaar aan de deur.
Een makelaarscommissie is een percentage van je verkoopprijs, het Verkocht.be-pakket is een vast bedrag. Hoe hoger je woning verkoopt, hoe groter het verschil tussen die twee. Je leest meer in onze gids over huis verkopen zonder makelaar.
Wat zit niét in de kosten huis verkopen vergelijker?
Om de berekening zuiver te houden, laat de vergelijker een aantal posten buiten beschouwing. Deze betaal je altijd, ongeacht of je met of zonder makelaar verkoopt:
- Registratiebelasting: voor rekening van de koper, niet de verkoper.
- Meerwaardebelasting: enkel bij doorverkoop binnen 5 jaar, zie onze gids over belastingen op de verkoop van je huis.
- Wederbeleggingsvergoeding: bij vervroegde aflossing van je hypotheek.
- Renovatie of opknapkosten: afhankelijk van je strategie (zie zelf waarde van je huis verhogen).
- Notariële aktekosten bij complexe dossiers: bv. bij huis verkopen bij scheiding of verkoop uit erfenis.
Wat kost een makelaar in Vlaanderen in 2026?
Een makelaarscommissie bedraagt in Vlaanderen doorgaans ongeveer 3% plus btw. Op een woning van €350.000 is dat al snel zo'n €12.700 incl. btw, enkel aan makelaarsloon. Daarbovenop komen notariskosten en attesten.
Bij een vast pakket zoals dat van Verkocht.be betaal je vanaf €899 incl. btw, ongeacht of je huis €250.000 of €600.000 waard is. Voor diepere kostenanalyse per kostenpost, bekijk onze gids makelaarskosten in België of onze pagina commissie makelaar verkoop. Officiële informatie over notariskosten vind je op notaris.be.
Hoe gebruik je de kosten vergelijker optimaal?
- Start met je realistische verkoopprijs. Nog geen waardebepaling? Vraag eerst een gratis waardebepaling.
- Vul je correcte postcode in. Zo krijg je regionale context over attestenkosten in jouw gemeente.
- Kies het juiste type woning. Een appartement heeft andere verplichte attesten dan een bouwgrond.
- Vergelijk altijd de netto opbrengst, niet enkel de kosten. Wat je netto overhoudt hangt af van de verkoopprijs én van wat je aan kosten betaalt, een lagere kost met dezelfde verkoopprijs is pure winst.
- Download het rapport. Zo heb je de cijfers bij de hand tijdens gesprekken met een eventuele makelaar of notaris.
Veelgestelde vragen over de kosten huis verkopen vergelijker
Hoe actueel is de kosten huis verkopen vergelijker?
De tarieven worden elk kwartaal herzien op basis van gemiddelde notariskosten, BTW-wetgeving en de evolutie van makelaarscommissies in Vlaanderen. De huidige versie is afgestemd op april 2026.
Kan ik de berekening gebruiken voor een appartement of bouwgrond?
Ja. De vergelijker maakt een onderscheid per type woning: eengezinswoning, appartement of bouwgrond. Voor een appartement verkopen gelden andere verplichte attesten (bv. basisakte) dan voor een villa, dit wordt in de attestenpost verrekend.
Waarom is de Verkocht.be-prijs vast en niet procentueel?
Omdat het werk van een verkoopbegeleider niet evenredig groter wordt als je huis duurder is. De dossiervorming, fotografie, publicatie en onderhandeling zijn vergelijkbaar voor €200.000 of €600.000. Lees meer in onze pakkettenoverzicht.
Wat is het verschil met een online waardebepaling?
Een waardebepaling schat de verkoopprijs van je woning. De kosten huis verkopen vergelijker berekent je verkoopkosten en netto opbrengst. Beide vul je idealiter in voor een compleet beeld. Start met hoeveel is mijn huis waard.
Kun je de commissie van een makelaar onderhandelen?
Ja, alle makelaarscommissies zijn in principe onderhandelbaar. De realiteit is echter dat de meeste Vlaamse makelaars in 2026 vasthouden aan hun standaardtarief van 3% tot 4%. Een korting van 0,5% op €350.000 betekent pas €1.750 excl. btw besparing, terwijl overstappen naar een vast pakket je al €10.000+ oplevert. Lees meer in huis verkopen via een makelaar.
Welke attesten ben je verplicht bij verkoop in 2026?
Voor een woning in Vlaanderen 2026 zijn altijd verplicht: EPC-attest, elektrische keuring, bodemattest (OVAM), stedenbouwkundig uittreksel en overstromingsinfo. Voorwaardelijk: asbestattest (bij bouwjaar vóór 2001) en postinterventiedossier (bij werken sinds 2001). Voor appartementen komt daar de basisakte met syndicusinformatie bij. Voor een stookolietank bestaat geen verkoopattest, wel een periodieke controleplicht. De attestenpost in de vergelijker ligt standaard op €1.200 en dekt deze verplichtingen. Kies je voor een Verkocht.be-pakket, dan zitten de drie keuringen (EPC, asbest en elektriciteit) inbegrepen en voeren onze eigen erkende keurders ze uit in één huisbezoek. Officiële bronnen: Vlaanderen.be en OVAM.
Klaar om je netto opbrengst te maximaliseren?
Gebruik de kosten huis verkopen vergelijker als startpunt. Bekijk daarna onze pakketten en boek een gratis kennismakingsgesprek. Wil je eerst dieper graven? Onze gids alles over de kosten van je huis verkopen legt elke post in detail uit.
Klaar om te besparen?
