Kosten notaris verkoop huis 2026: €750-€3.200

Bijgewerkt juli 2026: erelonen, registratierechten 2%, rekenvoorbeelden per prijsklasse (€200K tot €500K) en vergelijkingstabel per schijf.

Wat zijn de kosten notaris verkoop huis voor jou als verkoper in Vlaanderen 2026? Zonder lopende hypotheek betaal je doorgaans €750 tot €1.500. Het ereloon notaris verkoop ligt wettelijk vast (degressief per schijf), maar administratieve kosten, btw van 21% en de eventuele doorhaling van je hypotheek lopen op tot €1.500-€3.200 bij een woning van €300.000. Hoeveel kost de notaris concreet in jouw situatie? Dat hangt af van je verkoopprijs, of je nog een lopende hypotheek hebt, en of de verkoop uit de hand of openbaar gebeurt.

In deze gids krijg je het volledige overzicht van notariskosten bij verkoop: wat jij betaalt als verkoper, wat voor de koper is, de tarieftabel per schijf, een rekentabel per prijsklasse én 5 concrete manieren om te besparen. We leggen ook uit wat de notaris precies doet bij een huisverkoop, van compromis tot eigendomsoverdracht.

Verkoop je zelf, zonder makelaar? Dan is het extra belangrijk om de notariskosten verkoop huis goed te kennen, want je hebt geen makelaar die dit voor je uitzoekt.

Huis verkopen via notaris: wat doet de notaris precies?

De notaris speelt een centrale rol bij het juridisch correct en veilig afronden van de verkoop. Hij zorgt ervoor dat alles volgens de wet verloopt, zowel voor jou als verkoper als voor de koper.

Verkoop je zonder makelaar? Dan is het extra belangrijk om de notariskosten correct in te schatten. Dan kan de notaris een nog grotere rol spelen, bijvoorbeeld door extra uitleg te geven over de stappen of te helpen met het opstellen van de verkoopovereenkomst. Maar het blijft wel zo dat jij zelf op zoek gaat naar een koper. Dat is niet de taak van de notaris.

Schatting van je woning

Notarissen kunnen schattingen doen, maar doen het steeds minder zelf. Ze werken meestal samen met externe schatters. Vaak heeft de notaris ook toegang tot recente verkoopprijzen in jouw buurt of kan hij je doorverwijzen.

Vooral bij een openbare verkoop of bij erfenissen is het belangrijk dat de waarde van het pand goed onderbouwd is. Je wil vermijden dat je te laag instapt of potentiële kopers afschrikt met een te hoge prijs.

Graag een professionele schatting van je woning door verkocht? Vraag hier een schatting aan.

Adviseren bij verkoop

De notaris is er niet alleen voor de akte, maar ook om je met kennis van zaken te adviseren. Denk aan uitleg over opschortende voorwaarden (zoals een verkoop onder voorbehoud van een lening), het voorkooprecht van de overheid, of welke documenten wettelijk verplicht zijn in jouw situatie.

Zeker als je zelf je woning verkoopt, is het slim om je notaris tijdig te betrekken. Hij of zij kan je helpen om onaangename verrassingen te vermijden én je dossier van bij het begin juist op te bouwen.

Attesten en documenten

Bij de verkoop van een woning ben je als eigenaar verplicht om een reeks attesten en documenten te kunnen voorleggen. De notaris helpt je om te bepalen wat er nodig is, en kijkt na of alles aanwezig en correct is.

Denk bijvoorbeeld aan het bodemattest, het energieprestatiecertificaat (EPC), de keuring van de elektrische installatie en het postinterventiedossier. Ook documenten zoals het stedenbouwkundig uittreksel en informatie over de stedenbouwkundige vergunningen maken deel uit van het verkoopdossier.

Zonder deze attesten en de juiste technische gegevens kan de verkoop niet doorgaan. De notaris zorgt ervoor dat alles tijdig en correct wordt aangeleverd, zodat de ondertekening van de akte zonder vertraging kan gebeuren.

Juridische ondersteuning

De notaris zorgt ervoor dat jouw rechten als verkoper goed worden beschermd. Hij / zij controleert bijvoorbeeld of er geen beperkingen rusten op je eigendom, of dat er geen oude hypotheek of voorkooprecht meer geldt.

Ook bij specifieke situaties zoals verkoop bij echtscheiding, mede-eigendom of een nalatenschap is juridische begeleiding geen overbodige luxe. De notaris zorgt ervoor dat alle partijen correct geïnformeerd zijn en dat de afspraken rechtsgeldig zijn.

Je notaris voorkomt dus fouten die later geld of kopzorgen kunnen kosten.

Het compromis opstellen

Zodra jij en de koper tot een akkoord komen over de verkoopprijs en voorwaarden, wordt dit vastgelegd in een onderhandse verkoopovereenkomst, ook wel het compromis genoemd.

De notaris kan deze overeenkomst opstellen of nalezen. Zo ben je zeker dat alle nodige gegevens erin staan, zoals de afgesproken verkoopprijs, de opschortende voorwaarden, de datum van de akte en de lijst van bijlagen (zoals de attesten).

Dit document is bindend. Eens het compromis is ondertekend, kunnen beide partijen er in principe niet zomaar op terugkomen. Om deze reden is het belangrijk dat alles correct en volledig is.

Notariële akte

De notariële akte is het officiële document waarmee de verkoop definitief wordt vastgelegd. Dit gebeurt meestal binnen vier maanden na het ondertekenen van het compromis.

De akte wordt ondertekend in aanwezigheid van de notaris, en daarna geregistreerd bij het registratiekantoor.

Vanaf dat moment is de koper officieel eigenaar van het pand. De notaris zorgt ervoor dat alle gegevens kloppen, dat de nodige attesten zijn toegevoegd en dat de overdracht juridisch in orde is.

Zonder notariële akte is de verkoop niet rechtsgeldig. Zowel als je verkoopt via een makelaar of rechtstreeks aan een kandidaat-koper, de notaris is onmisbaar op dit punt.

Betalingen opvolgen

Bij de ondertekening van de akte ontvangt de notaris het geld van de koper, meestal op een speciale derdengeldenrekening. Pas wanneer alles gecontroleerd en goedgekeurd is, wordt het bedrag doorgestort naar jou als verkoper.

De notaris ziet ook toe op de verdeling van de kosten. Denk aan registratierechten, notariskosten of een verrekening van onroerende voorheffing.

Dat geeft je als verkoper gemoedsrust, je weet dat de financiële kant van de zaak veilig en correct geregeld wordt

Aflossing van openstaande schulden

Als je nog een lopende hypotheek hebt op je onroerend goed, dan zorgt de notaris ervoor dat die wordt afgelost met het geld uit de verkoop.

De notaris neemt contact op met de bank, vraagt het exacte aflossingsbedrag op en regelt de schrapping van de hypotheek uit het register. Ook eventuele achterstallige belastingen of openstaande schulden op het gebouw worden op die manier vereffend.

Je hoeft dit dus niet zelf te regelen. De notaris zorgt ervoor dat alles correct wordt afgehandeld, zodat jij zonder zorgen verder kunt.

Huis verkopen via notaris: notaris van koper vs. notaris van verkoper

Een van de meest voorkomende vragen bij het huis verkopen via notaris: moet je dezelfde notaris nemen als de koper? Nee. Als verkoper mag je altijd je eigen notaris kiezen. In de meeste gevallen in Vlaanderen kiezen koper en verkoper elk een eigen notaris, en dat is de aanbevolen aanpak.

Beide notarissen werken dan samen aan één dossier. De erelonen worden verdeeld en worden dus niet dubbel aangerekend. Elke partij heeft zo een eigen vertrouwenspersoon die haar belangen bewaakt.

Tip: Als je je woning zelf verkoopt via notaris (zonder makelaar), is een eigen notaris die jouw dossier van A tot Z opvolgt bijzonder nuttig. De notaris vervangt in dat geval deels de begeleidende rol die een makelaar normaal opneemt.

Voorbeeldberekening notariskosten bij €250.000

Bij een woning van €250.000 liggen de notariskosten voor de verkoper indicatief als volgt:

Vergelijk: bij €300.000 liggen deze kosten tussen €1.500 en €3.200. De registratierechten (sinds 2024 verlaagd naar 2% voor de enige eigen gezinswoning in Vlaanderen = €5.000 bij €250K, anders 12%) zijn altijd ten laste van de koper. Details in onze gids registratierechten 2026.

Openbare verkoop of uit de hand: notariskosten verkoop huis vergeleken

Verkopen via een notaris kan op twee manieren, uit de hand of via een openbare verkoop. De notariskosten zijn bij beide pistes anders opgebouwd. Beide verlopen onder toezicht van de notaris, maar het proces ziet er anders uit.

Bij een openbare verkoop gebeurt de verkoop via opbod. Iedereen mag een bod uitbrengen, vaak via Biddit. Wie het hoogste bod doet, kan de koper worden.

Bij een verkoop uit de hand spreek je zelf met een kandidaat-koper een prijs en voorwaarden af. Ook die verkoop wordt officieel vastgelegd met een compromis en nadien een notariële akte.

Beide vormen hebben voor- en nadelen. Wat voor jou de beste keuze is, hangt af van je situatie, je tijdsdruk en je verwachtingen.

Openbare verkoop

Bij een openbare verkoop wordt je woning publiek te koop gesteld via een biedsysteem. Iedereen kan online meedoen, vaak via Biddit, en een bod uitbrengen binnen een bepaalde periode. De verkoop gaat uiteindelijk naar de hoogste bieder.

Deze manier van verkopen is transparant en snel, maar je hebt minder controle over de verkoopprijs. Je weet vooraf niet waar het eindigt.

Toch is een openbare verkoop interessant in situaties waar snelheid belangrijk is, of wanneer meerdere erfgenamen samen beslissen om een pand van de hand te doen.

Verkoop uit de hand

Bij een verkoop uit de hand verkoop je rechtstreeks aan een kandidaat-koper, zonder veiling, zonder opbod. Je spreekt zelf een prijs af, onderhandelt over voorwaarden en laat daarna alles officieel vastleggen door de notaris.

Deze manier geeft je meer controle over de verkoopprijs en over het moment waarop je verkoopt. Je kunt rustig afwegen wie een goed bod doet en of je op dat moment wil ingaan op het voorstel.

De notaris begeleidt het hele proces en zorgt dat het compromis, de attesten en de akte volledig in orde zijn.

Wanneer is een openbare verkoop een interessante piste?

Een openbare verkoop is niet voor elke situatie ideaal, maar in bepaalde gevallen kan het wél een logische of zelfs noodzakelijke keuze zijn. Denk aan situaties waarbij er meerdere eigenaars zijn die het niet eens raken over de verkoopprijs of de timing. Of wanneer er dringend geld nodig is en een snelle verkoop belangrijker is dan een maximaal bod.

Ook als je woning moeilijk te waarderen is of gelegen is in een regio met veel interesse, kan een verkoop via opbod aantrekkelijk zijn. De concurrentie tussen bieders kan dan in jouw voordeel spelen.

Een openbare verkoop gebeurt altijd onder toezicht van een notaris en verloopt volgens vaste wettelijke regels. Dat zorgt voor transparantie, maar vraagt ook een goede voorbereiding en realistische verwachtingen.

Bij scheiding

Bij een echtscheiding is het vaak moeilijk om tot een gezamenlijke verkoopbeslissing te komen. Zeker als beide partijen mede-eigenaar zijn van de woning.

In dat geval biedt een openbare verkoop een neutrale oplossing. De woning wordt verkocht aan de hoogste bieder, via een eerlijk en transparant proces. De opbrengst wordt nadien verdeeld volgens de afgesproken of wettelijke verdeelsleutel.

De notaris begeleidt beide partijen in dit traject en zorgt ervoor dat alles correct verloopt, zonder dat één van de twee eenzijdig beslist.

Notariskosten verkoop huis: wat betaal je als verkoper?

De kosten notaris verkoop huis zijn niet altijd even duidelijk op voorhand. Wat je precies betaalt, hangt af van de situatie, het werk dat de notaris moet doen en welke documenten nodig zijn.

Bij een standaard verkoop regelt de notaris de opmaak van de akte, de opvraging van attesten, de afhandeling van schulden (zoals een oude hypotheek) en de registratie van het eigendom. Daarvoor rekent hij erelonen en dossierkosten aan.

Goed om te weten: zonder lopende hypotheek en zonder complexe situatie (erfenis, echtscheiding, onverdeeldheid) blijven de kosten notaris verkoop huis meestal beperkt tot €750 à €1.500. De hogere bedragen in de tabellen hieronder gelden vooral wanneer er een hypotheekschrapping (€400-€1.000) bijkomt.

Verkoop je via openbare verkoop, dan komen daar soms extra kosten bij, zoals de bekendmaking of het organiseren van de biedprocedure. De notaris bezorgt je op voorhand een overzicht van de verwachte kosten.

Tarieftabel ereloon notaris (2026)

Het ereloon van de notaris bij verkoop is wettelijk vastgelegd in schijven. Hoe hoger de verkoopprijs, hoe lager het percentage per schijf. Hieronder de actuele tarieven:

Bron: notaris.be. Bovenop het ereloon komen administratieve kosten en btw (21%).

Notariskosten verkoop huis per prijsklasse 2026

Wil je weten hoeveel kost de notaris bij verschillende verkoopprijzen? Onderstaande tabel toont indicatieve notariskosten bij verkoop voor de verkoper in Vlaanderen, gebaseerd op de degressieve tariefschijven en gemiddelde dossierkosten. Inclusief btw 21% en schrapping hypotheek indien van toepassing.

De notariskosten bij verkoop voor de verkoper zijn een fractie van wat de koper betaalt. De koper draagt ook de registratierechten (2% voor de enige eigen gezinswoning, anders 12%). De ereloon notaris verkoop wordt verdeeld tussen notaris-koper en notaris-verkoper wanneer beide partijen een eigen notaris kiezen.

Voorbeeldberekening: notariskosten bij verkoop woning van €300.000

Stel je verkoopt je woning voor €300.000. Wat betaal je dan aan de notaris? Hieronder een indicatieve berekening:

Let op: de koper betaalt apart de registratierechten en de kosten voor de aankoopakte. Bovenstaande bedragen zijn enkel de notariskosten voor jou als verkoper.

Wil je een exacte berekening? Gebruik de rekenmodule op notaris.be of vraag een offerte aan je notaris.

Wie betaalt wat?

In principe betaalt de koper de grootste kosten: de registratierechten, notariskosten voor de aankoopakte, en de erelonen. Jij als verkoper neemt de kosten op jou voor de attesten (zoals EPC, bodemattest en elektrische keuring), het postinterventiedossier en eventuele schulden die nog op het pand rusten.

Bij verkoop uit de hand kan je onderling afspraken maken, maar meestal volgt men de standaardverdeling. De notaris zorgt ervoor dat alle bedragen correct worden afgerekend en dat elke partij krijgt waar ze recht op heeft.

Zo vermijd je discussies over de afrekening en weet je op voorhand wat je netto overhoudt na de verkoop.

Tijdlijn notariskosten verkoop huis: van compromis tot akte

Na het tekenen van het compromis verloopt het notarieel traject volgens een vast stramien. Hieronder vind je de stappen en de gemiddelde doorlooptijd.

Van compromis tot akte duurt de hele procedure gemiddeld 3 tot 4 maanden. Plan dit in bij je verkoopstrategie. Bekijk het volledige stappenplan voor de verkoop van je woning en alle verplichtingen als verkoper.

Kosten notaris verkoop huis vermijden: kan het ook zonder?

Een woning verkopen zonder notaris is in België niet mogelijk. De notariële akte is wettelijk verplicht om de eigendomsoverdracht officieel te maken. Je kunt wel zelf een koper zoeken en een verkoopovereenkomst afsluiten zonder makelaar, maar voor de afhandeling en registratie van de verkoop moet je altijd langs bij een notaris.

Deze kosten zijn wettelijk verplicht en niet te omzeilen. De notaris zorgt ervoor dat het compromis wordt opgevolgd, dat alle documenten in orde zijn en dat de verkoopprijs correct wordt overgemaakt. Of je nu verkoopt via een openbare verkoop, uit de hand, of rechtstreeks aan een vriend of buur. Zonder notaris komt de verkoop er niet.

Besparen op de kosten notaris verkoop huis: 5 tips

De wettelijke erelonen van de notaris liggen vast en zijn niet onderhandelbaar. Toch kan je als verkoper op verschillende manieren besparen op de totale kosten notaris verkoop huis.

1. Vraag tijdig een offerte aan. Neem minstens twee notariskantoren op en vergelijk de administratieve kosten en dossierkosten. Die variëren per kantoor, ook al liggen de erelonen vast.
2. Bereid je attesten zelf voor. Bestel het bodemattest, de elektrische keuring en het EPC-attest zelf. Zo vermijd je dat de notaris dit doet tegen een toeslag voor opzoekingskosten.
3. Los je hypotheek vervroegd af als de wederbeleggingsvergoeding laag is. De hypotheekdoorhaling bij de verkoop kost tussen €400 en €800. Als je hypotheek bijna is afbetaald, kan een vervroegde aflossing goedkoper uitvallen dan de schrapping via de notaris op het moment van de akte.
4. Kies dezelfde notaris als de koper (optioneel). Als beide partijen akkoord zijn, kan werken met één notaris de dossierkosten verlagen. Maar wees voorzichtig: een eigen notaris beschermt jouw belangen beter.
5. Gebruik de rekenmodule op notaris.be. Zo weet je op voorhand precies wat de progressieve tariefstelling van het ereloon bedraagt bij jouw verkoopprijs. Geen verrassingen achteraf.

De notaris stort de verkoopprijs via een derdenrekening, een geblokkeerde rekening die wettelijk beschermd is. Pas na controle van alle documenten en afhandeling van openstaande schulden ontvang je het nettobedrag. Dat is een extra zekerheid die je als verkoper gratis krijgt.

Hoeveel kost de notaris verkoper vs koper: snelle vergelijking

Een vaak terugkerende vraag: "Hoeveel kost de notaris voor mij als verkoper ten opzichte van de koper?" De notariskosten bij verkoop zijn asymmetrisch verdeeld in België. De grootste kosten zijn voor de koper (registratierechten + ereloon aankoopakte), terwijl de verkoper vooral kosten draagt voor attesten en hypotheekschrapping.

Officiële bron voor actuele erelonen en berekeningsvoorbeelden: notaris.be rekenmodules. Voor registratierechten 2026 in Vlaanderen: Vlaanderen.be.

Huis verkopen via notaris of makelaar: wat is het verschil?

Een makelaar en een notaris hebben elk een eigen rol bij je verkoop. De makelaar helpt je actief bij het vinden van potentiële kopers, bepaalt samen met jou de vraagprijs en verzorgt de publiciteit. Hij of zij werkt op commissiebasis, meestal een percentage van de verkoopprijs.

De notaris daarentegen verkoopt je woning niet actief, tenzij het gaat om een openbare verkoop. Zijn taak begint zodra je een kandidaat-koper hebt of als er biedingen binnenkomen via een platform zoals Biddit. Hij regelt de documenten, controleert de juridische kant en zorgt voor de ondertekening van de notariële akte.

Verkoop je zelf, zonder makelaar? Dan werk je rechtstreeks samen met de notaris. Je houdt meer controle, maar bent ook zelf verantwoordelijk voor de onderhandelingen en het contact met kopers.

Eenvoudiger verkopen zonder gedoe? Laat je helpen door Verkocht!

Zelf je huis of appartement verkopen, zonder makelaar én zonder stress? Dat kan. Verkocht helpt je bij elke stap. Van de juiste vraagprijs bepalen tot het regelen van de attesten en het contact met de notaris.

Zo behoud je de controle over je verkoop, zonder vast te hangen aan commissies of ingewikkelde procedures. En als je vragen hebt? Dan zijn wij er, met duidelijke uitleg en hulp op maat.

Geen gedoe, geen kleine lettertjes. Wij helpen je de notariskosten volledig te begrijpen en je woning succesvol te verkopen, zodat je niet voor verrassingen staat bij de notaris.

Veelgestelde vragen over notariskosten verkoop huis

Wat kost het om een huis te verkopen via de notaris?

Als verkoper betaal je vooral voor de verplichte attesten (zoals het EPC, bodemattest en de elektrische keuring) en eventueel het schrappen van een oude hypotheek. De erelonen van de notaris voor de verkoopakte worden meestal betaald door de koper.

Verkoop je via openbare verkoop, dan kunnen er wel extra kosten zijn, zoals de publicatie van de verkoop. De notaris geeft je op voorhand een overzicht van alle kosten, zodat je weet waar je aan toe bent.

Wie regelt de notaris bij verkoop van een huis?

In principe mag jij als verkoper zelf een notaris kiezen. Vaak kiest ook de koper een eigen notaris. Beide werken dan samen aan hetzelfde dossier, zonder dubbele kosten. Je hoeft dus niet te wachten op de koper om de notaris in te schakelen. Je kan dat perfect zelf doen van zodra je beslist om te verkopen.

Wat is het verschil tussen een verkoopcompromis en een notariële akte?

Het verkoopcompromis (of onderhandse verkoopovereenkomst) is het eerste officiële document waarin jij en de koper akkoord gaan over de prijs en voorwaarden. Het is juridisch bindend, maar nog niet officieel geregistreerd.

De notariële akte komt later en maakt de verkoop definitief. Die wordt opgesteld en ondertekend bij de notaris, en zorgt voor de overdracht van de eigendom.

Is een notaris verplicht bij verkoop van een huis?

Ja, een notaris is verplicht om de verkoop rechtsgeldig af te ronden. Zonder notariële akte kan de eigendom niet officieel overgedragen worden. Je mag wel zelf onderhandelen met een koper en een compromis opstellen, maar voor de afronding van de verkoop moet je altijd bij een notaris terecht.

Hoeveel belasting moet je betalen als je je huis verkoopt?

Als verkoper betaal je meestal geen belasting op de verkoop van je eigen woning. Verkoop je echter binnen vijf jaar na aankoop, of gaat het om een tweede verblijf of opbrengsteigendom? Dan kan je wél belast worden op de meerwaarde.

Laat je hierover zeker goed informeren door je notaris of een belastingadviseur, zij kunnen je exact zeggen wat er in jouw situatie geldt.

Hoe kan je besparen op notariskosten bij verkoop?

De erelonen liggen wettelijk vast. Maar je kan wel besparen door zelf de verplichte attesten te bestellen (bodemattest, EPC, elektrische keuring) in plaats van dit via de notaris te laten lopen. Vergelijk ook de administratieve kosten bij twee of drie notariskantoren, die kunnen per kantoor verschillen.

Hoelang duurt het van compromis tot notariële akte?

Gemiddeld 3 tot 4 maanden. Na het compromis heeft de koper 4 tot 6 weken voor de opschortende voorwaarden (hypotheek). Daarna bereidt de notaris de akte voor. De wet schrijft een maximumtermijn van 4 maanden voor na het compromis.

Hoeveel kost de notaris bij een woning van €250.000?

Bij €250.000 betaal je als verkoper indicatief tussen €1.200 en €2.500. Dat omvat je aandeel in het ereloon notaris verkoop (circa €480), administratieve kosten en opzoekingen (€350-€550), btw 21% en de eventuele hypotheekschrapping (€400-€800). Heb je geen lopende hypotheek? Dan zit je aan de onderkant van de vork.

Wat is het ereloon van de notaris bij verkoop boven €250.000?

Bovenop €250.095 bedraagt het degressieve ereloon nog maar 0,057% van de verkoopprijs. Voor een woning van €400.000 komt het totale aandeel ereloon voor de verkoper uit op circa €1.160 plus btw en administratie. Bekijk de volledige schijventabel hierboven of raadpleeg notaris.be.

Wat betaal je aan de notaris als je geen hypotheek meer hebt?

Zonder lopende hypotheek vervalt de doorhaling (€400-€1.000) en blijven de kosten notaris verkoop huis meestal beperkt tot €750 à €1.500. Je betaalt dan vooral je aandeel in het ereloon, de administratieve opzoekingen en 21% btw. Is je woning volledig afbetaald, dan zit je vrijwel zeker aan de onderkant van de vork.

Meer weten over kosten notaris verkoop huis? Bekijk onze gidsen over kosten huis verkopen, huis verkopen zonder makelaar of verborgen gebreken na verkoop, of neem contact op voor persoonlijk advies.

Raadpleeg ook de officiële website van de Belgische notarissen voor de meest actuele informatie.