Compromis ondertekenen: checklist en kosten (2026)

Je hebt een koper gevonden. Of je bent zelf van plan een woning te kopen.

Spannend moment. Maar voor je een fles opentrekt of dozen begint te pakken, is er één document dat alles concreet maakt: het compromis. Dit is het moment waarop afspraken zwart op wit staan en alles officieel wordt.

Maar wat staat er in zo’n verkoopovereenkomst? Waar moet je zeker rekening mee houden? En wie zorgt waarvoor, zonder kleine lettertjes waar je later spijt van krijgt?

Wij verzamelden alles voor jou wat je moet weten voor het opstellen van het compromis. Want wie goed voorbereid is, tekent met vertrouwen.

Wat is een compromis bij verkoop van een huis?

Een compromis, ook wel voorlopige of onderhandse verkoopovereenkomst genoemd, is het schriftelijk akkoord tussen koper en verkoper over de verkoop van een woning.

Hierin staan de concrete afspraken:

• Wie verkoopt wat
• Voor welke prijs
• Onder welke voorwaarden

Hoewel het woord ‘voorlopig’ soms misleidend klinkt, is dit een bindend document. De verkoop ligt hiermee vast, tenzij er opschortende voorwaarden opgenomen zijn. Die kunnen bijvoorbeeld slaan op het verkrijgen van een lening of het verkrijgen van bepaalde attesten. Maar zodra beide partijen ondertekend hebben, heb je een afspraak waar je niet zomaar onderuit kan. In uitzonderlijke situaties kan je de verkoopcompromis ontbinden, maar dit is altijd een juridisch complexe zaak.

In welke gevallen heb je een compromis nodig?

Je hebt altijd een compromis nodig bij verkoop van je woning.

Tenzij je beslist om rechtstreeks naar de notariële akte te gaan, wat zelden gebeurt. De meeste eigendomstransacties verlopen in twee stappen: eerst het compromis, daarna de officiële akte. Het compromis verkoop huis is dus meer dan zomaar een tussenstation.

Het is een belangrijk document dat zorgt voor duidelijkheid en zekerheid voor beide partijen. Als koper wil je dat het pand niet verkocht wordt aan iemand die bijvoorbeeld een hoger bod krijgt na jouw akkoord. En als verkoper wil je dat de koper zijn engagement formeel vastlegt. Het compromis biedt beide partijen bescherming.

Wie stelt een compromis op?

Een compromis kan opgemaakt worden door een notaris, een vastgoedmakelaar of indien je zonder tussenpersonen verkoopt door jou zelf, eventueel met hulp van een professionele dienst.

Vaak werken koper en verkoper samen met hun notaris, die dan een waterdichte tekst opmaakt.

Let op: ook een onderhandse verkoopovereenkomst heeft juridische waarde, dus het is belangrijk dat dit document klopt. Een fout of onduidelijkheid kan je achteraf zuur opbreken. Bij de verkoop zonder makelaar is het verstandig om je hierin te laten ondersteunen. Niet omdat het moeilijk is, maar omdat het juist moet zijn.

Zelf een compromis opstellen

Een compromis opstellen kan je in principe zelf doen.

Zolang je weet wat er allemaal in zo’n document moet staan en hoe je het correct formuleert. Het is namelijk een bindend document met juridische waarde. Bij Verkocht.be helpen we je graag bij het opstellen van een juridisch sluitende overeenkomst, zodat alle wettelijke verplichtingen gerespecteerd zijn.

Wat moet er in het compromis staan?

Identiteit verkoper en koper

Een voorlopige verkoopovereenkomst begint met de basis: wie verkoopt en wie koopt.

Namen, adressen, rijksregisternummers, burgerlijke staat, het moet allemaal correct zijn.

Een foutje kan zorgen voor vertraging en extra kosten bij de notariële akte. Dubbel controleren is hier geen overbodige luxe. Zorg dat zowel de verkoper als koper juridisch juist geïdentificeerd zijn.

Bewoners en eigendom

Wie woont er in het pand? En wie is de juridische eigenaar? Soms is dat niet dezelfde persoon.

Denk aan verhuurde woningen of panden in mede-eigendom. De verkoper moet kunnen aantonen dat hij of zij gerechtigd is om het onroerend goed te verkopen. En de koper heeft recht op duidelijke info over wie er eventueel nog woont bij overdracht.

Gedetailleerde beschrijving van het pand

Voorzie een gedetailleerde beschrijving van het onroerend goed. Eventuele gebreken moeten duidelijk en transparant beschreven zijn.

Vermeld de kadastrale gegevens, bewoonbare oppervlakte, perceelgrootte, aantal kamers, bijgebouwen en benoem de gekende gebreken.

Zo zorg je ervoor dat de verkoopovereenkomst helder is en dat er achteraf geen discussie ontstaat over wat precies verkocht werd.

Voorwaarden

Een compromis is bindend, tenzij je opschortende voorwaarden opneemt. Deze geven zekerheid aan beide partijen.

De meest voorkomende opschortende voorwaarde is het verkrijgen van een hypothecaire lening.

Andere voorbeelden zijn stedenbouwkundige vergunningen of het bekomen van attesten. Zorg ervoor dat deze voorwaarden correct geformuleerd zijn en dat er een bepaalde termijn bij staat. Dit houdt de administratieve formaliteiten overzichtelijk.

Financiële aspecten

De prijsafspraak is een belangrijk document op zich. Noteer de verkoopprijs, samen met het bedrag van het voorschot (vaak is dit 10%) en de betaalafspraken.

Wanneer wordt het bedrag gestort? Op welke rekening? Gangbaar is dat na het ondertekenen van de compromis een voorschot van de verkoopprijs betaald wordt.

De registratierechten maken deel uit van het financiële luik. Bij de effectieve verkoopovereenkomst moeten de rechten betaald worden aan de fiscus.

Duidelijkheid over dit alles is noodzakelijk voor een vlotte verwerking bij de notaris.

Datum waarop de officiële verkoopakte ondertekend zal worden

Bepaal meteen ook wanneer de officiële verkoopakte ondertekend zal worden. Die volgt meestal binnen de drie à vier maanden na het compromis. Vier maanden is de maximale termijn tussen het compromis en de effectieve verkoopakte.

Dat geeft tijd voor alle opzoekingen, attesten en eventuele afronding van de financiering.

Documenten voor de voorlopige verkoopovereenkomst

Een voorlopige verkoopovereenkomst gaat verder dan alleen afspraken op papier zetten.

Bepaalde documenten en attesten moeten beschikbaar zijn vóór je de compromis tekent. Zo zorg je ervoor dat de wettelijke verplichtingen gerespecteerd worden. Kom je juridische termen tegen die je niet begrijpt? Raadpleeg ons vastgoed woordenboek voor uitleg.

Dit zijn de belangrijkste documenten die je op tijd in orde moet brengen:

EPC

Het energieprestatiecertificaat (EPC) is verplicht bij de verkoop van elk pand.

Dit document geeft kopers inzicht in het energieverbruik van de woning. Een laag EPC-label kan kopers geruststellen, een hoger label kan hen voorbereiden op renovatiekosten. In beide gevallen moet het EPC aanwezig zijn bij het opstellen van het compromis.

Zonder EPC kan je niet rechtsgeldig verkopen.

Elektrisch conformiteitsattest

Dit attest geeft aan of de elektrische installatie voldoet aan de normen. Zeker bij oudere woningen is een keuring vaak verplicht. Zelfs als de installatie niet volledig conform is, moet het verslag beschikbaar zijn. De koper moet weten waar hij aan toe is, en jij als verkoper toont aan dat je niets achterhoudt.

Stedenbouwkundige informatie

Een voorlopige verkoopovereenkomst moet ook alle relevante stedenbouwkundige informatie bevatten. Dat gaat onder meer over de stedenbouwkundige bestemming van het pand, eventuele bouwovertredingen, verkavelingsvergunningen of voorkooprechten. Deze gegevens haal je op bij de gemeente.

Bodemonderzoek

Is de grond waarop je woning staat verontreinigd? Een bodemonderzoek geeft daar uitsluitsel over.

In sommige gevallen is een bodemattest verplicht, zeker bij oudere panden, voormalige industriële sites of wanneer het gaat om risicogronden.

Het bodemattest moet voor de ondertekening beschikbaar zijn, zodat de koper weet waar hij aan toe is.

Andere belangrijke documenten

Naast bovenstaande attesten kunnen er nog andere documenten nodig zijn, afhankelijk van de situatie.

Denk aan een keuringsattest van de stookolietank, een postinterventiedossier (bij relatief recente bouwwerken) of certificaten van asbestonderzoek voor oudere woningen. Elk extra document draagt bij tot een waterdicht document, waarin alles wat van belang is voor de verkoop correct wordt opgenomen.

Belangrijke punten

Een compromis is een definitieve afspraak

Zodra beide partijen ondertekend hebben, zit je eraan vast. Enkel als er opschortende voorwaarden toegevoegd zijn, kan de verkoop nog ontbonden worden. Dat betekent dat je de verkoop annuleren niet zomaar kan doen zonder kosten. Niet als koper. En ook niet als verkoper die plots toch een hoger bod krijgt. Denk dus goed na voor je je handtekening zet.

Opschortende voorwaarden

Wat als de koper een lening nodig heeft, maar die nog niet goedgekeurd is? Of als je nog een stedenbouwkundige regularisatie verwacht?

Hiervoor voorzie je een opschortende voorwaarde in het compromis. Dat is een clausule die zegt: de verkoop gaat alleen door als deze voorwaarde vervuld is. Formuleer elke voorwaarde helder, en koppel er een duidelijke termijn aan

Alleen dan kan je terugvallen op deze bescherming als het misloopt. Vergeet dit dus zeker niet als je wil dat je compromis bindend, maar ook veilig blijft.

Bedenktijd

Zodra het compromis getekend is heb je geen bedenktijd meer, zowel als verkoper als als koper. Een ontbinding kan in sommige gevallen wel, maar dit is enkel mogelijk in onderling akkoord.

Periode tussen compromis verkoop huis en de verkoopakte

Tussen het moment waarop je het compromis tekent en de uiteindelijke notariële akte laat opmaken, zit maximaal vier maanden.

In die tijd vinden de administratieve formaliteiten plaats:

• De notaris controleert eigendomsrechten
• Er worden opzoekingen uitgevoerd
• Nodige attesten worden opgevraagd
• Eventuele aanvraag en verwerking van de hypothecaire lening.
• Als koper regel je de nodige zaken voor de financiën.

De datum waarop de officiële verkoopakte ondertekend zal worden, leg je idealiter vast in het compromis. Dan is het voor alle partijen duidelijk.

Laat je helpen door Verkocht!

Een woning verkopen is geen alledaagse bezigheid. En al helemaal niet als je het zonder makelaar doet. Net daarom is het belangrijk dat je op de juiste begeleiding kan rekenen.

Bij Verkocht.be combineren we heldere informatie met gerichte ondersteuning.

We zorgen dat je compromis correct en compleet wordt opgesteld, dat de wettelijke verplichtingen gerespecteerd zijn en dat alles vlot doorstroomt naar de notariële akte.

Je behoudt de controle, maar staat er niet alleen voor. Dat geeft niet alleen gemoedsrust, maar ook de zekerheid dat je niets over het hoofd ziet. daarnaast, geen giswerk. Geen nattevingerwerk. Geen onnodige stress.

Veelgestelde vragen

Wat is de betekenis van het compromis?

Een compromis is een bindend document waarin koper en verkoper de afspraken rond de verkoop van een woning vastleggen. Denk aan onder andere de prijs, voorwaarden, timing en wie wat betaalt. Ondanks de naam is het geen voorlopige afspraak, maar een formele overeenkomst met juridische waarde.

Wat gebeurt er na het tekenen van een compromis?

Na het ondertekenen begint de voorbereiding op de notariële akte. De notaris doet opzoekingen, controleert eigendomsinformatie, verzamelt attesten en stelt de officiële verkoopakte op. Ondertussen kan de koper ook zijn lening afronden. Alles wordt klaargemaakt voor de definitieve overdracht.

Hoe lang is een compromis geldig?

Meestal ligt de termijn vast in het document zelf. In de praktijk wordt de officiële verkoopakte ondertekend binnen de vier maanden na het compromis. Die periode is nodig voor de administratieve voorbereiding en eventuele opschortende voorwaarden toegevoegd.

Wat moet je betalen bij compromis?

Bij het tekenen van het compromis wordt doorgaans een voorschot betaald, meestal zo’n 10% van de verkoopprijs. Dit bedrag wordt later verrekend bij de definitieve aankoop. Ook eventuele kosten voor opmaak of begeleiding kunnen hierbij horen, afhankelijk van hoe je het aanpakt.

Wie betaalt de compromis?

De kosten voor het opstellen van het compromis zijn vaak voor de koper, tenzij anders afgesproken. Werk je met een notaris of een dienst zoals Verkocht.be, dan wordt dit op voorhand besproken en duidelijk meegedeeld.

Meer weten over het compromis bij de verkoop van een huis? Verkocht.be helpt je bij elke stap van het verkoopproces, van het opstellen van een waterdicht compromis tot de notariële akte.

Raadpleeg ook de officiële website van de Belgische notarissen voor de meest actuele informatie.