Kosten huis verkopen 2026: €2.000 tot €15.000

Bereken de kosten van jouw verkoop

Wil je meteen weten wat jouw verkoop kost? Vul je verkoopprijs en situatie in de kostenvergelijker in en je krijgt een berekening op maat. Onderstaande formule toont hoe die berekening werkt, zodat je ze ook op papier kan maken.

Weet je nog niet wat je woning opbrengt? Begin dan bij de waardebepaling van je woning: zonder realistische verkoopprijs kan je de makelaarscommissie en de meerwaardebelasting niet inschatten.

Kosten huis verkopen: compleet overzicht in Vlaanderen

Bijgewerkt: augustus 2026 met de actuele notaris-, attest- en makelaarstarieven.

Wat kost het om je huis te verkopen in Vlaanderen? Als je zelf verkoopt, reken je op €2.000 tot €3.500 aan verplichte kosten (notaris, attesten, lening). Verkoop je via een makelaar, dan komt daar €6.000 tot €12.000 commissie bij op een woning van €300.000, exclusief btw: met 21% btw is dat €7.260 tot €14.520. Wie de kosten huis verkopen goed wil inschatten, heeft nood aan een volledig en eerlijk overzicht. In dit overzicht vind je alle kostenposten uitgelegd met concrete bedragen, tabellen en rekenvoorbeelden, met of zonder makelaar.

Snel overzicht: hoeveel kost het om je huis te verkopen?

Kostenpost	Bedrag 2026 (indicatief)	Verplicht?
Notariskosten verkoper 2026 (ereloon akte)	€750 – €1.500	Altijd
Hypotheekschrapping	€500 – €1.000	Indien lopende lening
EPC-attest	€150 – €250	Altijd
Asbestattest (bouw ≤ 2000)	€300 – €700	Altijd (bouw ≤ 2000)
Bodemattest	€67 + €6,05 per perceel	Altijd
Elektrische keuring	€150 – €250	Altijd
Makelaarscommissie	€6.000 – €12.000 (2–4%)	Optioneel
Totaal zonder makelaar	± €2.000 – €3.500	,
Totaal met makelaar	± €8.000 – €15.500	,

Bedragen zijn indicatief voor een woning van €300.000 in Vlaanderen. Gebruik de kostenvergelijker voor je persoonlijke berekening. Ben je niet zeker over bepaalde termen in dit artikel? Raadpleeg ons vastgoed woordenboek voor duidelijke uitleg.

In het kort: De verkoopkosten bepalen je netto-opbrengst en worden door veel verkopers onderschat. Hier zijn de belangrijkste kostenposten:

• Makelaar: 2–4% van verkoopprijs plus 21% btw (onderhandelbaar, bespaar deze met zelfverkoop).
• Notaris + schrapping hypotheek: samen €1.250–€2.500 (de akte is altijd verplicht, de schrapping alleen bij een lopende lening).
• Attestenpakket: meestal €500–€1.200 (EPC, asbest*, elektriciteit, bodem).
• Belastingen: bij verkoop < 5 jaar kan meerwaardebelasting spelen.
• Netto-opbrengst: bereken meteen met de kostenvergelijker - kennis van de verkoopkosten is nodig.

* Asbestattest verplicht voor gebouwen met bouwjaar ≤ 2000 in Vlaanderen.

Wat betaal jij als verkoper en wat betaalt de koper?

De meeste kosten van een woningtransactie liggen bij de koper, niet bij de verkoper. Als verkoper draag je een afgebakend lijstje. Zo ziet de verdeling er in Vlaanderen uit.

Wat betaal jij als verkoper

• Notariskosten voor de verkoopakte en de opzoekingen: € 750 – € 1.500.
• Schrapping van de hypotheek, als er nog een lening loopt: € 500 – € 1.000.
• Wederbeleggingsvergoeding aan de bank bij vervroegde terugbetaling: meestal drie maanden interest op het openstaande kapitaal.
• De verplichte attesten: € 500 – € 1.200 (EPC, elektrische keuring, bodemattest, asbestattest indien van toepassing). Lees in detail wat kost een EPC-attest.
• Makelaarscommissie: 2 – 4 % van de verkoopprijs plus 21 % btw, en € 0 als je zelf verkoopt.
• Marketing en verkoopklaar maken: € 300 – € 800 bij zelfverkoop; bij een makelaar zit dit in de commissie.
• Meerwaardebelasting, alleen in specifieke situaties (zie kostenpost 3).

Wat betaalt de koper

• Registratiebelasting: 2 % voor de enige eigen gezinswoning, anders 12 %. Dit is veruit de grootste post van de hele transactie en jij betaalt er niets van.
• Notariskosten voor de aankoopakte en het ereloon dat daarbij hoort.
• Kosten van zijn eigen hypothecaire lening en de kredietakte.
• Herstel van een afgekeurde elektrische installatie: de koper krijgt daarvoor 18 maanden vanaf de akte.

Een gemengde post is de documentenlast: jij levert de attesten aan, de koper draagt de gevolgen ervan. De volledige verdeling van de notariskosten tussen koper en verkoper staat in de volledige tarieftabel notariskosten.

Overzicht van alle kosten huis verkopen: per post en situatie

Kostenpost	Gemiddeld bedrag	Wanneer van toepassing	Meer info
Makelaar	2% – 4% van verkoopprijs	Bij verkoop via makelaar	Bekijk commissietarieven
Notaris	€750 – €1.500	Altijd verplicht bij notariële akte	Bekijk notariskosten
Hypotheekschrapping	€500 – €1.000	Bij lopende lening/hypotheek	Meer info
Belastingen (meerwaarde)	16,5% – 33%	Bij verkoop < 5 jaar	Bekijk regels
Attesten	€500 – €1.200	Altijd verplicht	Meer info
Regionale verschillen	Variabel	Afhankelijk van gewest	Lees verder

Kostenpost 1 – Makelaar of zelf verkopen?

Een makelaar rekent gemiddeld 2 tot 4 % commissie op de verkoopprijs. Op een woning van € 300.000 is dat € 6.000 tot € 12.000. Verkoop je zonder makelaar, dan bespaar je die post volledig en betaal je in de plaats € 300 tot € 800 aan marketing, fotografie en plaatsing. De notariskosten, attesten en eventuele belastingen blijven in beide gevallen identiek.

	Met makelaar	Zonder makelaar
Kost	2–4% commissie (€6.000–€12.000 bij €300.000)	€300–€800 (marketing/plaatsing)
Tijdsinvestering	Laag	Hoog (rondleidingen/onderhandelingen)
Openbare verkoop of Biddit	4–8% veilingkosten	Niet van toepassing

Vergelijk de tarieven zelf: alle makelaarstarieven per prijsklasse, wat er wel en niet in zit en wat je overhoudt in beide scenario's, staan in de kostenvergelijker makelaar versus zelf verkopen. Commissiepercentages per kantoortype vind je in de gids over de commissie makelaar verkoop.

Kostenpost 2 – Notaris- en juridische kosten

De notariskosten zijn voor de verkoper een vaste post van gemiddeld € 750 tot € 1.500. Daarin zitten het opstellen en verlijden van de akte en de administratieve opzoekingen (kadastraal uittreksel, hypothecair getuigschrift, bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen). Loopt er nog een lening, dan komt de schrapping van de hypotheek erbij: € 500 tot € 1.000. Bij erfenis, echtscheiding of onverdeeldheid loopt het bedrag hoger op, omdat er extra aktes en volmachten nodig zijn.

Het ereloon zelf is wettelijk vastgelegd en wordt degressief per schijf berekend, dus een duurdere woning kost verhoudingsgewijs minder notarisereloon. De volledige tarieftabel met de schijven, de bedragen per verkoopprijs van € 200.000 tot € 500.000 en een uitgewerkte voorbeeldberekening staat op onze notarispagina. Daar vind je ook wie precies wat betaalt tussen koper en verkoper.

Post	Bedrag 2026 (indicatief)	Detail
Notariskosten verkoper (akte + opzoekingen, exclusief hypotheekschrapping)	€750 – €1.500	Volledige tarieftabel notariskosten

Kostenpost 3 – Belastingen bij verkoop

De kosten huis verkopen omvatten in sommige gevallen ook belastingen. Afhankelijk van de duur van je eigendom en het type woning kan de fiscus een deel van je winst belasten.
Dit wordt de meerwaardebelasting genoemd. Daar kunnen ook onroerende voorheffing en andere registratierechten bijkomen, afhankelijk van jouw situatie.

Verkoop binnen 1 jaar

Verkoop je een woning of bouwgrond binnen 12 maanden na aankoop, dan ziet de fiscus dit als speculatie.
Je betaalt tot 33% meerwaardebelasting op de winst.
Lees onze gids huis verkopen na 1 jaar.

Verkoop na 2, 3 of 5 jaar

• Tot 5 jaar: meerwaardebelasting kan nog steeds gelden, vooral bij tweede woningen en gronden.
• Na 5 jaar: meestal geen belasting meer, tenzij uitzonderingen.
• Hoofdverblijfplaats: vrijgesteld van belasting, op voorwaarde dat je er effectief gewoond hebt.

Zie onze uitgebreide pagina huis verkopen na 1–5 jaar.

Hoe berekent de fiscus de meerwaardebelasting?

Meerwaarde = verkoopprijs – aankoopprijs – bewezen kosten (notaris, registratierechten, renovaties).
Voorbeeld: verkoopprijs €300.000 – aankoopprijs €250.000 – €20.000 renovaties = belastbare meerwaarde €30.000.
Bij 33% belasting betaal je €9.900.

Mini-FAQ belastingen

Moet ik altijd belasting betalen? Neen, niet bij hoofdverblijfplaats of verkoop na 5 jaar (buiten uitzonderingen).

Zijn renovaties aftrekbaar? Ja, mits je facturen kan voorleggen. Ze verminderen de belastbare meerwaarde.

Wat met bouwgrond? Bij verkoop binnen 8 jaar kan meerwaardebelasting van toepassing zijn.

Kostenpost 4 – Verkoop met lening of hypotheek

Veel verkopers hebben nog een lopende hypothecaire lening. Bij verkoop moet die eerst worden terugbetaald.
Dit brengt bijkomende kosten met zich mee: de wederbeleggingsvergoeding en de hypotheekschrapping.

Wederbeleggingsvergoeding (bank)

Bij vervroegde terugbetaling vraagt de bank een vergoeding, meestal gelijk aan 3 maanden interest
op het openstaande kapitaal. Voorbeeld: restschuld €200.000, rente 3% → €1.500 wederbeleggingsvergoeding.

Hypotheekschrapping (notaris)

De notaris moet de hypotheek juridisch schrappen in het register. Kost: gemiddeld €500 – €1.000.
Lees meer in onze gids verkopen met lening of hypotheek.

Scenario’s

• Onderwaarde: restschuld hoger dan verkoopprijs → je moet bijpassen (zie extra scenario’s).
• Overbruggingskrediet: tijdelijk dubbele lasten bij aankoop nieuwe woning.
• Meeneembaarheid: sommige banken laten je lening (deel) meenemen naar nieuwe woning → check voorwaarden.

Mini-FAQ lening & verkoop

Kan ik mijn lening meeverhuizen? Soms, afhankelijk van bank & voorwaarden.

Wat als mijn restschuld hoger is? Dan moet je bijpassen of een regeling treffen met de bank.

Zijn bankkosten fiscaal aftrekbaar? Nee, wederbeleggingsvergoeding is een privé-uitgave.

Kostenpost 5 – Verborgen kosten & attesten

• EPC-attest: €150 – €250, verplicht bij elke verkoop. Let op: de renovatieplicht in Vlaanderen kan extra invloed hebben op je verkoopprijs.
• Asbestattest: €350 – €600, alleen bij bouwjaar vóór 2001 én een toegankelijke constructie van minstens 20 m².
• Elektriciteitskeuring: €150 – €250, verplicht bij elke woning met een huishoudelijke elektrische installatie.
• Bodemattest: €67 per kadastraal perceel (OVAM-tarief sinds 1 juni 2025, geen btw) plus €5 platformretributie excl. btw, oftewel €6,05 incl. btw, sinds 1 januari 2026. Verplicht bij elke verkoop in Vlaanderen.
• Metingskosten: €300–€600, kan verplicht zijn voor bepaalde documentatie.
• Stookolietank: €200–€400 voor de periodieke controle uit VLAREM II, indien je een stookolietank hebt. Dit is geen verkoopattest, maar de notaris of de koper vraagt het geldige attest wel op.

Kosten om je woning verkoopklaar te maken

Een post die verkopers vaak vergeten in te calculeren: je woning presentabel maken voor de verkoop. Kleine investeringen verdienen zich hier meestal terug in een snellere verkoop of een hogere prijs.

• Schilder- en opknapwerken: €1.500 – €3.000 voor het wegwerken van zichtbare gebreken en een frisse muurkleur.
• Grondige schoonmaak of home staging: €500 – €2.000, afhankelijk van de grootte en of je een professionele stylist inschakelt.
• Professionele fotografie: €150 – €400 als je zelf verkoopt (bij een makelaar meestal inbegrepen).
• Tuinonderhoud en kleine herstellingen: €200 – €800 voor de eerste indruk bij bezichtigingen.

Reken je alles samen, dan komt het verkoopklaar maken gemiddeld op €2.000 tot €3.000. Meer tips vind je in ons stappenplan om je woning te laten opvallen.

Kosten huis verkopen bij simultaan kopen en verkopen

Veel verkopers kopen meteen een ander huis. Dit brengt extra timing- en financieringskosten met zich mee die de totale verkoopkosten aanzienlijk kunnen doen stijgen.

Overbruggingskrediet

Als je nieuwe woning eerder betaald moet worden dan je de oude hebt verkocht, kan je bank een overbruggingskrediet aanbieden. Dit is een korte termijn lening die je helpt.

• Kost: rente (meestal iets hoger dan je hypotheek) over de overlap periode.
• Voorbeeld: 3 maanden overlap à 4,5% rente op €300.000 leidt tot ongeveer €3.375 extra interest.
• Voorkomen: plan je verkoop en aankoop goed af en zorg voor overlappingsperiodes van maximaal 1-2 maanden.

Dubbele notariskosten en procedures

Je betaalt notariskosten voor zowel de verkoop als de aankoop. Dit kan de totale juridische kosten flink verhogen.

• Verkoopakte: je betaalt de notariskosten voor schrapping hypotheek en verkoopformaliteiten.
• Aankoopakte: je betaalt ook de (meestal iets hogere) notariskosten aan de kant van de koper.
• Timing: beide aktes moeten voorzien worden, wat extra administratie betekent.

Timing en flexibiliteit

Bij simultaan kopen en verkopen spelen meerdere partijen mee. Dit kan vertragingen veroorzaken die doorslaan op je verkoopbudget.

• Opschortende voorwaarde: leg in je aankoop vast dat deze afhankelijk is van je verkoop.
• Verliesscenario's: als verkoop vertraging loopt, kan je in de nieuwe woning niet intrekken; extra huur/maandlasten komen erbij.
• Onderhandelingen: maak afspraken over wie welke vertraging betaalt.

Tips om de kosten huis verkopen te beperken

Met deze aanpak houd je de verkoopkosten zo laag mogelijk:

• Onderhandel met je makelaar over de commissie. Er is bijna altijd ruimte.
• Overweeg zelf te verkopen via een pakketdienst zoals Verkocht.be.
• Plan je verkoop rond de 5-jaargrens om meerwaardebelasting te vermijden.
• Vraag tijdig je attesten aan om spoedtarieven te vermijden.
• Vraag zelf de administratieve uittreksels van het kadaster aan in plaats van via de notaris. Je bespaart €20-€60 per document.
• Begin met een realistische vraagprijs door je woningwaarde te bepalen via 4 stappen (ligging, kenmerken, vergelijkbare panden, online validatie). Een te hoge prijs verlengt de doorlooptijd en kost je dubbele attestkosten.
• Gebruik de kostenvergelijker om je persoonlijke kosten te berekenen.

Praktijkvoorbeeld: kosten huis verkopen doorgerekend (met en zonder makelaar)

Onderstaande simulatie toont het verschil in netto-opbrengst bij de verkoop van een woning van €300.000,
eenmaal met makelaar en eenmaal zonder makelaar. We gebruiken realistische gemiddelde bedragen en laten zien hoe elke kostenpost doorweegt.
Pas de bedragen gerust aan jouw situatie aan of gebruik onze kostenvergelijker voor een persoonlijke berekening.

Post	Scenario A: Verkoop met makelaar	Scenario B: Verkoop zonder makelaar	Toelichting
Verkoopprijs	€300.000	€300.000	Vraag- en biedprijs gelijk gehouden voor eerlijke vergelijking.
Makelaarstarief	€10.890	€0	Aangenomen 3% commissie op €300.000 (€9.000) plus 21% btw, samen €10.890 of effectief 3,63% (bandbreedte 2–4% exclusief btw).
Marketing/fotografie/plaatsing	Inbegrepen bij makelaar	€400	Professionele foto’s + portals (indicatie).
Juridische begeleiding verkoop	€0	€300	Optionele begeleiding bij onderhandelingen/compromis.
Notariskosten (verkoper)	€1.200	€1.200	Voor akte & administratieve opzoekingen (range ± €750–€1.500).
Verplichte attesten	€900	€900	EPC, asbest (indien van toepassing), elektriciteitskeuring, bodemattest (indicatie).
Hypotheekschrapping	€800	€800	Juridische schrapping in register via notaris (range ± €500–€1.000).
Wederbeleggingsvergoeding (bank)	€900	€900	Meestal 3 maanden interest op restschuld (hier indicatief).
TOTAAL kosten (excl. aflossing lening)	€14.690	€4.500
Netto vóór aflossing lening	€285.310	€295.500	Verkoopprijs minus som van kosten.
Aflossing openstaand kapitaal (voorbeeld)	€120.000	€120.000	Wordt verrekend in de akte.
Netto-opbrengst voor verkoper	€165.310	€175.500	Verschil: €10.190 voordeel bij zelfverkopen in deze simulatie.

Belangrijke opmerkingen bij de simulatie

• Makelaarstarief: varieert typisch tussen 2% en 4% van de verkoopprijs, exclusief btw. Met 21% btw erbij betaal je effectief 2,42% tot 4,84%. Onderhandelbare post.
• Attesten: pakket en prijs hangen af van bouwjaar, type woning en regio. Soms bijkomende attesten vereist (zie sectie “Verborgen kosten & attesten”).
• Wederbeleggingsvergoeding: hangt af van restschuld en rentevoet; hier indicatief berekend.
• Belastingen: in deze vergelijking niet meegerekend. Bij verkoop binnen 5 jaar (of specifieke situaties) kan meerwaardebelasting jouw netto sterk beïnvloeden.
• Onderhandelingsresultaat: een goede makelaar kan soms een hogere verkoopprijs realiseren; dat kan het commissieloon deels compenseren.

Wil je jouw eigen cijfers invullen (andere verkoopprijs, ander makelaarstarief, specifieke leningsituatie)?
Gebruik dan de kostenvergelijker en krijg direct een berekening op maat.

Regionale verschillen in kosten huis verkopen: Vlaanderen, Brussel en Wallonië

Verkoopkosten en verplichtingen verschillen per gewest. Onderstaande tabel zet de
belangrijkste attesten, keuringen en fiscale aandachtspunten naast elkaar.
Raadpleeg ook onze verdiepende gids per regio voor details en uitzonderingen.

Onderdeel	Vlaanderen	Brussel	Wallonië
Energiecertificaat	EPC verplicht bij verkoop. Labels en methodiek volgens Vlaams EPC.	EPC Brussel (IBGE/Leefmilieu Brussel) verplicht, eigen classificatie t.o.v. Vlaanderen.	PEB (Certificat PEB) verplicht, Waalse methodiek en labels.
Asbestattest	Verplicht voor gebouwen met bouwjaar ≤ 2000. Kost indicatief: €350–€600.	(Aangekondigd/gefaseerd beleid), controleer actuele verplichting bij verkoop. Veel kopers vragen vrijwillig een attest.	(Regionale evolutie), raadpleeg lokale regels / expertisebureau; kan contractueel gevraagd worden.
Elektriciteitskeuring	Verplicht bij verkoop voor installaties van voor 2009. Kost: ± €150–€250.	Verplicht bij verkoop volgens Brusselse normen. Kost: ± €150–€250.	Verplicht bij verkoop volgens Waalse normen. Kost: ± €150–€250.
Bodemattest	Verplicht (OVAM). Kost: €67 per perceel + €6,05 platformretributie.	Verplicht (Brusselse bodemdatabank). Kost varieert.	Verplicht (Waalse bodeminstantie). Kost varieert.
Overige attesten	Vastgoedinlichtingen, postinterventiedossier (indien), eventueel conformiteitsattest bij verhuur. Voor een stookolietank geldt de periodieke controle, geen apart verkoopattest.	Stedenbouwkundige inlichtingen (Brussel), PID (indien), eventuele gemeentelijke attesten.	Renseignements urbanistiques / uittreksels, PID (indien), gemeentelijke attesten.
Meerwaardebelasting (bij snelle doorverkoop / tweede verblijf)	Kan van toepassing zijn bij verkoop < 5 jaar (niet voor hoofdverblijf onder voorwaarden). Lees regels	Federale spelregels, regionale context & transactiekosten verschillen.	Federale spelregels, regionale context & transactiekosten verschillen.
Indicatieve kost attesten	± €500–€1.200 (pakketafhankelijk).	± €500–€1.200 (pakketafhankelijk).	± €500–€1.200 (pakketafhankelijk).

Opmerkingen & praktijkadvies

• De exacte verplichtingen en kostprijzen kunnen wijzigen. Check steeds de actuele gewestelijke richtlijnen.
• Attesten combineren via één erkend bureau bespaart vaak tijd en bundelkosten.
• Voor appartementen: controleer ook de VME-documenten (syndicus), incl. recent PV, reservefonds, geplande werken.
• Koop/verkoop je grensoverschrijdend (bv. wonen in Brussel, eigendom in Vlaanderen)? Volg de regels van het liggingsgewest.

Wil je precies weten welke attesten jij nodig hebt en wat ze kosten in jouw gemeente?
kostenvergelijker.

Extra scenario’s die jouw kosten en timing beïnvloeden

Afhankelijk van je situatie kunnen er bijkomende kosten, documenten of fiscale gevolgen spelen.
Hieronder vind je de meest voorkomende scenario’s en waar je op moet letten.

1) Verkoop uit erfenis (nalatenschap)

• Documenten: attest van erfopvolging of akte van erfopvolging, volmachten indien niet alle erfgenamen aanwezig zijn.
• Notariële kosten: extra opzoekingen, volmachten en coördinatie tussen erfgenamen kunnen de akte- en administratieve kosten verhogen.
• Fiscus: verkoop na successie kan onder meerwaardebelasting vallen als het om een tweede verblijf/investering gaat en de termijn < 5 jaar is. Zie
  verkoop na 1–5 jaar.
• Praktijk: voorzie extra doorlooptijd voor het verzamelen van attesten en het afstemmen tussen erfgenamen.

Tip: leg één contactpersoon vast namens alle erfgenamen en bundel attesten (EPC, asbest, elektriciteit, bodem) via één bureau om kosten en tijd te besparen. De volledige procedure, van aangifte van nalatenschap tot akte van verdeling, werken we stap voor stap uit in onze pillar-gids huis verkopen bij erfenis.

2) Verkoop bij echtscheiding of relatiebreuk

• Eigendomssituatie: check huwelijksvermogensstelsel (algehele gemeenschap / scheiding van goederen). Bij onverdeeldheid is vaak een volmacht of gezamenlijke akte nodig.
• Kosten: extra notariële stukken (volmachten, vereffenings-/verdelingsakte), mogelijk twee partijen met aparte advocaten.
• Lening: openstaande schuld moet worden afgelost of herverdeeld; zie ook
  verkopen met lening/hypotheek.
• Timing: plan vroeg met bank en notaris om dubbele lasten te beperken (overbruggingskrediet, wederbeleggingsvergoeding).

Tip: leg commerciële afspraken (prijs, timing, toewijzing kosten) schriftelijk vast om discussies en vertraging te vermijden.

3) Verkoop met restschuld > verkoopprijs (onderwaarde)

Staat je hypothecaire restschuld hoger dan wat je woning opbrengt, dan spreek je van verkoop met onderwaarde.
Je moet het verschil (plus kosten) bijpassen of met de bank een regeling treffen.

Voorbeeld	Bedrag
Verkoopprijs	€280.000
Som verkoopkosten (akte, attesten, schrapping, etc.)	€7.500
Hypothecaire restschuld	€295.000
Te kort (bij te passen)	€22.500

• Opties bij tekort: bijpassen met spaargeld, persoonlijke lening, of bank akkoord laten gaan met restschuldregeling.
• Extra kost: wederbeleggingsvergoeding (meestal 3 maanden interest) + schrapping hypotheek.
• Belangrijk: verkoop binnen 5 jaar? Check meerwaardebelasting op investeringsvastgoed.

Bereken je scenario met onze kostenvergelijker en bekijk het effect van prijs, kosten en restschuld op je netto.

4) Uitgestelde akte of koper in gebreke

• Vertragingsrisico’s: extra maandlasten (krediet, nutsvoorzieningen, verzekering), verplaatsingskosten voor attesten die verlopen.
• Contractueel: voorzie in de compromis boeteclausules en duidelijke termijnen (opschortende voorwaarden, financieringsvoorbehoud).
• Kostenimpact: nieuwe opvragingen (uittreksels), extra notariële uren, eventuele herkeuringen (bv. elektriciteit).
• Juridische mogelijkheden: in bepaalde situaties kun je de verkoopcompromis ontbinden als de vertraging onredelijk lang wordt.

Tip: vraag je notaris om een checklist met vervaldata (geldigheid attesten) en stuur hier actief op.

5) Verkoop van een verhuurde woning

• Huurcontract: gaat in principe over op de koper (koop breekt geen huur). Voorzie kopie van contract + betalingsbewijs waarborg.
• Conformiteitsattest (indien van toepassing): sommige steden/gemeenten vereisen dit voor verhuur; vraag op tijd aan.
• Keuringen/attesten: blijven verplicht (EPC/PEB, elektriciteit, asbest, bodem), ook bij verkoop met huurder.
• Prijsimpact: met zittende huurder is de kopersdoelgroep anders (investeerders), wat de uiteindelijke verkoopprijs kan beïnvloeden.

Bekijk alle verplichte attesten en plan ze tijdig in.

6) Appartement & VME-documenten

• Te voorzien via syndicus: recente notulen, staat van het reservefonds, lopende of geplande werken, basisakte & reglement van mede-eigendom.
• Kosten: administratieve kost syndicus voor dossieroverdracht; eventuele geplande werken kunnen de koper beïnvloeden (en dus prijs/onderhandelingen).
• Techniek: check gemeenschappelijke installaties (liftkeuring, stookplaats) en leg relevante attesten klaar.

Pro-tip: publiceer in je verkoopdossier een samenvatting van VME-info om vertrouwen te winnen en dossiers sneller rond te krijgen. Lees onze complete gids over het appartement verkopen in Vlaanderen.

 

De kosten huis verkopen veranderen regelmatig door nieuwe regels. In 2026 gelden nieuwe regels die invloed hebben op je verkoopkosten. Lees onze gids over woning verkopen in 2026 voor een overzicht van alle wijzigingen. Bekijk ook het volledige overzicht van alle verplichtingen bij de verkoop van je huis.

Veelgestelde vragen over kosten huis verkopen

Hoeveel kost een makelaar bij verkoop van een woning?

Dit is een van de grootste kostenposten bij de kosten huis verkopen. Makelaars rekenen meestal 2 % tot 4 % van de verkoopprijs als commissie, exclusief btw. Met 21 % btw erbij betaal je effectief 2,42 % tot 4,84 %: op een woning van € 300.000 kost een tarief van 3 % je dus € 10.890. Het percentage hangt af van de regio, type woning en diensten zoals marketing, plaatsing op portals en onderhandelingen.

Wie betaalt de notariskosten bij verkoop: koper of verkoper?

De verkoper betaalt de notariskosten voor de verkoopakte, schrapping van hypotheek en administratieve opzoekingen. De koper betaalt de aankoopakte. In de praktijk ligt de verdeling dus grotendeels vast, tenzij anders afgesproken.

Wat is de meerwaardebelasting en wanneer moet ik die betalen?

De meerwaardebelasting is een heffing op de winst wanneer je een woning of grond binnen een bepaalde termijn (meestal < 5 jaar) doorverkoopt. Ze geldt vooral voor tweede verblijven en investeringspanden. Voor je hoofdverblijfplaats geldt doorgaans een vrijstelling.

Zijn renovatie- en herstellingskosten aftrekbaar bij berekening van de meerwaardebelasting?

Ja, mits je facturen en bewijsstukken kan voorleggen. Ze verminderen de belastbare meerwaarde en dus het bedrag dat je aan belastingen betaalt.

Wat gebeurt er als ik nog een lening of hypotheek heb bij verkoop?

Je moet de lening volledig aflossen op het moment van de notariële akte. Daarbovenop betaal je meestal een wederbeleggingsvergoeding (3 maanden interest) én kosten voor de hypotheekschrapping via de notaris.

Wat zijn verborgen kosten waar ik op moet letten?

Denk aan verplichte attesten zoals EPC, asbestattest, elektriciteitskeuring, bodemattest en de vastgoedinlichtingen, en aan een conformiteitsattest als de woning verhuurd is. Heb je een stookolietank, reken dan op de periodieke controle uit VLAREM II: dat is geen verkoopattest, maar de notaris of de koper vraagt het attest wel op. Daarnaast kunnen marketingkosten, fotografie en kleine herstellingen onverwacht oplopen.

Zijn er regionale verschillen in verplichtingen en kosten?

Ja. Vlaanderen, Brussel en Wallonië hebben elk hun eigen regels voor EPC/PEB, asbestattesten en stedenbouwkundige attesten. Ook gemeentelijke heffingen en administratiekosten kunnen verschillen. Bekijk ons overzicht bij regionale verschillen.

Welke attesten zijn verplicht voor de verkoop van een woning in Vlaanderen?

Vijf attesten zijn altijd verplicht: bodemattest, EPC, vastgoedinlichtingen (het vroegere stedenbouwkundig uittreksel), overstromingsinformatie (P-score en G-score) en de keuring van de elektrische installatie. Drie komen er alleen bij als je situatie eronder valt: het asbestattest bij bouwjaar vóór 2001 én een toegankelijke constructie van minstens 20 m², het postinterventiedossier bij werken door aannemers sinds 1 mei 2001, en de syndicusinformatie bij mede-eigendom. Het totale attestenpakket kost gemiddeld €500 tot €1.200. Het volledige overzicht staat in onze gids over de verplichtingen bij verkoop van je huis.

Wat kost een huis verkopen zonder makelaar vergeleken met via makelaar?

Zonder makelaar: je bespaart de commissie (2–4 % plus btw) maar betaalt zelf voor marketing, plaatsing en juridische begeleiding. Met makelaar: commissie, maar wel volledige ontzorging en vaak meer bereik. In onze simulatie van een woning van € 300.000 met een makelaarstarief van 3 % plus btw scheelt dat € 10.190 netto. Dat is een scenario met vaste aannames, geen vast bedrag: bekijk de praktijkberekening en pas de bedragen aan jouw situatie aan.

Hoe kan ik kosten beperken bij de verkoop van mijn huis?

• Onderhandel met je makelaar over het tarief.
• Plan je verkoop rond de 5-jaargrens om meerwaardebelasting te vermijden.
• Vraag alle attesten tijdig aan en vergelijk offertes.
• Overweeg zelf te verkopen met minimale marketingkosten.

Zijn de kosten bij verkoop van een huis fiscaal aftrekbaar?

Nee. Makelaarscommissie, attesten en notariskosten bij de verkoop van je eigen woning zijn niet aftrekbaar in de personenbelasting. Enkel wanneer je meerwaardebelasting verschuldigd bent, mag je de verkoopkosten aftrekken van de belastbare meerwaarde.

Moet ik btw betalen op de makelaarskosten?

Ja, op de makelaarscommissie wordt 21% btw aangerekend. Een tarief van 3% wordt zo effectief 3,63% van je verkoopprijs. Vraag bij offertes altijd na of het vermelde percentage inclusief of exclusief btw is.

Wat als de restschuld hoger is dan de verkoopprijs?

Dan spreek je van onderwaarde. Je moet het verschil bijpassen of met je bank een regeling treffen. Dat kan duizenden euro’s extra kosten betekenen.

Welke kosten komen erbij als de koper de akte uitstelt of vertraging optreedt?

Je kan geconfronteerd worden met extra maandlasten (verzekering, nutsvoorzieningen), nieuwe attesten (bij vervaldatum), extra notariële uren en soms contractuele boetes. Controleer de boeteclausules in je compromis.

Hoeveel kost het gemiddeld om je huis te verkopen in België?

Voor een woning van €300.000 liggen de totale kosten huis verkopen met makelaar tussen €9.300 en €18.000 (makelaarstarief van 2 tot 4 % plus btw, notaris, attesten, hypotheekschrapping). Zonder makelaar blijft daar €2.000 tot €3.500 aan verplichte kosten van over, plus je eigen marketing. In het praktijkvoorbeeld hierboven, met een tarief van 3 % plus btw en een lopende lening, komt dat neer op €14.690 met makelaar tegenover €4.500 zonder. Zonder makelaar investeer je wel meer eigen tijd in marketing en onderhandelingen.

Wat zijn de kosten als je je huis verkoopt en meteen een nieuw huis koopt?

Wanneer je simultaan huizen verkoopt en koopt, dubbelen je notariskosten en kan je een overbruggingskrediet nodig hebben. Reken op: makelaarstarief (2–4%), twee notariële aktes (totaal €2.000–€3.000), twee attestenpakketten, en mogelijk €2.000–€4.000 extra voor overbruggingsrente. Plan goed af om overlappingsperiodes te minimaliseren.

Wil je die kosten in de praktijk laag houden? Volg dan het stappenplan om je huis zelf te verkopen, of bekijk wat de vaste pakketten van Verkocht.be precies omvatten aan keuringen, foto's en publicatie.

Meer informatie: Vlaanderen.be