Huis verkopen verplichtingen: attesten + kosten 2026

Wat zijn je huis verkopen verplichtingen als je in Vlaanderen je woning verkoopt, en welke attesten verkoop woning heb je daarvoor nodig? Het antwoord is preciezer dan de meeste overzichten doen uitschijnen: vijf attesten zijn altijd verplicht en drie zijn dat alleen als je situatie eronder valt. Op deze pagina staan ze allebei in een tabel, met per document de wettelijke grondslag, de kostprijs, de geldigheidsduur en de aanvraagtermijn.

Dat onderscheid is belangrijk voor je planning en vooral voor je budget. De vijf verplichte attesten heb je in elk dossier nodig, ongeacht bouwjaar of woningtype. De drie voorwaardelijke attesten kosten je niets als je woning er niet onder valt. Deze pagina bekijkt je huis verkopen verplichtingen door de kostenbril: wat de attesten samen kosten, wanneer je ze aanvraagt en wat je verder als verkoper moet melden. Zoek je de volledige documentenlijst met een beslisboom per situatie, bekijk dan ons overzicht van de documenten bij verkoop van je huis.

Wat kosten de attesten bij verkoop van een huis samen?

Het vaste, optelbare deel bedraagt 99,19 euro inclusief btw plus de retributie van je gemeente. De rest van de kostprijs, het EPC, de elektrische keuring (de keuring van de elektrische installatie) en het ereloon van de asbestdeskundige, ligt niet wettelijk vast: dat zijn erelonen op de vrije markt, en die verschillen per bureau en per woning. De gangbare marktvork per keuring vind je op de detailpagina's: wat kost een EPC-attest, de elektrische keuring bij verkoop en het asbestattest.

Wat vastligt: de retributies die je zelf aan een loket betaalt

Alle bedragen in deze tabel zijn inclusief btw, zodat ze optelbaar zijn. Waar btw van toepassing is, staat het bedrag zonder btw erbij tussen haakjes. Op de OVAM-bronretributie voor het bodemattest wordt geen btw aangerekend; op de platformretributies wel 21 procent.

De 59 euro voor het asbestattest staat bewust niet in deze optelsom. Dat is een retributie die OVAM aanrekent aan de gecertificeerde asbestdeskundige, niet een bedrag dat jij als verkoper aan een loket betaalt. Je deskundige rekent ze door in zijn factuur, samen met zijn ereloon. Ze speelt alleen als je woning aan alle voorwaarden voldoet: bouwjaar voor 2001 en een toegankelijke constructie van minstens 20 m². Voor de factuur van de deskundige zelf bestaat geen officieel tarief, dus een totaalbedrag voor een woning van voor 2001 kunnen we hier niet geven.

Tarieven nagekeken op 3 augustus 2026 in de documentatie van het Vastgoedinformatieplatform (kostprijs van een aanvraag, laatst gewijzigd 3 juli 2026, en bodemattest, laatst gewijzigd 4 juni 2026). Sommige gemeentelijke websites vermelden nog 36,50 euro + btw: dat is het decretale maximum uit artikel 23 van het VIP-decreet, niet het bedrag dat vandaag wordt aangerekend. Ligt jouw aanvraag hoger dan hier vermeld, vraag de gemeente dan om de opsplitsing.

Wat niet vastligt: de erelonen

Voor het EPC, de keuring van de elektrische installatie en het ereloon van de asbestdeskundige bestaat geen officieel tarief. Die prijzen komen tot stand op de vrije markt. Regel je die keuringen zelf, vraag dan minstens twee offertes op en vergelijk wat er inbegrepen is. Bij Verkocht.be hoeft dat niet: de drie keuringen zitten in elk pakket, bij te vinken als optie, uitgevoerd door onze eigen keurders in één huisbezoek.

Wat die erelonen in de praktijk kosten, kan je alleen bij de keurders zelf navragen. Twee aanbieders publiceren hun tarieven wel op hun website: op 3 augustus 2026 vroeg Energieattesten.be 175 euro voor een EPC, 180 euro voor een elektrische keuring en 490 euro voor een asbestattest; bij ImmoKeuring was dat 260, 220 en 630 euro. Beide inclusief btw. Dat zijn twee prijslijsten, geen marktgemiddelde en geen prijsgarantie. Het enige bedrag dat je zeker kent voor je belt, is het vaste deel in de tabel hierboven.

Een praktische aanpak: bundel de keuringen (EPC, elektriciteit, asbest) in één afspraak. Bij Verkocht.be gebeurt dat standaard: onze eigen keurders voeren de drie keuringen uit tijdens één huisbezoek, als optie bij elk pakket. Wil je alle kosten bij de verkoop van je huis bekijken, inclusief notaris en hypotheekschrapping, dan vind je daar het volledige overzicht. Wil je die kosten naast het scenario met een makelaar leggen, gebruik dan de kostenvergelijker.

De 5 attesten die altijd verplicht zijn bij verkoop van een woning

Deze vijf documenten heb je nodig bij elke verkoop van een woning in Vlaanderen, ongeacht bouwjaar, type of ligging. Ze moeten in orde zijn voor je het compromis tekent; de overstromingsinformatie en het EPC zelfs al bij je eerste advertentie.

Een streepje in de kolom "wettelijke grondslag" betekent dat we het exacte artikelnummer niet met zekerheid konden vaststellen. We publiceren liever niets dan een verkeerde verwijzing. De verplichting zelf staat wel vast.

Let bij de planning vooral op twee dingen. Het bodemattest vraag je bij OVAM aan per kadastraal perceel (twee percelen = twee keer 67 euro) en kent een aanvraagtermijn van 14 of 60 kalenderdagen: dit regel je niet meer op de dag van het compromis. En een EPC van voor 2019 telt niet meer mee bij verkoop, ook al zijn de tien jaar nog niet om; adverteren zonder geldig EPC riskeert een boete van 500 tot 5.000 euro. De P-score en G-score haal je gratis op via waterinfo.be, en een afgekeurde elektrische installatie blokkeert de verkoop niet: de koper krijgt 18 maanden vanaf de akte om te herstellen. Wat elk document precies inhoudt en hoe je het aanvraagt, lees je per attest in het volledige overzicht van de documenten bij verkoop van je huis.

De 3 attesten die alleen in bepaalde gevallen verplicht zijn

Deze drie documenten zijn niet altijd nodig. Ze worden pas verplicht als je woning of je dossier aan een concrete voorwaarde voldoet. Val je er niet onder, dan bespaar je de kost volledig.

Voor het asbestattest gelden de drie voorwaarden samen: bouwjaar voor 2001, een toegankelijke constructie, minstens 20 m². Alleen de OVAM-retributie van 59 euro ligt vast; de deskundige rekent die door in zijn factuur, de rest is vrije markt. Het postinterventiedossier kost je niets extra als het al bestaat, en heb je niet nodig als je zelf klustte of alle werken van voor 1 mei 2001 dateren. De syndicusinformatie speelt alleen bij mede-eigendom: zie de sectie over verplichte documenten bij verkoop van een appartement.

Waarom de stookolietank niet in deze telling staat

In veel overzichten wordt een stookolietankattest bij de verplichte verkoopdocumenten gerekend. Preciezer gezegd: er bestaat geen apart verkoopattest voor de stookolietank. Daarom staat de tank niet in de telling van vijf plus drie op deze pagina. De tank moet wel voldoen aan de periodieke controleplicht uit VLAREM II, en dat is geen detail.

Voor een particuliere tank van minder dan 5.000 kg gelden volgens het Departement Omgeving deze regels:

• Ondergrondse tank: sinds 1 maart 2009 om de vijf jaar een controle door een erkende stookolietechnicus.
• Bovengrondse tank: sinds 1 maart 2009 geen periodieke controle meer, op voorwaarde dat het laatste attest een einddatum van 1 maart 2009 of later draagt. De controle bij ingebruikname blijft wel verplicht.

Een tank die in orde is, draagt een groene merkplaat met het bijhorende attest. De notaris of de koper zal dat attest opvragen, en de toestand van de tank valt onder je informatieplicht. Een tank zonder plaat en zonder attest is niet in orde met de milieuwetgeving, ook al blokkeert dat de verkoop niet.

Sommige keuringsorganismen presenteren dit wel als een keuringsplicht "bij verkoop". Wat we op 3 augustus 2026 bij het Departement Omgeving konden vaststellen, is de periodieke controleplicht hierboven; een aparte verkoopkeuring vonden we in de regelgeving niet terug. Voor tanks van 5.000 kg en meer gelden strengere frequenties.

Documenten die geen attest zijn, maar wel in het verkoopdossier horen

Naast de acht attesten hierboven heb je nog een aantal stukken nodig om de akte rond te krijgen. Dit zijn geen keuringen of certificaten, en ze staan daarom niet in de tabellen:

• Eigendomstitel: de akte waarmee je de woning zelf verwierf. Zit in je eigen dossier; anders kan de notaris een kopie opvragen.
• Kadastraal uittreksel en plan: gratis op te halen via MyMinfin.
• Gegevens van een lopende huurovereenkomst: als de woning verhuurd is op het moment van verkoop.

Tijdlijn: wanneer welk attest aanvragen?

Niet elk attest heb je op hetzelfde moment nodig. Het EPC en de overstromingsscores moeten al in je eerste advertentie staan. De rest heb je nodig voor het compromis. Het bodemattest is het document dat je het snelst vergeet en het langst kan laten wachten.

Informatieplicht: wat moet je als verkoper melden?

Naast de attesten heb je een wettelijke mededelingsplicht. Je moet de koper actief informeren over alles wat de waarde of het gebruik van de woning kan beinvloeden. Dit zijn de verplichtingen verkoper huis die niet in een document zitten:

• Stedenbouwkundige toestand: bouwovertredingen, ontbrekende vergunningen of lopende procedures
• Voorkooprechten: of er een recht van voorkoop geldt
• Overstromingsgevoeligheid: de P-score en de G-score, in elke advertentie en in de akte
• Asbest: wat het asbestattest vaststelt, als dat van toepassing is
• Verborgen gebreken: bekende structurele problemen, vochtschade of defecte installaties die niet zichtbaar zijn
• Erfdienstbaarheden en lasten: rechten van doorgang, nutsvoorzieningen over je perceel, andere beperkingen
• Lopende huurovereenkomsten: als de woning verhuurd is

Renovatieplicht: melden, niet uitvoeren

Verkoop je een woning met EPC-label E of F, dan geldt voor de koper de renovatieplicht. Als verkoper voer je die renovatie niet uit en betaal je ze niet. Je hebt wel een meldingsplicht: de verplichting hoort in het compromis te staan zodat de koper weet waaraan hij begint.

Huis verkopen zonder attesten: wat gebeurt er dan?

Kort antwoord: je verkoop stopt. Ontbreekt een verplicht attest, dan kan de notaris de akte niet verlijden. De verkoop wordt opgeschort tot het dossier compleet is. Dat kost weken, en kopers die snel willen schakelen haken af.

Een niet-conform attest is iets anders dan een ontbrekend attest. Wordt je elektrische installatie afgekeurd, dan mag de verkoop gewoon doorgaan: de koper krijgt 18 maanden vanaf de akte om de installatie te laten herstellen en opnieuw te laten keuren. Hetzelfde geldt voor een EPC met een slecht label: een laag label blokkeert de verkoop niet, het bepaalt alleen of de renovatieplicht speelt.

Adverteren zonder geldig EPC is wel een aparte inbreuk, met een boete van 500 tot 5.000 euro.

Verplichte documenten bij verkoop van een appartement

Verkoop je een appartement of een woning binnen een vereniging van mede-eigenaars, dan komt de syndicusinformatie erbij (art. 3.94 BW boek 3). Concreet gaat het om:

• Basisakte en reglement van mede-eigendom: de verdeling van private en gemeenschappelijke delen, aandelen en stemrechten
• Reglement van interne orde: de afspraken binnen het gebouw
• Notulen van de laatste algemene vergaderingen: beslissingen, geplande werken en lopende geschillen
• Stand van het reservefonds: wat er beschikbaar is voor toekomstige renovaties
• Openstaande bijdragen: of er nog schulden zijn aan de VME

De vijf altijd verplichte attesten blijven daarnaast gewoon gelden. Het EPC van een appartement gaat over de private kavel; voor de gemeenschappelijke delen bestaat een apart EPC gemene delen. De notaris vraagt de syndicusdocumenten op. Lees meer in onze gids over appartement verkopen in Vlaanderen.

Checklist huis verkopen verplichtingen: alles in de juiste volgorde

1. Meteen: bodemattest aanvragen bij OVAM (14 of 60 kalenderdagen) en vastgoedinlichtingen aanvragen via het Vastgoedinformatieplatform.
2. Meteen: P-score en G-score ophalen op waterinfo.be. Gratis en direct.
3. Voor je adverteert: EPC laten opmaken door een erkend energiedeskundige. Zonder geldig EPC mag je niet adverteren.
4. Bouwjaar voor 2001 en een toegankelijke constructie van minstens 20 m²: asbestattest laten opmaken door een gecertificeerd deskundige.
5. Voor het compromis: elektrische installatie laten keuren.
6. Als het van toepassing is: postinterventiedossier bovenhalen (werken door aannemers sinds 1 mei 2001) en syndicusinformatie opvragen (mede-eigendom).
7. Voor het compromis: eigendomstitel en kadastraal uittreksel toevoegen, en je informatieplicht nalopen: voorkooprechten, verborgen gebreken, erfdienstbaarheden, huurcontract.

Wil je de volledige documentenlijst naast deze attestenlijst leggen? Bekijk dan onze documenten bij verkoop van je huis of plan alles in via het stappenplan verkoop.

Veelgestelde vragen over attesten bij verkoop van een woning

Welke attesten zijn verplicht bij de verkoop van een huis in Vlaanderen?

Vijf attesten zijn altijd verplicht: het bodemattest, het EPC, de vastgoedinlichtingen (het vroegere stedenbouwkundig uittreksel), de overstromingsinformatie met P-score en G-score, en de keuring van de elektrische installatie. Drie komen er alleen bij in specifieke gevallen: het asbestattest bij bouwjaar voor 2001, het postinterventiedossier bij werken door aannemers sinds 1 mei 2001 en de syndicusinformatie bij mede-eigendom.

Is een bodemattest verplicht bij de verkoop van een huis?

Ja, altijd. Het staat in artikel 101 van het Bodemdecreet en geldt voor elke verkoop van een perceel in Vlaanderen. Je vraagt het aan bij OVAM: 67 euro per perceel plus 5 euro platformretributie sinds 1 januari 2026. Reken op een aanvraagtermijn van 14 of 60 kalenderdagen, dus vraag het als eerste aan. OVAM legt geen geldigheidsduur vast voor het attest zelf.

Hoe lang is een EPC geldig?

Tien jaar. Maar let op: de rekenmethode is in 2019 gewijzigd, waardoor een EPC dat voor 2019 is opgemaakt niet meer meetelt bij een verkoop, ook al zijn de tien jaar nog niet verstreken. Voor het EPC bestaat geen officieel tarief; de prijs komt tot stand op de vrije markt. Adverteren of verkopen zonder geldig EPC kan een boete van 500 tot 5.000 euro opleveren.

Wat kost een asbestattest en wanneer heb je er een nodig?

Je hebt een asbestattest nodig als het gebouw dateert van voor 2001 en het om een toegankelijke constructie van minstens 20 vierkante meter gaat. Van de prijs ligt alleen de OVAM-retributie van 59 euro vast, en die betaal je niet apart: OVAM rekent ze aan de gecertificeerde deskundige aan, die ze in zijn factuur doorrekent. Het ereloon zelf is vrije markt en kent geen officieel tarief. Het attest is 10 jaar geldig, 5 jaar bij hoogrisicomateriaal, en onbeperkt als er geen asbest is vastgesteld.

Welke documenten heb je nodig bij de verkoop van een appartement?

Dezelfde vijf altijd verplichte attesten als bij een huis, plus de syndicusinformatie op grond van artikel 3.94 van boek 3 van het Burgerlijk Wetboek: basisakte, reglement van mede-eigendom, reglement van interne orde, notulen van de algemene vergaderingen, stand van het reservefonds en openstaande bijdragen. Een asbestattest of postinterventiedossier komt erbij als je appartement aan de voorwaarden voldoet.

Wat gebeurt er als een attest ontbreekt bij het compromis?

Dan kan de notaris de akte niet verlijden en wordt de verkoop opgeschort tot het dossier compleet is. Dat kost meestal weken. Een afgekeurd attest is iets anders: bij een niet-conforme elektrische installatie gaat de verkoop wel door en krijgt de koper 18 maanden vanaf de akte om te herstellen.

Moet een huis leeg zijn bij verkoop?

Dat is geen attestenverplichting: er bestaat geen document dat je hierover moet voorleggen. Wat je achterlaat en wat je meeneemt, spreek je af in de verkoopovereenkomst. Zet die afspraak dus expliciet in het compromis in plaats van erop te vertrouwen dat het vanzelf spreekt.

Is een keuringsattest voor de stookolietank verplicht bij verkoop?

Er bestaat geen apart verkoopattest voor de stookolietank, en daarom telt de tank niet mee in de vijf plus drie op deze pagina. De tank moet wel voldoen aan de periodieke controleplicht uit VLAREM II: een ondergrondse particuliere tank van minder dan 5.000 kg moet sinds 1 maart 2009 om de vijf jaar gecontroleerd worden door een erkende stookolietechnicus, een bovengrondse particuliere tank van die grootte niet meer periodiek. De notaris of de koper zal het geldige attest en de groene merkplaat opvragen, en de toestand van de tank valt onder je informatieplicht.

Meer lezen: bekijk de officiële informatie over woning verkopen op Vlaanderen.be. De tarieven en termijnen op deze pagina zijn nagekeken op 2 augustus 2026 bij OVAM, Vlaanderen.be, het Departement Omgeving, de CIW en het Bodemdecreet. De platformretributies en de regels voor de stookolietank zijn opnieuw nagekeken op 3 augustus 2026 bij de documentatie van het Vastgoedinformatieplatform en bij het Departement Omgeving.