Het EPC van de gemene delen (afgekort EPC GD) is een afzonderlijk energieprestatiecertificaat voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw: traphal, lift, centrale verwarming, dak, gevels en eventuele andere gedeelde installaties. Het is sinds 2022 gefaseerd verplicht voor alle appartementsgebouwen in Vlaanderen, en de verplichting ligt bij de Vereniging van Mede-eigenaars (VME), niet bij individuele eigenaars.
Vanuit de praktijk
Bij appartementsverkopen die we begeleidden in Brugge en Kortrijk, zagen we dat het EPC GD vaak een onderhandelingspunt is. Kopers vragen of de VME al over het certificaat beschikt of nog een investering vooruit moet plannen. Transparantie naar de koper is verstandig: vraag een attest of bevestiging bij de syndicus en voeg dit toe aan je verkoopdossier.
Wat is een EPC van de gemene delen?
Het EPC GD beoordeelt de energetische prestatie van de gedeelde delen van een appartementsgebouw. Dat omvat:
- De gemeenschappelijke verwarming, indien aanwezig (centrale stookplaats)
- Het sanitair warm water systeem voor de gemene delen
- Verlichting en ventilatie van traphallen, garages en gangen
- De thermische schil: dakisolatie, gevelisolatie, ramen in gemene delen, vloer van eerste verdieping als die boven open ruimte ligt
Het verschilt fundamenteel van het EPC van je eigen appartement. Dat laatste meet de energetische prestatie van jouw individuele eenheid en is verplicht bij verkoop of verhuur. Het EPC GD is een gebouw-niveau certificaat dat de VME als entiteit moet beheren.
Verplichting per gebouwgrootte (gefaseerd 2022 tot 2024)
| Gebouwgrootte | Verplicht sinds | Status in 2026 |
|---|---|---|
| 15 of meer eenheden | 1 januari 2022 | Verplicht |
| 5 tot 14 eenheden | 1 januari 2023 | Verplicht |
| 2 tot 4 eenheden | 1 januari 2024 | Verplicht |
| Niet-residentiele gemene delen (kantoor/winkel) | 1 januari 2026 | Nieuw verplicht (gebouwen >1.000 m²) |
In 2026 moet dus elk appartementsgebouw in Vlaanderen over een geldig EPC GD beschikken, ongeacht aantal eenheden. Bron: VEKA-persmededeling over de uitrolkalender.
Boetes bij niet-tijdige opmaak
Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) legt aan de VME een administratieve geldboete op tussen 500 en 5.000 euro, afhankelijk van het aantal eenheden in het gebouw. De boete geldt los van een verkoop of verhuur: het is een algemene verplichting voor de VME als entiteit. Bij grote gebouwen waar de boete hoog kan oplopen, is het belangrijk dat de syndicus dit als gewone werkingskost begroot.
Wie betaalt het EPC gemene delen?
De kosten worden verdeeld over alle mede-eigenaars volgens de aandelen in de basisakte van de mede-eigendom. Dit gebeurt typisch via de gewone werkingskosten van de VME of via een buitengewoon besluit op de Algemene Vergadering. Indicatieve kost per eenheid:
- Klein gebouw (2 tot 4 eenheden): 100 tot 250 euro per eenheid
- Middelgroot gebouw (5 tot 14 eenheden): 60 tot 180 euro per eenheid
- Groot gebouw (15+ eenheden): 50 tot 150 euro per eenheid (schaalvoordelen)
De prijs hangt af van de complexiteit van het gebouw, het aantal verschillende verwarmingssystemen, de toegankelijkheid van het dak en de gevels, en de beschikbaarheid van bouwplannen.
Heb ik het EPC gemene delen nodig bij verkoop van mijn appartement?
Bij de verkoop van je eigen appartement is het EPC van je eigen appartement verplicht. Het EPC GD is dat niet, want het is een verplichting van de VME en niet van jou als individuele eigenaar. Toch is het sterk aanbevolen om de koper te informeren of de VME al over dit certificaat beschikt, om twee redenen:
- Transparantie: een geinformeerde koper voorkomt latere klachten over verzwegen gebreken.
- Onderhandelingspositie: als de VME nog moet investeren in een EPC GD met grote werken, kan dit de koopprijs beïnvloeden.
Vraag een attest of email-bevestiging bij de syndicus over de status van het EPC GD en voeg dit toe aan je verkoopdossier. Voor het volledige attesten-overzicht zie alle verplichte attesten bij verkoop en appartement verkopen in Vlaanderen.
Verschil met het asbestattest van de gemene delen
Naast het EPC GD heeft de VME nog een tweede verplichting voor gedeelde delen: het asbestattest voor de gemene delen, dat ten laatste tegen 31 december 2026 voor elke VME moet bestaan. Beide attesten zijn los van de individuele appartements-verkoop maar wel relevant voor potentiële kopers. Combineer beide opmaken in dezelfde periode om de doorlooptijd te beperken.
Veelgestelde vragen
Wat is een EPC van de gemene delen?
Het EPC van de gemeenschappelijke delen (EPC GD) is een afzonderlijk energieprestatiecertificaat voor de gedeelde delen van een appartementsgebouw: traphal, lift, centrale verwarming, dak, gevels. Het verschilt van het EPC van je eigen appartement en is een verplichting van de Vereniging van Mede-eigenaars (VME), niet van individuele eigenaars.
Wanneer moet een appartementsgebouw over een EPC gemene delen beschikken?
De verplichting is gefaseerd ingevoerd: vanaf 1 januari 2022 voor gebouwen met 15 of meer eenheden, vanaf 1 januari 2023 voor gebouwen met 5 tot 14 eenheden, en vanaf 1 januari 2024 voor kleine gebouwen met 2 tot 4 eenheden. In 2026 moeten alle appartementsgebouwen dus over dit certificaat beschikken.
Wat is de boete als de VME geen EPC gemene delen heeft?
VEKA legt aan de Vereniging van Mede-eigenaars een administratieve geldboete op tussen 500 en 5.000 euro, afhankelijk van het aantal eenheden in het gebouw.
Wie betaalt het EPC gemene delen?
De kosten worden verdeeld over alle mede-eigenaars volgens de aandelen in de basisakte van de mede-eigendom. Reken op gemiddeld 50 tot 250 euro per eenheid afhankelijk van gebouwgrootte en complexiteit.
Heb ik het EPC gemene delen nodig bij verkoop van mijn appartement?
Het EPC van je eigen appartement is verplicht bij verkoop. Het EPC van de gemene delen is een aparte verplichting voor de VME en hoeft niet door jou geleverd te worden. Wel is transparantie naar de koper aanbevolen.
Wie mag een EPC gemene delen opmaken?
Alleen een energiedeskundige type A erkend door VEKA voor gemeenschappelijke delen mag dit certificaat opmaken. Dit is een specifieke erkenning binnen type A.
Officiële bronnen
- Energiesparen.be: boete bij ontbreken EPC GD
- Energiesparen.be: uitrolkalender EPC GD
- Vinçotte: EPC gemeenschappelijke delen
