Wat is een bodemattest bij verkoop van een woning?
Een bodemattest verkoop woning is een officieel document van OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) dat de gekende bodeminformatie over een perceel weergeeft. Het document vermeldt of er bodemonderzoek liep, of er verontreiniging is vastgesteld en of er saneringsverplichtingen zijn. Het attest is verplicht bij elke overdracht van onroerend goed in Vlaanderen en wordt opgenomen in de notariële akte. Zonder geldig bodemattest kan de notaris de akte niet verlijden. Zie ook de verplichte attesten bij woningverkoop en de documentenchecklist voor de verkoop.
Bodemattest verkoop woning: verplichting en juridisch kader
De verplichting is vastgelegd in het Vlaams Bodemdecreet (1995, herwerkt in 2008) en het uitvoeringsbesluit VLAREBO. Bij elke overdracht van eigendom in Vlaanderen, dus ook bij schenking en ruil, moet het attest voorliggen. Het document maakt deel uit van het verkoopdossier samen met EPC, asbestattest, elektrische keuring en overstromingsattest. Voor het volledige plaatje zie huis verkopen: verplichtingen op een rij en de woning verkopen in 2026-gids.
Wanneer is een bodemattest verplicht?
- Bij elke verkoop, schenking of ruil van een woning, appartement, bouwgrond, commercieel pand, industriële site of landbouwgrond in Vlaanderen.
- Bij splitsing of samenvoeging van percelen: per nieuw perceel een vers attest.
- Bij een nieuwe verkoop na erfenis: het attest is dan opnieuw vereist.
- Bij overdracht van een risicogrond: bovenop het attest is een oriënterend bodemonderzoek verplicht voor compromis.
- Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Wallonië: een eigen procedure via Leefmilieu Brussel of de Waalse milieuadministratie.
De verkoper bestelt en betaalt het attest, zodat het dossier compleet is bij compromis en akte. Lees ook hoe je dit afstemt met je stappenplan verkoop woning en de digitale woningpas.
Wat veranderde aan het bodemattest in 2026?
Drie aanpassingen sinds 2024 raken elke verkoper in Vlaanderen: de verplichte aanvraag via het Vastgoedinformatieplatform, een versnelde digitale verwerking bij OVAM en de introductie van het VKM-attest voor gronden onder dak. Lees ook huis verkopen: verplichtingen op een rij.
OVAM-bodemattest aanvragen: sinds 1 januari 2026 via het VIP
Sinds 1 januari 2026 is het Vastgoedinformatieplatform (VIP) de enige toegangspoort. Een rechtstreekse aanvraag bij OVAM is niet langer mogelijk. Het VIP wordt beheerd door Athumi en bundelt het bodemattest met het stedenbouwkundig uittreksel en andere inlichtingen. Aanmelden gebeurt met itsme of eID. Bron: OVAM.
Digitale verwerking: snellere doorlooptijd
OVAM verwerkt aanvragen via VIP volledig digitaal. Voor percelen zonder gekend dossier krijg je het attest in 10 tot 14 kalenderdagen, soms binnen 5 tot 10 werkdagen voor standaardpercelen. Bij gekend dossier blijft de wettelijke termijn maximaal 60 kalenderdagen.
VKM-attest voor gronden onder dak
Sinds eind 2024 bestaat ook een VKM-attest (Verklaring Kwaliteit Medium) voor uitgegraven bodem en gronden onder dak. Dit attest is afzonderlijk van het klassieke bodemattest en geldt voor specifieke situaties zoals grondverzet of bouwprojecten. Bij een gewone woningverkoop heb je dit zelden nodig. Voor bouwgrond zie bouwgrond verkopen.
Welke info bevat een bodemattest?
- Kadastrale gegevens: adres, afdeling, sectie, perceelnummer en grootte.
- Status risicogrond: ja of nee, met verwijzing naar de risico-activiteit indien van toepassing.
- Uitgevoerde bodemonderzoeken: oriënterende of beschrijvende bodemonderzoeken die OVAM kent.
- Gekende verontreinigingen: stoffen, ernstniveau en datum vaststelling.
- Saneringsdossiers: lopend, afgesloten of gepland, met huidige saneringsverplichting.
Het attest weerspiegelt enkel wat gekend is bij OVAM op de afleverdatum. Het is dus geen garantie dat er geen verontreiniging aanwezig is. Voor zekerheid bij risicopercelen dient een oriënterend bodemonderzoek door een erkend deskundige.
Hoe vraag je een bodemattest aan via het VIP?
Sinds 1 januari 2026 verloopt elke aanvraag via het Vastgoedinformatieplatform (VIP). Voor veel verkopers is dit een eerste keer. De procedure lijkt op een klassiek online formulier, maar er zijn een paar praktische valkuilen.
- Verzamel je kadastrale gegevens. Afdeling, sectie en perceelnummer staan op je eigendomsakte of een recent kadastraal uittreksel. Per perceel een aparte aanvraag.
- Log in op het VIP. Sinds 1 januari 2026 de enige toegangspoort. Aanmelden via itsme of eID. Burgers kiezen het profiel particulier, notarissen en makelaars hun professioneel profiel.
- Selecteer bodemattest als inlichting. Combineer eventueel meteen met het stedenbouwkundig uittreksel om later niet opnieuw te moeten aanmelden.
- Betaal OVAM-bijdrage en VIP-toeslag. 73,05 euro per perceel. Bancontact, kredietkaart en factuur zijn mogelijk. De aanvraag start zodra OVAM betaling heeft ontvangen.
- Wacht op aflevering. 14 kalenderdagen zonder OVAM-dossier, tot 60 dagen met dossier. Het attest komt als PDF in je VIP-mailbox. De notaris krijgt automatisch een kopie als die de aanvraag deed.
- Controleer de inhoud. Lees de vermelding risicogrond ja of nee en kijk of er lopende bodemonderzoeken of saneringsverplichtingen vermeld staan.
- Voeg het attest toe aan compromis en akte. De tekst moet letterlijk worden opgenomen of aangehecht; anders kan de notaris de akte niet verlijden.
Praktische tip: laat de notaris de aanvraag doen als hij ook het stedenbouwkundig uittreksel bestelt. Hij bundelt beide in één VIP-dossier en kent de gebruikelijke clausules voor risicogronden. Zie ook ons stappenplan compromis en akte voor waar het bodemattest in de tijdlijn past.
Kosten en doorlooptijd van een bodemattest (2026)
Een bodemattest kost 73,05 euro per kadastraal perceel: 67 euro OVAM-retributie (vast tarief sinds 1 juni 2025, zonder btw) plus 5 euro VIP-platformretributie plus 21% btw op die platformretributie (bron: VIP-documentatie athumi/OVAM, geraadpleegd 8 augustus 2026). Voor een déél van een perceel geldt een hogere OVAM-retributie van 269 euro. Bij meerdere percelen betaal je per perceel; de platformretributie wordt binnen dezelfde aanvraag geplafonneerd op tien keer. Voor je totale verkoopbudget zie kosten huis verkopen.
| Kostenpost | Bedrag | Aandachtspunten |
|---|---|---|
| OVAM-bijdrage (per perceel) | ± €54 | Wettelijk vastgelegd, niet onderhandelbaar |
| VIP-platformtoeslag (Athumi) | €5 + 21% btw = €6,05 | Per aanvraag op het VIP |
| Totaal standaard attest | ± €73 per perceel | Standaard residentiëel perceel zonder dossier |
| Meerdere percelen | ± €73 per perceel | Per perceel een aparte aanvraag |
| Oriënterend bodemonderzoek (risicogrond) | €500 – €2.000 | Door erkend bodemsaneringsdeskundige |
| Spoedprocedure | extra toeslag | Vraag na bij OVAM, niet altijd beschikbaar |
Doorlooptijd: 14 kalenderdagen zonder dossier bij OVAM, tot 60 kalenderdagen bij een gekend dossier of risicogrond. Plan de aanvraag dus 3 tot 8 weken voor je compromis-datum. Voor het volledige tijdspad zie stappenplan verkoop woning.
Welke documenten moet je klaarleggen voor de aanvraag?
- Eigendomsakte of recent kadastraal uittreksel: voor de exacte afdeling, sectie en perceelnummer.
- Lijst van percelen: bij meerdere percelen vraag je per perceel een aparte aanvraag.
- Vorig bodemattest: indien beschikbaar, geeft snel beeld over eerdere dossiers.
- Vorig oriënterend bodemonderzoek: bij risicogrond, zo kan OVAM rapporten hergebruiken.
- Itsme of eID: vereist voor aanmelding op het VIP.
- Betaalmiddel: Bancontact, kredietkaart of factuur voor de OVAM-bijdrage en VIP-toeslag.
Heb je geen kadastraal uittreksel? Vraag het gratis op via MyMinFin of bij je notaris. Neem dit op in je timing richting compromis en akte. Voor het volledige overzicht zie de documentenchecklist voor verkoop.
Stappenplan: bodemattest aanvragen (2026)
1) Verzamel kadastrale gegevens
Afdeling, sectie en perceelnummer staan op je eigendomsakte of op een recent kadastraal uittreksel. Bij meerdere percelen plan je een aparte aanvraag per perceel.
2) Log in op het VIP
Sinds 1 januari 2026 is het Vastgoedinformatieplatform de enige toegangspoort. Particulieren melden zich aan met itsme of eID, notarissen en makelaars via hun professioneel profiel.
3) Selecteer bodemattest en bevestig gegevens
Combineer eventueel meteen met het stedenbouwkundig uittreksel. Controleer dat de perceelgegevens correct ingevuld zijn voordat je betaalt.
4) Betaal OVAM-bijdrage en VIP-toeslag
OVAM-retributie van 67 euro plus VIP-platformretributie van 5 euro plus 21 procent btw op die platformretributie (samen 6,05 euro) = ongeveer 73 euro per perceel.
5) Ontvang het attest
Reken op 14 kalenderdagen zonder gekend dossier en tot 60 kalenderdagen bij een risicogrond. Je ontvangt het document als PDF in je VIP-mailbox.
6) Controleer en voeg toe aan verkoopdossier
Controleer de vermelding risicogrond en eventuele saneringsverplichtingen samen met je notaris. Voeg de tekst toe aan het compromis en de authentieke akte.
Risicogrond en oriënterend bodemonderzoek
Een risicogrond is een perceel waarop nu of in het verleden vervuilende activiteiten plaatsvonden: een tankstation, garage, drukkerij, stookolietank, chemische opslag, industriële installatie. Bij verkoop van een risicogrond is een oriënterend bodemonderzoek (OBO) door een erkend bodemsaneringsdeskundige verplicht voor compromis.
Het OBO levert een rapport met:
- Bodemstaalname op meerdere diepten en plaatsen op het perceel.
- Analyse op zware metalen, minerale olie, vluchtige organische stoffen en specifieke contaminanten.
- Conclusie: geen verontreiniging, beperkte verontreiniging of saneringsplicht.
Blijkt er saneringsplicht? OVAM legt een saneringsverplichting op, met termijnen en richtwaarden. Bespreek met je notaris hoe je dit verwerkt in de prijsonderhandeling en de compromis-clausules.
Wat moet je regelen voor je bodemattest?
Geldigheid bodemattest: hoelang bruikbaar?
Een bodemattest heeft wettelijk geen vervaldatum, maar is in de praktijk maximaal 1 jaar bruikbaar (6 maanden bij risicogrond). Een verlopen attest kan je akte uitstellen of doen afketsen.
Wettelijk geen vervaldatum, in de praktijk maximaal 1 jaar. Het Bodemdecreet geeft geen harde vervaltermijn. OVAM stelt enkel dat het attest de situatie weergeeft op het moment van aflevering. Notarissen hanteren in de praktijk een vuistregel: een attest mag maximaal 1 jaar oud zijn op de aktedatum. Bij risicogronden is een termijn van 6 maanden gangbaar.
- Tussen compromis en akte: het bodemattest in je compromis moet op de aktedatum nog steeds geldig zijn. Duurt het langer dan 1 jaar? Vraag een nieuw attest aan.
- Nieuw dossier bij OVAM: werd er tussentijds een oriënterend bodemonderzoek of saneringsverplichting toegevoegd, dan verliest het oude attest zijn waarde, ook als het nog geen jaar oud is.
- Splitsing of samenvoeging van percelen: een attest op het oude perceel vervalt zodra de kadastrale grenzen wijzigen. Vraag per nieuw perceel een vers attest aan.
- Bij erfenis of schenking: een oud attest is meestal niet bruikbaar bij een latere verkoop. Vraag een nieuw document aan.
Een oud bodemattest hergebruiken is dus zelden een goed idee. De kost van een nieuw attest (ongeveer 73 euro) weegt niet op tegen het risico dat de notaris de akte weigert of dat de koper een prijsverlaging eist.
Praktijkcases bodemattest
Huis met oude stookolietank
Veel oudere woningen hebben nog een stookolietank, ondergronds of bovengronds. Indien deze lekt of lekte, kan dit leiden tot vervuiling. Het bodemattest vermeldt of er dossiers over bekend zijn bij OVAM. Bij een buitendienstgestelde tank vraag je het buitendienststellings-attest op en bewaar je dit voor de koper.
Voormalig tankstation
Gronden waarop vroeger een tankstation stond zijn automatisch risicogronden. Een oriënterend bodemonderzoek is verplicht voor compromis. Het bodemattest geeft aan welke onderzoeken en saneringen OVAM kent. Lees ook huis verkopen in slechte staat voor verwante valkuilen.
Landbouwgrond
Bij landbouwgronden kan er historische vervuiling zijn door pesticiden, meststoffen of vroegere bedrijvigheid. Het bodemattest geeft weer of OVAM hierover dossiers heeft. Voor bouwgrond verkopen is dezelfde procedure van toepassing.
Voorbeeldclausules compromis bij vervuiling
- "Koper aanvaardt het goed in de huidige staat, inclusief de in het bodemattest vermelde verontreiniging."
- "Verkoper verbindt zich ertoe de in het oriënterend bodemonderzoek vastgestelde saneringswerken uit te voeren voor eigen rekening voor de aktedatum."
- "Partijen komen overeen dat eventuele bijkomende saneringskosten boven [bedrag] door de koper gedragen worden."
- "De verkoop wordt ontbonden indien blijkt dat de gekende verontreiniging onmogelijk te saneren is binnen [termijn]."
Laat deze clausules altijd nalezen door je notaris. Voor het volledige juridische kader zie eigendomsbewijs of akte ontbreekt en notariskosten en ereloon.
Uitzonderingen en bijzondere gevallen
- Erfopvolging: geen attest nodig bij de overgang door erfenis zelf, wel bij latere verkoop door de erfgenamen.
- Interne overdracht binnen familie: een attest blijft vereist; het wettelijke regime maakt geen onderscheid.
- Splitsing of samenvoeging van percelen: elk perceel heeft een attest nodig op basis van de nieuwe kadastrale grenzen.
- Onderhandse akte: ook hier is het attest verplicht, opname in een onderhands compromis is rechtsgeldig.
- Wettelijke onteigening: aparte procedure via de onteigeningsinstantie en OVAM.
Veelgemaakte fouten en valkuilen
- Aanvraag te laat plannen: bij risicogrond loopt de doorlooptijd op tot 60 dagen. Reken minstens 3 tot 8 weken voor compromis.
- Verwarring bodemattest en bodemonderzoek: een attest is een administratief document, een onderzoek is een technisch staalname-rapport.
- Risicogrond onderschat: stookolietank, garage of oude werkplaats kan een perceel automatisch als risicogrond classificeren.
- Oud attest hergebruiken: notarissen weigeren een attest ouder dan 1 jaar (6 maanden bij risicogrond).
- Verkeerd perceelnummer: een typfout in afdeling, sectie of perceelnummer maakt het attest ongeldig. Controleer met je notaris.
- Onvolledige clausules in compromis: vermeld duidelijk wie de eventuele saneringskosten draagt en welke termijnen gelden.
- VIP-login zonder itsme of eID: zonder een geldige digitale identiteit lukt de aanvraag niet. Activeer itsme of vraag de notaris om de aanvraag te doen.
FAQ: bodemattest verkoop woning
Is een bodemattest verplicht bij verkoop in 2026?
Ja. Bij elke overdracht van onroerend goed in Vlaanderen is een bodemattest verplicht, ook bij schenking, ruil of een latere verkoop na erfenis. Zonder geldig attest kan de notaris de akte niet verlijden en is de overdracht juridisch ongeldig.
Wat kost een bodemattest in 2026?
Reken op ongeveer €73 per perceel: OVAM-retributie van 67 euro plus VIP-platformretributie van 5 euro plus 21 procent btw op die platformretributie (samen 6,05 euro). Een spoedprocedure is duurder. Bij meerdere percelen betaal je per perceel.
Hoe vraag ik een bodemattest aan?
Sinds 1 januari 2026 enkel via het Vastgoedinformatieplatform (VIP). Aanmelden gebeurt met itsme of eID. Een rechtstreekse aanvraag bij OVAM is niet langer mogelijk. Je notaris of makelaar kan de aanvraag voor jou doen.
Hoelang duurt het tot ik het bodemattest krijg?
Reken op 14 kalenderdagen zonder OVAM-dossier en tot 60 kalenderdagen bij een gekend dossier of risicogrond. Voor standaardpercelen zonder dossier ligt de praktijk vaak rond 5 tot 10 werkdagen.
Hoe lang is een bodemattest geldig?
Geen vaste vervaldatum in het Bodemdecreet, maar notarissen eisen in de praktijk een document van maximaal 1 jaar oud op de aktedatum. Bij risicogronden is 6 maanden gebruikelijk.
Wat is een risicogrond?
Een perceel waarop nu of in het verleden vervuilende activiteiten plaatsvonden, zoals een tankstation, garage, drukkerij, stookolietank of industriële installatie. Bij een risicogrond is een oriënterend bodemonderzoek verplicht voor compromis, met een kost van 500 tot 2.000 euro.
Wat doe ik bij gekende bodemverontreiniging?
OVAM legt saneringsverplichtingen op met termijnen en richtwaarden. Bespreek met je notaris de aansprakelijkheid, het tijdpad en de prijsimpact. Werk dit uit in compromis-clausules.
Wie betaalt het bodemattest, koper of verkoper?
De verkoper bestelt en betaalt het attest, zodat het dossier compleet is bij compromis. Bij een risicogrond betaalt de verkoper ook het oriënterend bodemonderzoek, tenzij anders afgesproken in compromis-clausules.
Geldt de bodemregelgeving ook in Brussel en Wallonië?
Nee. Het Vlaamse Bodemdecreet en OVAM gelden alleen in het Vlaams Gewest. In Brussel werk je met Leefmilieu Brussel; in Wallonië via de Direction de l'Assainissement des Sols. Procedure, kost en termijnen verschillen per gewest.
Kan ik een oud bodemattest hergebruiken?
Zelden. Is het attest ouder dan 1 jaar, werd het perceel gesplitst of samengevoegd, of kreeg OVAM nieuwe dossierinfo, dan vraag je een nieuw attest aan. De kost (ongeveer 73 euro) weegt niet op tegen het risico dat de notaris de akte weigert.
Wat is het verschil met een oriënterend bodemonderzoek?
Het bodemattest is een administratief document dat de gekende OVAM-informatie samenvat. Een oriënterend bodemonderzoek (OBO) is een technisch onderzoek op het terrein met staalname en laboratoriumanalyse, uitgevoerd door een erkend bodemsaneringsdeskundige.
Is het bodemattest ook verplicht bij schenking?
Ja. Bij elke overdracht onder levenden, ook schenking en ruil, is het attest verplicht.
Wat gebeurt er bij een fout in het attest?
Een rechtzetting vraag je aan bij OVAM met onderbouwende stukken. Een nieuw attest met de correcte gegevens vervangt het foutieve document.
Officiële bronnen
- OVAM – Bodemattest aanvragen
- OVAM – Bodemonderzoek en bodemsanering
- OVAM – Erkende bodemsaneringsdeskundigen
- Vlaanderen.be – Bodem en grond
- Vastgoedinformatieplatform (VIP)
- Notaris.be – OVAM-attest bij verkoop
Verder lezen op Verkocht.be: verplichte attesten verkoop woning, EPC-attest, asbestattest, elektrische keuring, overstromingsattest, stedenbouwkundig uittreksel, stappenplan verkoop, huis verkopen zonder makelaar, woning verkopen 2026, verplichtingen bij verkoop, appartement verkopen, bouwgrond verkopen, digitale woningpas, documentenchecklist verkoop, huis verkopen in slechte staat, verplicht renoveren, notariskosten, is een makelaar verplicht en eigendomsbewijs of akte ontbreekt.
Bodemattest verkoop woning nodig? Snel in orde brengen zonder stress
We bundelen je bodemattest met het stedenbouwkundig uittreksel in één VIP-aanvraag en zorgen dat je verkoopdossier compromis- en akte-klaar is. Bij risicogrond plannen we een oriënterend bodemonderzoek bij een erkend bodemsaneringsdeskundige en werken we de compromis-clausules uit. Vraag gratis advies aan of bekijk ons stappenplan.
