Wat is een bodemattest bij verkoop van een woning?
Een bodemattest is een officieel document van OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) dat de gekende bodeminformatie over een perceel weergeeft. Het document vermeldt of er bodemonderzoek liep en of er verder onderzoek of sanering nodig is.
Je hebt het nodig bij elke verkoop van een grond in Vlaanderen, bebouwd of onbebouwd, dus ook bij een huis of appartement, en het moet er zijn voor je het compromis tekent. Je vraagt het aan via het Vastgoedinformatieplatform (VIP); sinds 1 januari 2026 kost het 73,05 euro per volledig kadastraal perceel. Zie ook de verplichte attesten bij woningverkoop.
Bodemattest verkoop woning: verplichting en juridisch kader
Volgens het Bodemdecreet moet de verkoper een bodemattest aanvragen voor het sluiten van de overdrachtsovereenkomst (het compromis) en de inhoud ervan meedelen aan de koper. De uitvoeringsregels staan in het Vlarebo-besluit.
De plicht geldt bij elke overdracht van een grond: verkoop, ruil en schenking. Het attest hoort in je verkoopdossier naast het EPC, het asbestattest, de elektrische keuring en het overstromingsattest. Voor het volledige plaatje zie huis verkopen: verplichtingen op een rij en de woning verkopen in 2026-gids.
Wanneer is een bodemattest verplicht bij verkoop?
Een bodemattest is verplicht bij elke overdracht van een grond in Vlaanderen, bebouwd of onbebouwd. Concreet:
- Bij elke verkoop, ruil of schenking van een woning, appartement, bouwgrond of ander pand in Vlaanderen.
- Niet bij erfenis of legaat: wie een grond erft, heeft geen bodemattest nodig. Verkopen de erfgenamen later, dan wel.
- Bij een risicogrond: de verkoper laat eerst een oriënterend bodemonderzoek uitvoeren en indienen bij OVAM, voor de verkoopovereenkomst.
- Na een wijziging van het perceelnummer, bijvoorbeeld door splitsing of samenvoeging: het oude attest blijft dan niet geldig.
- Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Wallonië: het bodemattest van OVAM geldt voor gronden in het Vlaams Gewest. Brussel en Wallonië hebben een eigen regeling.
Wie de grond overdraagt, moet voor een geldig attest zorgen: de plicht ligt bij de verkoper, niet bij de koper. Het attest moet er zijn bij het compromis. Lees ook hoe je dit afstemt met je stappenplan verkoop woning en de digitale woningpas.
Bodemattest in 2026: prijs, aanvraag en aflevertermijn
Sinds 1 januari 2026 kost een bodemattest 73,05 euro voor een volledig kadastraal perceel of openbaar domein en 275,05 euro voor een deel van een kadastraal perceel. Daarnaast verloopt de aanvraag via het Vastgoedinformatieplatform en niet meer via het webloket van OVAM. Lees ook huis verkopen: verplichtingen op een rij.
OVAM-bodemattest aanvragen: via het VIP, niet meer via het webloket
OVAM meldt dat het niet langer mogelijk is om het bodemattest aan te vragen en te raadplegen via het webloket bodemattestaanvragen. Je vraagt het aan via het Vastgoedinformatieplatform (VIP), waar je het attest ook raadpleegt en als PDF downloadt. Vragen over de aanvraag, de betaling of de dossierstatus beantwoordt Athumi op 02 553 04 81 of via vip@athumi.eu. Bron: OVAM.
Aflevertermijn: 14 of 60 kalenderdagen
Heeft OVAM over de grond geen gegevens in het grondeninformatieregister (GIR), dan wordt het attest binnen 14 kalenderdagen afgeleverd. Zijn er wel gegevens gekend, dan binnen 60 kalenderdagen. De termijn loopt vanaf de ontvangst van de ontvankelijke aanvraag. Voor bouwgrond zie bouwgrond verkopen.
Welke info bevat een bodemattest?
Een bodemattest bestaat uit drie blokken:
- Kadastrale gegevens: afdeling, sectie en perceelnummer. Gaat het om een deel van een perceel, dan verwijst het attest naar een plan in bijlage.
- Inhoud: of de grond in het grondeninformatieregister staat, wat de gemeentelijke inventaris zegt (risicogrond of niet), de uitspraak van OVAM over de bodemkwaliteit (is verder bodemonderzoek of sanering nodig?), eventuele gebruiksadviezen of beperkingen en asbestgerelateerde bodeminformatie.
- Opmerkingen: die horen niet bij de eigenlijke inhoud. Je hoeft ze niet op te nemen in compromis of akte.
Gegevens over eigenaars en gebruikers staan niet op het attest. Belangrijk: een niet-dossiergebonden attest betekent dat OVAM geen relevante gegevens over de grond heeft. Het betekent niet dat de bodem niet verontreinigd is of kan zijn. Meer zekerheid geeft een oriënterend bodemonderzoek.
Bodemattest aanvragen bij OVAM via het VIP: zo werkt het
Je vraagt een bodemattest aan via het Vastgoedinformatieplatform (VIP), voor een volledig kadastraal perceel, een deel van een perceel of openbaar domein. OVAM levert het attest af, het VIP is de toegangspoort.
- Ga na of het attest al aangevraagd is. OVAM raadt aan om eerst te checken of de notaris, een bemiddelaar, de koper of een bodemsaneringsdeskundige dat nog niet deed. Zo vermijd je dubbele kosten.
- Risicogrond? Eerst het bodemonderzoek. Dan ben je verplicht om eerst een oriënterend bodemonderzoek uit te voeren. Een attest vooraf aanvragen heeft dan geen zin.
- Verzamel je kadastrale gegevens. Afdeling, sectie en perceelnummer staan op je eigendomsakte of een recent kadastraal uittreksel. Per perceel een aparte aanvraag.
- Dien de aanvraag in en betaal. 73,05 euro voor een volledig kadastraal perceel, 275,05 euro voor een deel van een perceel.
- Ontvang het attest. Binnen 14 kalenderdagen als OVAM geen gegevens heeft, binnen 60 kalenderdagen als er wel gegevens zijn. Je raadpleegt het in het VIP en downloadt het als PDF.
- Controleer de inhoud. Lees de vermelding risicogrond ja of nee en kijk of er verder bodemonderzoek of sanering vermeld staat.
- Deel de inhoud mee aan de koper. Dat moet voor het compromis. De opmerkingen op het attest hoeven niet in compromis of akte.
Laat je het attest aanvragen door je notaris, dan doet die dat via iBot, de toepassing van Fednot. Vastgoedmakelaars gebruiken RealSmart. Zie ook ons stappenplan compromis en akte voor waar het bodemattest in de tijdlijn past.
Wat kost een bodemattest in 2026?
Een bodemattest kost sinds 1 januari 2026 73,05 euro voor een volledig kadastraal perceel of openbaar domein en 275,05 euro voor een deel van een kadastraal perceel (bron: Vlaanderen.be). Verkoop je meerdere percelen, dan vraag je per perceel een attest aan. Voor je totale verkoopbudget zie kosten huis verkopen.
| Situatie | Prijs | Aandachtspunten |
|---|---|---|
| Volledig kadastraal perceel | €73,05 | De gewone situatie bij verkoop van een woning |
| Openbaar domein | €73,05 | Zelfde tarief als een volledig perceel |
| Deel van een kadastraal perceel | €275,05 | Het attest verwijst naar een plan in bijlage |
| Meerdere percelen | €73,05 per volledig perceel | Per perceel een attest |
| Oriënterend bodemonderzoek (risicogrond) | prijs van de bodemsaneringsdeskundige | Op initiatief en kosten van de verkoper, voor het compromis |
Aflevertermijn: binnen 14 kalenderdagen als OVAM geen gegevens over de grond heeft, binnen 60 kalenderdagen als die er wel zijn, telkens vanaf de ontvangst van de ontvankelijke aanvraag. Vraag het attest dus ruim voor je compromis aan. Voor het volledige tijdspad zie stappenplan verkoop woning.
Welke documenten moet je klaarleggen voor de aanvraag?
- Eigendomsakte of recent kadastraal uittreksel: voor de exacte afdeling, sectie en perceelnummer.
- Lijst van percelen: bij meerdere percelen vraag je per perceel een aparte aanvraag.
- Vorig bodemattest: indien beschikbaar, geeft snel beeld over eerdere dossiers.
- Vorig oriënterend bodemonderzoek: bij risicogrond, zo kan OVAM rapporten hergebruiken.
- Itsme of eID: vereist voor aanmelding op het VIP.
- Betaalmiddel: Bancontact, kredietkaart of factuur voor de OVAM-bijdrage en VIP-toeslag.
Heb je geen kadastraal uittreksel? Vraag het gratis op via MyMinFin of bij je notaris. Neem dit op in je timing richting compromis en akte. Voor het volledige overzicht zie de documentenchecklist voor verkoop.
Stappenplan: bodemattest aanvragen (2026)
Een bodemattest aanvragen gaat in zes stappen, van de kadastrale gegevens tot je verkoopdossier.
1) Verzamel kadastrale gegevens
Afdeling, sectie en perceelnummer staan op je eigendomsakte of op een recent kadastraal uittreksel. Bij meerdere percelen plan je een aparte aanvraag per perceel.
2) Log in op het VIP
Je vraagt het attest aan via het Vastgoedinformatieplatform. Notarissen gebruiken daarvoor iBot van Fednot, vastgoedmakelaars RealSmart.
3) Selecteer bodemattest en bevestig gegevens
Combineer eventueel meteen met het stedenbouwkundig uittreksel. Controleer dat de perceelgegevens correct ingevuld zijn voordat je betaalt.
4) Betaal de retributie
73,05 euro voor een volledig kadastraal perceel of openbaar domein, 275,05 euro voor een deel van een kadastraal perceel (tarief sinds 1 januari 2026).
5) Ontvang het attest
Binnen 14 kalenderdagen als OVAM geen gegevens over de grond heeft, binnen 60 kalenderdagen als er wel gegevens zijn. Je raadpleegt het attest in het VIP en downloadt het als PDF.
6) Controleer en voeg toe aan verkoopdossier
Controleer met je notaris wat het attest zegt over de gemeentelijke inventaris (risicogrond of niet) en over de bodemkwaliteit. Deel de inhoud mee aan de koper voor het compromis.
Risicogrond verkopen: eerst een oriënterend bodemonderzoek
Een risicogrond is een grond waarop activiteiten zijn of waren met een risico op bodemverontreiniging. Verkoop je zo'n grond, dan moet je eerst een oriënterend bodemonderzoek (OBO) laten uitvoeren en indienen bij OVAM, voor je de verkoopovereenkomst sluit. Of je grond een risicogrond is, vraag je na bij de gemeente: die houdt een gemeentelijke inventaris van risicogronden bij.
Wat het OBO inhoudt, volgens OVAM:
- Uitvoering door een bodemsaneringsdeskundige type 1 of 2, op initiatief en op kosten van de verkoper.
- Staalname: grond- en grondwaterstalen in de risicozones, zoals opslagtanks en tankplaatsen, en ook in onverdachte zones.
- Beoordeling: na indiening heeft OVAM een beoordelingstermijn van 60 dagen.
Onder bepaalde voorwaarden kan een eigenaar vrijgesteld worden van het onderzoek. Is verder onderzoek of sanering nodig, dan staat dat in de uitspraak over de bodemkwaliteit op het attest. Bespreek met je notaris hoe je dit verwerkt in de prijsonderhandeling en de compromis-clausules.
Wat moet je regelen voor je bodemattest?
Wat je voor je bodemattest moet regelen, hangt af van je perceel: een gewone grond, een risicogrond of meerdere percelen.
Hoe lang is een bodemattest geldig?
Vlaanderen.be koppelt de geldigheid van een bodemattest niet aan een aantal maanden of jaren, maar aan voorwaarden. Voor een niet-risicogrond blijft het attest geldig zolang de toestand van het terrein dezelfde blijft en zolang de administratieve gegevens (zoals het perceelnummer) en de milieutechnische gegevens niet wijzigen.
- Al gebruikt bij een eerdere overdracht: dan is het attest niet geldig. Bij een nieuwe verkoop vraag je een nieuw attest aan.
- Ouder dan 1 juni 2008: het attest moet sowieso dateren van na 1 juni 2008.
- Gewijzigd perceel: verandert het perceelnummer, bijvoorbeeld door splitsing of samenvoeging, dan vraag je een attest aan voor het nieuwe perceel.
- Nieuwe milieugegevens: wijzigen de milieutechnische gegevens, bijvoorbeeld door een vastgestelde bodemverontreiniging, dan blijft het oude attest niet geldig.
- Risicogrond: de geldigheid hangt ook af van de geldigheid van het oriënterend bodemonderzoek.
Je leest weleens dat een bodemattest een jaar geldig is. Die termijn staat niet op Vlaanderen.be en ook niet in de uitleg van OVAM. Twijfel je of je attest nog bruikbaar is, vraag het dan na bij je notaris of bij OVAM.
Praktijkcases bodemattest
Huis met oude stookolietank
Veel oudere woningen hebben nog een stookolietank, ondergronds of bovengronds. Indien deze lekt of lekte, kan dit leiden tot vervuiling. Het bodemattest vermeldt of er dossiers over bekend zijn bij OVAM. Bij een buitendienstgestelde tank vraag je het buitendienststellings-attest op en bewaar je dit voor de koper.
Voormalig tankstation
Gronden waarop vroeger een tankstation stond zijn automatisch risicogronden. Een oriënterend bodemonderzoek is verplicht voor compromis. Het bodemattest geeft aan welke onderzoeken en saneringen OVAM kent. Lees ook huis verkopen in slechte staat voor verwante valkuilen.
Landbouwgrond
Bij landbouwgronden kan er historische vervuiling zijn door pesticiden, meststoffen of vroegere bedrijvigheid. Het bodemattest geeft weer of OVAM hierover dossiers heeft. Voor bouwgrond verkopen is dezelfde procedure van toepassing.
Voorbeeldclausules compromis bij vervuiling
- "Koper aanvaardt het goed in de huidige staat, inclusief de in het bodemattest vermelde verontreiniging."
- "Verkoper verbindt zich ertoe de in het oriënterend bodemonderzoek vastgestelde saneringswerken uit te voeren voor eigen rekening voor de aktedatum."
- "Partijen komen overeen dat eventuele bijkomende saneringskosten boven [bedrag] door de koper gedragen worden."
- "De verkoop wordt ontbonden indien blijkt dat de gekende verontreiniging onmogelijk te saneren is binnen [termijn]."
Laat deze clausules altijd nalezen door je notaris. Voor het volledige juridische kader zie eigendomsbewijs of akte ontbreekt en notariskosten en ereloon.
Uitzonderingen en bijzondere gevallen
- Erfopvolging: geen attest nodig bij de overgang door erfenis zelf, wel bij latere verkoop door de erfgenamen.
- Interne overdracht binnen familie: een attest blijft vereist; het wettelijke regime maakt geen onderscheid.
- Splitsing of samenvoeging van percelen: elk perceel heeft een attest nodig op basis van de nieuwe kadastrale grenzen.
- Onderhandse akte: ook hier is het attest verplicht, opname in een onderhands compromis is rechtsgeldig.
- Wettelijke onteigening: aparte procedure via de onteigeningsinstantie en OVAM.
Veelgemaakte fouten en valkuilen
Deze fouten bij het bodemattest kosten verkopers tijd of geld.
- Aanvraag te laat plannen: heeft OVAM gegevens over de grond, dan duurt de aflevering tot 60 kalenderdagen. Vraag het attest ruim voor het compromis aan.
- Verwarring bodemattest en bodemonderzoek: een attest is een administratief document, een onderzoek is een technisch rapport met staalname.
- Risicogrond niet nagevraagd: vraag bij de gemeente na of je grond in de gemeentelijke inventaris staat. Is het een risicogrond, dan moet eerst een oriënterend bodemonderzoek gebeuren.
- Oud attest hergebruiken: een attest dat al gebruikt is bij een eerdere overdracht, is niet geldig.
- Verkeerd perceel aangevraagd: het attest geldt voor de afdeling, sectie en het perceelnummer die erop staan. Controleer die gegevens voor je betaalt.
- Onvolledige clausules in compromis: vermeld duidelijk wie de eventuele saneringskosten draagt en welke termijnen gelden.
- Dubbele aanvraag: kijk na of je notaris, een bemiddelaar, de koper of een bodemsaneringsdeskundige het attest niet al aanvroeg.
FAQ: bodemattest aanvragen en verkoop woning
Hoe vraag ik een bodemattest aan bij OVAM?
Je vraagt het bodemattest van OVAM aan via het Vastgoedinformatieplatform (VIP) van Vlaanderen. Via het vroegere webloket van OVAM kan dat niet meer. Kijk eerst na of je notaris, de koper of een bodemsaneringsdeskundige het attest nog niet aanvroeg, zo betaal je niet dubbel.
Wat kost een bodemattest in 2026?
Sinds 1 januari 2026 kost een bodemattest 73,05 euro voor een volledig kadastraal perceel of openbaar domein en 275,05 euro voor een deel van een kadastraal perceel.
Hoe lang is een bodemattest geldig?
Voor een niet-risicogrond blijft een bodemattest geldig zolang de toestand van het terrein dezelfde blijft en zolang de administratieve gegevens (zoals het perceelnummer) en de milieutechnische gegevens niet wijzigen. Een attest dat al gebruikt is bij een eerdere overdracht is niet geldig, en het attest moet dateren van na 1 juni 2008. Voor een risicogrond hangt de geldigheid ook af van het oriënterend bodemonderzoek. Meer in geldigheid van het bodemattest.
Hoelang duurt het tot ik het bodemattest krijg?
Heeft OVAM geen gegevens over de grond in het grondeninformatieregister, dan krijg je het attest binnen 14 kalenderdagen. Zijn er wel gegevens gekend, dan binnen 60 kalenderdagen. De termijn loopt vanaf de ontvangst van de ontvankelijke aanvraag.
Is een bodemattest verplicht bij verkoop van een huis?
Ja. Een bodemattest is nodig bij elke overdracht van een grond in Vlaanderen, bebouwd of onbebouwd, dus ook bij de verkoop van een huis of appartement. De verkoper moet voor een geldig attest zorgen.
Kan ik een compromis tekenen zonder bodemattest?
Nee. Het bodemattest is nodig voor de ondertekening van het compromis. Je vraagt het aan voor je de verkoopovereenkomst sluit en je deelt de inhoud mee aan de koper. Zie ook compromis en akte.
Wie vraagt het bodemattest aan, koper of verkoper?
De verplichting ligt bij de verkoper, niet bij de koper. Je notaris kan het attest ook voor je aanvragen. Bij een risicogrond gebeurt het oriënterend bodemonderzoek op initiatief en op kosten van de verkoper.
Wat is een risicogrond?
Een risicogrond is een grond waarop activiteiten zijn of waren met een risico op bodemverontreiniging. De gemeente houdt daar een inventaris van bij. Verkoop je een risicogrond, dan moet je eerst een oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren en indienen bij OVAM.
Heb ik een bodemattest nodig bij erfenis of schenking?
Bij een schenking wel. Voor een grond die je via een erfenis of een legaat verwerft, is geen bodemattest nodig. Verkopen de erfgenamen de woning later, dan is er wel een attest nodig.
Kan ik een oud bodemattest hergebruiken?
Niet als het al gebruikt is bij een eerdere overdracht: dan is het niet geldig. Een attest dat nog niet gebruikt werd, moet dateren van na 1 juni 2008 en blijft voor een niet-risicogrond geldig zolang terrein, perceelnummer en milieutechnische gegevens niet wijzigen.
Betekent een blanco bodemattest dat de grond niet vervuild is?
Nee. Een niet-dossiergebonden attest betekent dat OVAM geen relevante gegevens over de grond heeft en dus geen uitspraak kan doen over de bodemkwaliteit. Het betekent niet dat de bodem niet verontreinigd is of kan zijn.
Wat is het verschil met een oriënterend bodemonderzoek?
Het bodemattest is een administratief document dat de gekende OVAM-informatie samenvat. Een oriënterend bodemonderzoek (OBO) is een technisch onderzoek op het terrein met staalname van grond en grondwater, uitgevoerd door een bodemsaneringsdeskundige.
Officiële bronnen
De officiële bronnen voor deze pagina zijn OVAM en Vlaanderen.be.
- Vlaanderen.be: Bodemattest
- OVAM: Hoe vraag ik een bodemattest aan?
- OVAM: Welke gegevens staan op het bodemattest?
- OVAM: Oriënterend bodemonderzoek
- Vastgoedinformatieplatform (VIP)
Verder lezen op Verkocht.be: verplichte attesten verkoop woning, EPC-attest, asbestattest, elektrische keuring, overstromingsattest, stedenbouwkundig uittreksel, stappenplan verkoop, huis verkopen zonder makelaar, woning verkopen 2026, verplichtingen bij verkoop, appartement verkopen, bouwgrond verkopen, digitale woningpas, documentenchecklist verkoop, huis verkopen in slechte staat, verplicht renoveren, notariskosten, is een makelaar verplicht en eigendomsbewijs of akte ontbreekt.
Bodemattest geregeld? Zo maak je je verkoopdossier af
Het bodemattest vraag je zelf aan via het VIP, of je laat je notaris het doen. Voor de keuringen in je verkoopdossier kun je bij Verkocht.be terecht: EPC, asbestattest en elektrische keuring. Neem contact op of bekijk ons stappenplan.
