Huis verkopen met lopende lening: kosten 2026

Huis verkopen met lening: kan dat terwijl je hypotheek loopt?

Op de dag van de notariële akte wordt je openstaande kapitaal bij de bank volledig afgelost.
De notaris stort een deel van de verkoopprijs rechtstreeks door naar je bank. De resterende som (na kosten) is je
netto-opbrengst.

Aflossen + schrappen (handlichting) van de hypotheek

• Volledige aflossing: de bank geeft het aflossingssaldo door (openstaand kapitaal + lopende interesten tot de akte).
• Doorhaling/handlichting: de notaris laat de hypothecaire inschrijving juridisch schrappen in het register.
• Wederbeleggingsvergoeding: bij vervroegde terugbetaling rekent de bank meestal 3 maanden interest op je restschuld aan.

Huis verkopen lening behouden: kan je je hypotheek meenemen?

De korte versie: de hypotheek zelf blijft nooit op de oude woning staan zodra je verkoopt. De inschrijving wordt juridisch doorgehaald. Maar sommige banken laten je wel de leningvoorwaarden (vooral de rentevoet) meenemen naar je nieuwe woning via een formule die meeneembaarheid van hypotheek of pandwissel heet.

Waarom is dit interessant? Als je destijds aan 1,5% geleend hebt en de huidige rente staat op 3,5%, dan spaar je honderden euro's per maand door je oude rente te behouden in plaats van volledig af te lossen en nieuw te lenen aan marktrente.

Hoe werkt het in de praktijk?

• Pandwissel: de bank schrapt haar zekerheidsrecht op je oude woning en vestigt een nieuwe hypothecaire inschrijving op je nieuwe woning. Je lening blijft lopen met dezelfde rente en looptijd.
• Tijdsvenster: meestal moet je binnen 3 tot 12 maanden een nieuwe woning kopen. Anders vervalt de mogelijkheid en volgt alsnog volledige aflossing + wederbeleggingsvergoeding.
• Extra kosten: reken op €1.000 tot €2.500 voor de nieuwe inschrijving (registratierechten op de hypotheek + notariskosten), maar je vermijdt wel de wederbeleggingsvergoeding.

Niet elke bank biedt dit aan en de voorwaarden verschillen sterk (enkel zelfde bank, enkel dezelfde of hogere aankoopsom, enkel binnen Vlaanderen, etc.). Vraag het expliciet aan je kredietverstrekker voor je een verkoopbelofte tekent. Vergelijk ook met de bullet-aflossing: volledig aflossen + nieuwe lening aan huidige rente, waarbij de boete soms compenseerd wordt door eigen inbreng uit de verkoop.

Vergelijk beide scenario's (lening behouden vs. volledig aflossen) in de kostenvergelijker.

Verkoop je eerst of koop je eerst?

• Eerst verkopen: je schakelt de lening uit op de akte, minder risico op dubbele lasten.
• Eerst kopen: vaak met overbruggingskrediet en tijdelijk
  dubbele maandlasten (rente + kosten). Reken dit door zodat je nettobedrag realistisch blijft.

Meer context nodig? Bekijk het totale overzicht kosten huis verkopen en de notariële posten bij
kosten makelaar & notaris.

Wat gebeurt er met je hypotheek bij huis verkopen met lening?

Een hypotheek is geen lening op zich, maar een zekerheidsrecht dat de bank heeft op jouw woning zolang je lening loopt. Wanneer je je huis verkoopt, moet die hypotheek worden uitgeboekt. Dat heet officieel de doorhaling van de hypotheek en gebeurt bij de notaris. Zonder die doorhaling kan de nieuwe eigenaar geen zuiver eigendomsrecht krijgen.

Bij huis verkopen met lening gaat de notaris bij de verkoopakte eerst na hoeveel je nog verschuldigd bent aan de bank. Dit bedrag wordt rechtstreeks doorgestort naar de kredietverstrekker. Als er een overschot is na de terugbetaling van de lening, ontvang jij dat saldo. Is de verkoopprijs lager dan de openstaande schuld, dan spreken we van een verkoop met verlies of “onder water staan”. In dat geval blijf je nog met een restschuld zitten die je verder moet aflossen.

De doorhaling van de hypotheek is niet gratis. Er komt een aparte akte bij kijken, waarvoor de notaris kosten en registratierechten aanrekent. Deze kosten liggen vaak tussen €500 en €1.000, afhankelijk van het aantal inschrijvingen en de complexiteit van het dossier. Het is dus belangrijk om dit mee in te calculeren wanneer je beslist om te verkopen terwijl de lening nog loopt.

Kosten bij huis verkopen met lening: wederbeleggingsvergoeding en doorhaling

Huis verkopen met lening brengt specifieke kosten met zich mee. De drie belangrijkste zijn de wederbeleggingsvergoeding, de notariskosten voor de doorhaling en de administratieve kosten die banken aanrekenen. Hieronder bespreken we elk onderdeel in detail, gevolgd door een overzichtstabel.

De wederbeleggingsvergoeding is een soort schadevergoeding die banken vragen omdat jij je lening vroeger terugbetaalt dan voorzien. Wettelijk is dit beperkt tot maximaal 3 maanden interest op het resterende kapitaal. Stel dat je nog €100.000 moet terugbetalen aan 2% rente, dan bedraagt de boete ongeveer €500. Bij sommige leningen, vooral met variabele rente, kunnen afwijkingen gelden. Vraag dit dus altijd na bij je bank.

Daarnaast moet je ook de hypothecaire inschrijving laten doorhalen. Dit gebeurt door de notaris die een akte opmaakt en registreert. De kosten hiervoor variëren, maar liggen meestal tussen €500 en €1.000. Tot slot rekenen sommige banken nog een kleine administratieve kost aan voor de verwerking van de terugbetaling en het afsluiten van het kredietdossier.

Reken bij huis verkopen met lening op minstens €1.000 extra kosten bovenop de aflossing. Deze bedragen verschillen per bank en per notaris, dus laat altijd vooraf een aflosnota opstellen zodat je precies weet waar je aan toe bent.

1) Wederbeleggingsvergoeding (bank)

Standaard is dit 3 maanden interest op je openstaande kapitaal aan de huidige rentevoet (of contractuele modaliteiten).

Indicatieve formule: Restschuld × jaarintrest (%) ÷ 12 × 3.

2) Doorhaling/handlichting (notaris)

De notaris laat de hypothecaire inschrijving juridisch schrappen. Indicatieve kost:
± €500–€1.000 (administratie, registers en retributies). Dit staat los van de bankvergoeding.
Meer info over de notariële posten vind je bij kosten makelaar & notariskosten.

Totaalimpact op je netto

* Voor EPC, asbest, elektriciteit, bodem: zie attesten & verborgen kosten.

Wil je varianten vergelijken (andere rente, restschuld of verkoopprijs)? Reken het door met de
kostenvergelijker en bekijk het volledige overzicht van kosten huis verkopen.

Overbruggingskrediet: tijdelijk financieren tussen koop en verkoop

Als je eerst een nieuwe woning koopt voordat je oude verkocht is, kom je vaak terecht bij een
overbruggingskrediet. Dit is een tijdelijke lening die de periode tussen aankoop en verkoop overbrugt.

Hoe werkt een overbruggingskrediet?

• De bank schiet (een deel van) de verwachte verkoopopbrengst voor.
• Looptijd meestal 6 tot 24 maanden.
• Terugbetaling gebeurt zodra de verkoopakte van je oude woning verleden is.

Kosten van een overbruggingskrediet

• Interest: vaak 2,5%–4,0%, enkel op het opgenomen bedrag.
• Dossier- en schattingskosten: ± €250–€500.
• Dubbele lasten: tijdelijk betaal je zowel je oude lening als de interest van het overbruggingskrediet.

Wil je exact weten of dit financieel haalbaar is? Bereken scenario’s met de
kostenvergelijker en bekijk ook de kosten van makelaar & notaris.

Hoe zit het met de bank? Extra waarborgen en formaliteiten

De rol van de bank bij huis verkopen met lening is belangrijk. De bank heeft een zekerheidsrecht op je woning en zal pas afstand doen van dat recht nadat ze het openstaande saldo van je lening heeft ontvangen. Dat gebeurt rechtstreeks via de notaris die het geld van de koper doorstort naar de bank. Je kan dit niet zelf omzeilen: de notaris is wettelijk verplicht om de bank eerst terug te betalen vooraleer je als verkoper iets ontvangt.

Voorafgaand aan de verkoop vraag je bij je bank een aflosnota. Dit is een officieel document dat aangeeft hoeveel je nog verschuldigd bent, inclusief intresten tot op een bepaalde datum, de wederbeleggingsvergoeding en eventuele administratiekosten. Zonder dit document kan de notaris de afrekening niet correct opstellen. Banken hebben meestal enkele dagen tot een week nodig om dit op te maken, dus vraag dit tijdig aan zodra je verkoop concreet wordt.

Hou er ook rekening mee dat banken soms bijkomende formaliteiten opleggen. Denk aan de situatie waarin je je woning verkoopt en tegelijk een nieuwe koopt. In dat geval kan de bank je vragen om een deel van de verkoopopbrengst onmiddellijk in te brengen in je nieuwe lening of als waarborg opzij te zetten. Zeker als je een nieuwe hypothecaire lening nodig hebt, zal de bank je volledige dossier opnieuw beoordelen: inkomen, schuldenlast en het type woning dat je koopt.

Huis verkopen met lening: scenario’s in de praktijk

1. Huis verkopen en nieuwe woning kopen

Huis verkopen met lening én tegelijk een nieuwe woning kopen: dit is het meest voorkomende scenario. Vaak sluit je een nieuwe lening af voor de aankoop. De opbrengst van de verkoop wordt eerst gebruikt om je oude lening af te lossen. Het overschot kan je gebruiken als eigen inbreng voor je nieuwe lening, wat gunstig is voor je rentevoet.

De grootste uitdaging hierbij is de timing. De compromis van de verkoop en de aankoop moeten goed op elkaar worden afgestemd. Soms kies je voor een bruglening, een tijdelijke lening die je toelaat je nieuwe woning te kopen voor je de oude hebt verkocht. Dit vermijdt cashflowproblemen, maar brengt wel extra kosten en risico’s met zich mee.

Overleg altijd met je bank en notaris om een sluitende planning te maken. Een goede afstemming voorkomt dat je tijdelijk zonder woning zit of dat je dubbele lasten betaalt. Banken zijn hier vertrouwd mee, maar vragen wel duidelijke documenten en zekerheid over de verkoop.

2. Huis verkopen zonder nieuwe aankoop

Bij huis verkopen met lening zonder nieuwe aankoop verhuis je soms naar een huurwoning of andere situatie (bijvoorbeeld samenwonen). In dit geval gebruik je de verkoopopbrengst volledig om de lening af te lossen. Daarna blijft er – als de verkoopprijs hoger ligt dan het openstaande saldo – een restbedrag over dat je vrij kan besteden.

Voor veel verkopers is dit een manier om schuldenvrij te worden of om meer financiële ademruimte te creëren. Hou er wel rekening mee dat je nog steeds de wederbeleggingsvergoeding moet betalen en dat de doorhaling van de hypotheek verplicht is. Zelfs al koop je geen nieuwe woning, de bank moet formeel afstand doen van haar recht op het verkochte pand.

Een notaris begeleidt dit proces volledig. Jij hoeft niet zelf naar de bank om je lening af te lossen: dat gebeurt automatisch bij de ondertekening van de akte. Het enige wat je moet doen is zorgen dat de aflosnota tijdig beschikbaar is.

3. Verkoop met verlies (“onder water staan”)

Bij huis verkopen met lening kan het voorkomen dat de verkoopprijs lager is dan het bedrag dat je nog verschuldigd bent aan de bank. Je huis staat dan “onder water”. Bijvoorbeeld: je moet nog €180.000 afbetalen, maar je kan je woning slechts verkopen voor €160.000. Het verschil van €20.000 moet je zelf bijleggen of verder aflossen volgens de oorspronkelijke lening.

Dit kan zware financiële gevolgen hebben. De bank heeft immers recht op volledige terugbetaling van het openstaande saldo. Als je niet over de middelen beschikt om het verschil aan te vullen, kan de bank eisen dat je een andere oplossing zoekt: een persoonlijke lening, waarborgen van derden, of heronderhandeling van de voorwaarden.

Verkoop met verlies komt vooral voor bij woningen die gekocht werden op piekmomenten van de vastgoedmarkt, of bij eigenaars die na korte tijd al terug moeten verkopen. Overleg altijd tijdig met je bank als je vermoedt dat dit scenario zich kan voordoen, zodat je niet voor verrassingen komt te staan bij de akte.

Veelgemaakte fouten bij huis verkopen met lening

Een van de meest voorkomende fouten is dat verkopers de wederbeleggingsvergoeding onderschatten of vergeten. Ze rekenen enkel met de openstaande kapitaalaflossing en zijn dan verrast dat er nog honderden euro’s extra verschuldigd zijn. Vraag daarom altijd een gedetailleerde aflosnota aan je bank zodra je beslist om te verkopen.

Een tweede fout bij huis verkopen met lening is het niet tijdig aanvragen van de aflosnota. Banken hebben vaak meerdere dagen of zelfs weken nodig om dit document op te stellen. Als dit ontbreekt op de dag van de akte, kan de verkoop vertraging oplopen of zelfs uitgesteld worden. Dit kan leiden tot contractuele boetes tegenover de koper. Plan dit dus ruim op voorhand in.

Tot slot vergeten sommige verkopers dat er bij verkoop met hypotheek ook notariskosten voor de doorhaling bijkomen. Ze houden enkel rekening met de opbrengst en de lening, maar niet met de bijkomende €500–€1.000 voor de akte van doorhaling. Dit zorgt soms voor een lager nettoresultaat dan verwacht. Een goede voorbereiding en checklijst voorkomt deze valkuilen.

FAQ: Huis verkopen met lening of hypotheek

1. Kan ik mijn huis verkopen als mijn lening nog niet is afbetaald?

Ja, dat kan. Het openstaande bedrag van je lening wordt bij de verkoop rechtstreeks aan de bank betaald door de notaris. De bank moet hiervoor een aflosnota opstellen. Pas nadat de bank volledig terugbetaald is, krijg jij het resterende saldo van de verkoopprijs. Zonder deze terugbetaling kan de verkoopakte niet doorgaan.

Het is dus niet nodig dat je eerst je lening volledig hebt afgelost vooraleer je kan verkopen. Wel moet je rekening houden met extra kosten, zoals de wederbeleggingsvergoeding en de notariskosten voor de doorhaling van de hypotheek.

2. Wat is een wederbeleggingsvergoeding en hoeveel bedraagt die?

De wederbeleggingsvergoeding is een schadevergoeding die je aan de bank betaalt omdat je je lening vroeger terugbetaalt dan voorzien. Banken rekenen dit aan omdat ze anders interestinkomsten mislopen. Wettelijk is dit bedrag beperkt tot maximaal drie maanden interest op het resterende kapitaal.

Een voorbeeld: je hebt nog €120.000 openstaan met een rentevoet van 2%. Dan betaal je ongeveer €600 boete. Sommige banken rekenen iets meer afhankelijk van de voorwaarden, maar nooit meer dan drie maanden interest. Controleer dit altijd in de kredietakte of vraag een berekening aan je bank.

3. Hoe vraag ik een aflosnota aan bij de bank?

Een aflosnota vraag je rechtstreeks aan bij je bank of kredietverstrekker. Vaak kan dit via je kantoorhouder of via een gespecialiseerd dienstencentrum. Je geeft de vermoedelijke datum van de verkoopakte door, zodat de bank de juiste berekening kan maken.

Een aflosnota bevat: het openstaande kapitaal, de intresten tot de voorziene datum, de wederbeleggingsvergoeding en eventuele administratiekosten. Zonder dit document kan de notaris de terugbetaling niet regelen. Vraag dit dus tijdig aan, minstens 2 à 3 weken voor de geplande akte.

4. Wat gebeurt er met mijn hypotheek bij verkoop?

De hypothecaire inschrijving die verbonden is aan je lening moet worden doorhaald. Dat betekent dat de bank officieel afstand doet van haar recht op jouw woning. Dit gebeurt via een notariële akte die samen met de verkoopakte wordt opgesteld. Zonder die doorhaling blijft de hypotheek op het pand rusten, wat voor de koper onaanvaardbaar is.

De kosten voor de doorhaling liggen meestal tussen €500 en €1.000. Dit bedrag omvat het ereloon van de notaris, administratieve kosten en de registratierechten die aan de overheid betaald worden.

5. Moet ik ook notariskosten betalen bij verkoop met hypotheek?

Ja, als verkoper heb je je eigen notariskosten. Die zijn beperkt in vergelijking met de koper, maar ze bestaan wel. Het belangrijkste onderdeel zijn de kosten voor de doorhaling van de hypotheek. Daarnaast rekent de notaris ook kleine administratieve kosten en opzoekingskosten aan.

Verwacht dus zeker een factuur van enkele honderden euro’s aan de notaris. Als je hypotheek volledig is afbetaald en nooit doorgehaald, kan dit bij een nieuwe verkoop alsnog verplicht zijn.

6. Wat als mijn verkoopprijs lager is dan mijn openstaande lening?

In dat geval verkoop je “onder water”. Stel dat je nog €150.000 moet terugbetalen, maar je woning wordt verkocht voor €140.000. Het verschil van €10.000 blijft jouw verantwoordelijkheid. De bank moet volledig terugbetaald worden en zal eisen dat je het tekort aanvult.

Je kan dit doen door eigen spaargeld in te brengen, of door een bijkomende lening aan te gaan. Soms kan je met de bank onderhandelen om de restschuld te spreiden, maar dit hangt af van je financiële situatie en de goodwill van de bank.

7. Wat als ik mijn huis verkoop en meteen een nieuwe koop?

Bij huis verkopen met lening en meteen opnieuw kopen gebruik je de verkoopopbrengst om je oude lening af te lossen en sluit je een nieuwe lening af. De notaris en de bank stemmen dit proces op elkaar af. Vaak wordt het saldo dat je overhoudt uit de verkoop gebruikt als eigen inbreng voor de nieuwe lening.

Let op de timing: verkoop en aankoop moeten juridisch en financieel goed op elkaar afgestemd worden. Soms is een bruglening nodig om de periode tussen beide transacties te overbruggen. Dit vermijdt dubbele lasten, maar brengt wel extra kosten met zich mee.

8. Moet ik mijn lening altijd volledig terugbetalen bij verkoop?

Ja. Een woning kan enkel verkocht worden als de hypotheek daarop volledig wordt doorgehaald. Dat betekent dat je de lening moet aflossen tot de laatste euro. Er bestaan geen uitzonderingen waarbij een lening kan blijven lopen op een verkochte woning.

Wil je een deel van de lening behouden, dan moet dat gebeuren op basis van een nieuw krediet of een andere waarborg. De bank beslist of dit mogelijk is, maar het verkochte huis kan nooit als zekerheid dienen voor een oude lening.

9. Kan ik mijn wederbeleggingsvergoeding vermijden?

In sommige gevallen wel. Bijvoorbeeld wanneer je lening bijna ten einde is of wanneer je je lening overzet naar een nieuwe lening bij dezelfde bank. Soms biedt de bank ook een vrijstelling als de resterende looptijd zeer kort is. Dit is echter geen recht, maar een commerciële beslissing van de bank.

Vraag dus altijd of de bank bereid is de boete kwijt te schelden of te verminderen, zeker als je bij hen blijft voor je nieuwe lening. Veel banken doen dit uit klantvriendelijkheid, maar enkel op aanvraag.

10. Wat als ik meerdere hypotheken heb op hetzelfde pand?

Soms heeft een woning meerdere hypothecaire inschrijvingen, bijvoorbeeld omdat er meerdere leningen op dezelfde woning lopen. In dat geval moeten alle hypotheken worden doorgehaald voor de verkoop. Dit kan de kosten verhogen, want elke doorhaling vereist een aparte akte en bijkomende registratierechten.

Controleer dit goed bij je bank en notaris. Zeker bij oudere leningen of herfinancieringen komt het vaak voor dat er nog oude inschrijvingen op het pand rusten die officieel moeten verwijderd worden.

11. Kan ik mijn huis verkopen en mijn lening behouden?

De hypotheek op zich blijft nooit op de verkochte woning staan, die inschrijving moet altijd worden doorgehaald. Maar via meeneembaarheid van de hypotheek (ook wel pandwissel genoemd) kan je bij sommige banken de leningvoorwaarden behouden: dezelfde rentevoet, dezelfde looptijd, zelfde aflossingstabel. De bank vestigt dan een nieuwe inschrijving op je nieuwe woning.

Interessant als je oude rente (bijvoorbeeld 1,5%) veel lager ligt dan de huidige marktrente (3,5% in 2026). Nadeel: niet alle banken doen dit, je moet binnen 3 tot 12 maanden opnieuw kopen en de nieuwe hypothecaire inschrijving kost €1.000-€2.500 extra. Vraag dit expliciet na bij je bank voor je verkoopt.