Welke asbestattesten heb je nodig bij een appartement?
Twee, afhankelijk van het moment van verkoop. Voor je eigen appartement (privatieve delen) is een asbestattest verplicht bij elke verkoop van een unit in een gebouw met bouwjaar 2000 of eerder en een toegankelijke constructie van minstens 20 m², en dat sinds 23 november 2022. Voor de gemeenschappelijke delen komt daar een tweede attest bij: elke VME moet er uiterlijk op 31 december 2026 een hebben, en vanaf 1 januari 2027 moeten bij elke overdracht beide attesten aan de koper overhandigd worden, aldus OVAM.
| Attest | Wie regelt het | Wanneer verplicht |
|---|---|---|
| Privatief asbestattest (je appartement, privatieve berging of garagebox) | Jij als verkoper | Bij elke verkoop, sinds 23 november 2022 |
| Asbestattest gemene delen (traphal, dak, gevel, technische lokalen) | De VME, in de praktijk via de syndicus | Elke VME uiterlijk 31 december 2026; bij elke overdracht vanaf 1 januari 2027 |
Het privatieve attest: jouw verantwoordelijkheid
Het privatieve attest dekt je appartement zelf plus de privatieve delen die erbij horen, zoals een eigen kelderberging of garagebox. Wat privatief is en wat gemeenschappelijk, staat in de basisakte en de statuten van het gebouw; bij twijfel stem je af met de syndicus, want de asbestdeskundige baseert zich op die informatie.
De aanvraag verloopt zoals bij een woning: een gecertificeerd asbestdeskundige voert een niet-destructieve inspectie uit, registreert het resultaat in de OVAM-databank en jij ontvangt het attest als PDF. Hoe dat plaatsbezoek verloopt, lees je bij de asbestinventarisatie; prijzen en doorlooptijd vind je bij asbestattest aanvragen. Bij Verkocht.be zit het privatieve asbestattest in elk pakket, bij te vinken als optie, samen met het EPC en de elektrische keuring in één huisbezoek.
Gemene delen: de deadline is gewijzigd
Hier ging de regelgeving op de schop, en daar bestaat online veel verwarring over. De koppeling aan de verkoop stond oorspronkelijk gepland op 1 mei 2025, maar die startdatum werd door de Vlaamse Regering uitgesteld. De geldende regeling volgens OVAM:
- Uiterlijk 31 december 2026: elke VME van een gebouw van vóór 2001 moet beschikken over een asbestattest voor de gemene delen, ongeacht of er verkocht wordt.
- Vanaf 1 januari 2027: bij elke overdracht van een privatief deel moeten beide attesten (privatief én gemene delen) aan de kandidaat-koper overhandigd worden. Ontbreekt het attest van de gemene delen, dan wordt de overdracht geblokkeerd.
- Nu al: bestaat er vóór 1 januari 2027 al een asbestattest voor de gemene delen, dan moet dat bij elke overdracht meegedeeld worden aan de kandidaat-koper.
De rol van de syndicus en de VME
De VME is wettelijk verantwoordelijk voor het attest van de gemene delen. In de praktijk regelt de syndicus het: die moet de VME tijdig informeren over de verplichting, offertes opvragen bij gecertificeerde deskundigen, het plaatsbezoek voorbereiden (toegangen, stookplaats, technische installaties) en het attest nadien aan alle mede-eigenaars bezorgen.
Beslist de algemene vergadering om geen attest te laten opmaken, dan moet de syndicus dat in de notulen opnemen om zijn eigen aansprakelijkheid in te dekken; de VME draagt dan zelf de gevolgen, zoals geblokkeerde verkopen vanaf 2027. Als individuele eigenaar kan je het punt agenderen op de AV. De kost wordt verdeeld volgens de aandelen en loopt via de VME-afrekening. Meer over de werking van mede-eigendom lees je bij appartement verkopen.
Verkopen in 2026 of 2027: wat doe je nu concreet?
- Verkoop vóór 1 januari 2027: je hebt enkel je privatieve attest nodig. Bestaat er al een attest van de gemene delen, vraag het dan op bij de syndicus, want het moet meegedeeld worden aan de koper.
- Verkoop vanaf 1 januari 2027: beide attesten zijn nodig vóór de overdracht. Vraag het attest van de gemene delen maanden op voorhand op; bestaat het nog niet, verwittig dan meteen je syndicus, want zonder dat attest raakt je verkoop geblokkeerd.
- Compromis rond de jaarwisseling: plan extra marge in. Check ook of je privatieve attest nog geldig is via de geldigheidsregels.
- Twijfel over materialen in je eigen unit: lees asbest herkennen, maar laat het oordeel aan de deskundige over.
Wat er gebeurt als je zonder de verplichte attesten toch wil tekenen, lees je bij huis verkopen zonder asbestattest.
FAQ: asbestattest bij een appartement
Heb ik een asbestattest nodig voor mijn appartement van na 2000?
Nee. De plicht geldt enkel voor gebouwen met bouwjaar 2000 of eerder. Het bouwjaar in de kadastrale legger is het referentiepunt; bij twijfel check je dat vóór je een deskundige boekt.
Is het attest gemene delen al verplicht bij mijn verkoop in 2026?
Nog niet als voorwaarde voor de overdracht: die koppeling start op 1 januari 2027. Maar bestaat er al een attest van de gemene delen, dan moet het wel al meegedeeld worden aan de kandidaat-koper.
Wie betaalt het attest van de gemene delen?
Alle mede-eigenaars samen, verdeeld volgens de aandelen in de mede-eigendom, meestal via de VME-afrekening. Je privatieve attest betaal je zelf.
Hoe lang duurt het voor de VME zo'n attest heeft?
Reken op meerdere weken: de syndicus moet offertes opvragen, de AV informeren, het plaatsbezoek voorbereiden en de deskundige moet het volledige gebouw inspecteren. Richting de deadline van eind 2026 lopen de wachttijden volgens OVAM verder op.
Mijn gebouw heeft geen syndicus. Wie regelt het dan?
Dan moeten de mede-eigenaars of een aangeduide vertegenwoordiger van de VME het samen regelen. De verplichting blijft dezelfde.
Valt mijn privatieve garagebox onder het attest van de gemene delen?
Nee, privatieve delen zoals een eigen garagebox of kelderberging horen bij jouw privatieve attest. De basisakte bepaalt de grens tussen privatief en gemeenschappelijk.
Officiële bronnen
- OVAM – Het asbestattest voor de gemene delen
- OVAM – Het asbestattest
- OVAM – De verkoop van een gebouw
Appartement verkopen? Wij regelen de attesten
Onze eigen gecertificeerde deskundige maakt je privatieve asbestattest op tijdens hetzelfde huisbezoek als het EPC en de elektrische keuring, als optie bij elk pakket bij te vinken als optie. We helpen je ook de juiste documenten bij je syndicus op te vragen, zodat je dossier compromis-klaar is. Vraag gratis advies aan of bel +32 456 92 09 42.
