Bijgewerkt augustus 2026, met de opzeg- en overdrachtsregels uit het Vlaams Woninghuurdecreet, telkens met artikelverwijzing naar de officiële tekst.
Hieronder lees je alle regels in detail, voor beide kanten. Als eigenaar-verkoper: wat moet je communiceren naar je huurder, welke opzegtermijnen gelden, welke impact op je verkoopprijs. Als huurder: wat zijn je rechten, wat met je waarborg, wat bij weigering van bezichtigingen. Verkoop je als eigenaar, dan laat je best eerst de waarde van je woning bepalen, verhuurde staat inbegrepen.
Huis verkopen met huurder: rechten huurder vs. nieuwe eigenaar
Bij het huis verkopen met huurder staan twee partijen tegenover elkaar met elk hun eigen rechten. Dit overzicht maakt duidelijk wie wat mag:
| Situatie | Rechten huurder | Rechten nieuwe eigenaar |
|---|---|---|
| Huurcontract vanaf 1/1/2019 (Vlaams Woninghuurdecreet) | Blijft wonen tot einde contract; huurprijs en voorwaarden ongewijzigd (art. 38) | Treedt op de dag van de akte in alle rechten en plichten van de verhuurder; kan daarna opzeggen op de gewone wettelijke gronden |
| Huurcontract van vóór 2019 (federale woninghuurwet) | Bescherming hangt af van de registratie (vaste dagtekening) van het contract | Bij een niet-geregistreerd contract gelden soepelere opzegmogelijkheden; laat je situatie nakijken door je notaris |
| Bezichtigingen tijdens verkoop | Recht op privacy; bezichtigingen alleen in overleg en op redelijke tijdstippen | Recht om woning te tonen aan kandidaat-kopers, maar altijd in overleg |
| Opzeg voor eigen bewoning | Minimaal 6 maanden opzegtermijn; 18 maanden huur vergoeding als de koper er niet effectief gaat wonen (art. 17) | Mag te allen tijde opzeggen voor eigen bewoning met 6 maanden opzegtermijn, zodra hij eigenaar is (art. 17) |
| Huurwaarborg | Waarborg gaat mee naar nieuwe eigenaar; terugbetaling bij einde huur | Neemt waarborgverplichting over; wordt best vastgelegd in de akte |
| Voorkooprecht | Geen algemeen wettelijk voorkooprecht in het Vlaams Woninghuurdecreet; soms contractueel bedongen, check je huurcontract | Verkoopprijs en voorwaarden zijn vrij te bepalen |
Rechten huurder bij verkoop woning: basisregels
Het is in België wettelijk perfect mogelijk om een verhuurde woning te verkopen. De spelregels zijn iets anders dan bij een gewone verkoop - een goede voorbereiding zorgt voor een vlotte afhandeling.
Dit zijn de belangrijkste zaken op een rijtje waar je rekening mee moet houden bij het verkopen van een verhuurde woning:
- De huurder blijft doorgaans in de woning na verkoop - Bij een lopende huurovereenkomst onder het Vlaams Woninghuurdecreet treedt de nieuwe eigenaar automatisch in alle rechten en plichten van de verhuurder (art. 38). De koper moet dan het bestaande huurcontract en de rechten van de huurder respecteren. Dit is een belangrijk juridisch principe: "koop breekt geen huur".
- De aanwezigheid van een huurder beïnvloedt de marktwaarde van je woning - Investeerders zien een lopend huurcontract vaak als een voordeel, terwijl particuliere kopers net op zoek zijn naar een woning om zelf te bewonen. Hoe groot het prijseffect is, hangt af van de lokale markt, de huurprijs tegenover de marktprijs en de resterende looptijd van het contract. Meer informatie vind je in ons artikel over de kostenfactoren bij huisverkoop.
- Je hebt een informatieplicht tegenover de kandidaat-koper - Je moet de kandidaat-koper vóór de verkoopovereenkomst melden dat het goed verhuurd is en de gegevens van de huurovereenkomst in die overeenkomst laten opnemen (art. 38 Vlaams Woninghuurdecreet). Ook je huurder tijdig en duidelijk informeren is in de praktijk onmisbaar: onvolledige of laattijdige communicatie leidt tot wantrouwen en vertraging.
- Communiceer tijdens het verkoopproces - Afspraken over bezichtigingen, opzegtermijnen of mogelijke scenario’s na verkoop moeten helder zijn voor alle partijen. Zo vermijd je discussies en creëer je vertrouwen, wat het aangenamer maakt voor iedereen.
Een verhuurde woning verkopen vraagt iets meer voorbereiding, maar met een goed inzicht in je verplichtingen loopt het proces meestal vlot.
Moet je je huurder verwittigen van de verkoop?
Ja, in de praktijk moet je je huurder tijdig op de hoogte brengen van je verkoopplannen, al is het vooral tegenover de kandidaat-koper dat het Vlaams Woninghuurdecreet een uitdrukkelijke informatieplicht oplegt (art. 38). Zonder duidelijke en tijdige communicatie met je huurder krijg je bovendien geen bezichtigingen georganiseerd en loopt het verkoopproces vast.
Wanneer moet je je huurders verwittigen?
Zodra je beslist om de woning effectief te koop aan te bieden. Wacht dus niet tot er al bezoeken gepland zijn, maar verwittig je huurder meteen.
Hoe kan je je huurders verwittigen?
Ken je je huurders goed, dan kan je het persoonlijk meedelen. Maar het is toch aan te raden om aanvullend te zorgen voor een bewijs. Zoals een aangetekende brief, mail of een andere schriftelijke bevestiging. Zo heb je bewijs van communicatie en vermijd je discussies achteraf.
De huurder moet geen toestemming geven voor de verkoop, maar moet wel volledig geïnformeerd zijn. Bovendien behoudt hij het recht op privacy en mag hij verwachten dat eventuele bezoeken in overleg gebeuren en binnen redelijke grenzen blijven.
Welk recht geldt: Vlaams Woninghuurdecreet of federale woninghuurwet?
De bescherming van de huurder bij verkoop hangt in de eerste plaats af van wanneer het huurcontract werd gesloten. Dat heeft ook onmiddellijk een invloed op de mogelijkheden van de koper.
Huurcontract gesloten vanaf 1 januari 2019
Dan geldt het Vlaams Woninghuurdecreet. Bij verkoop treedt de koper op de dag van de authentieke akte in alle rechten en plichten van de verhuurder (art. 38), zelfs als het huurcontract een beding bevat dat uitzetting bij verkoop toelaat. De koper kan het contract daarna alleen beëindigen op de gewone wettelijke gronden: eigen bewoning (art. 17), grondige renovatie (art. 18) of zonder motief bij het einde van een driejarige periode, met vergoeding (art. 19). Als verkoper ben je bovendien verplicht de kandidaat-koper vóór de verkoopovereenkomst te melden dat het goed verhuurd is, en worden de gegevens van de huurovereenkomst in de verkoopovereenkomst opgenomen (eveneens art. 38).
Huurcontract gesloten vóór 2019
Dan geldt de federale woninghuurwet van 1991. Daar speelt de registratie (vaste dagtekening) van het contract een grotere rol: een geregistreerd contract bindt de koper volledig, bij een niet-geregistreerd contract heeft de koper soepelere opzegmogelijkheden. De precieze termijnen hangen af van de situatie, laat een contract van vóór 2019 altijd nakijken door je notaris voor je verkoopafspraken maakt.
Zorg er als verkoper in beide gevallen voor dat je een volledig en correct huurdersdossier kan voorleggen aan geïnteresseerde kopers, met het contract, de registratiestatus en het bewijs van de huurwaarborg. Dit bepaalt rechtstreeks welke verplichtingen de koper zal hebben.
Kan de nieuwe eigenaar zelf in de woning gaan wonen?
Ja: als de koper de woning als hoofdverblijf wil gebruiken, kan hij het huurcontract opzeggen met een opzegtermijn van 6 maanden (art. 17 Vlaams Woninghuurdecreet). Voorwaarden:
- De opzeg moet schriftelijk en gemotiveerd zijn; de koper kan pas opzeggen zodra hij effectief eigenaar (en dus verhuurder) is, na de authentieke akte.
- De koper moet de woning binnen een jaar na het einde van de opzegtermijn betrekken en er minstens twee jaar werkelijk en doorlopend blijven wonen. Doet hij dat niet, dan heeft de huurder recht op een vergoeding van 18 maanden huur (art. 17, §2).
- Zegt hij op voor een familielid (tot de derde graad), dan kan de opzegtermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode van het contract.
Een geplande opzeg om zelf de woning te bewonen vereist dus een zorgvuldige aanpak, zowel juridisch als qua timing.
Opzegtermijnen bij huis verkopen met huurder per scenario
Als de nieuwe eigenaar het huurcontract wil beëindigen, gelden verschillende opzegtermijnen afhankelijk van de reden en de duur van het huurcontract. Dit is een van de meest gestelde vragen wanneer een huis met huurder wordt verkocht.
| Reden opzeg | Opzegtermijn | Vergoeding huurder | Voorwaarden |
|---|---|---|---|
| Eigen bewoning (art. 17) | 6 maanden, opzeg kan te allen tijde | Geen bij correcte opzeg; 18 maanden huur als de koper er niet binnen 1 jaar intrekt of er geen 2 jaar blijft wonen | Schriftelijk en gemotiveerd; bij opzeg voor een familielid kan de termijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode |
| Grondige renovatiewerken (art. 18) | 6 maanden | Geen bij correcte opzeg; wel strikte bewijsplicht (vergunning, bestek of aannemingsovereenkomst) | Werken aan het bewoonde gedeelte, kostprijs meer dan 3 jaar huur; termijn kan tijdens de eerste driejarige periode niet vóór het einde ervan verstrijken |
| Zonder motief (art. 19) | 6 maanden, enkel tegen het einde van de eerste of tweede driejarige periode | Ja: 9 maanden huur (einde eerste periode) of 6 maanden huur (einde tweede periode) | Contract kan deze mogelijkheid uitsluiten of beperken |
| Niet-betaling huurpenningen (art. 40) | Geen opzegtermijn: dit loopt via ontbinding door de vrederechter | Niet van toepassing; de huurder kan tot schadevergoeding veroordeeld worden | Wanbetaling is geen opzeggrond maar een grond tot ontbinding wegens niet-nakoming |
Bron: Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018, art. 17, 18, 19, 38 en 40 (Vlaamse Codex), geraadpleegd 8 augustus 2026. Deze regels gelden voor huurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019; voor oudere contracten geldt de federale woninghuurwet. Laat je vóór elke opzeg adviseren door je notaris of een juridisch adviseur.
Huurwaarborg bij huis verkopen met huurder
Een huurwaarborg is het bedrag dat een huurder bij het begin van de huurovereenkomst betaalt ter zekerheid van de betaling van huurpenningen en eventuele schadevergoeding. Veel eigenaren stellen zich de vraag: wat gebeurt er met die waarborg als de woning wordt verkocht?
Overdracht van huurwaarborg bij verkoop
Bij verkoop van een verhuurde woning gaat de verplichting tot terugbetaling van de huurwaarborg automatisch over op de nieuwe eigenaar. Dit gebeurt in twee stappen:
- De huurwaarborg moet schriftelijk worden overgedragen in het verkoopscontract of via een afzonderlijk document dat door alle partijen ondertekend wordt.
- De nieuwe eigenaar neemt de volledige verantwoordelijkheid op zich voor de terugbetaling van de waarborg aan het einde van het huurcontract.
Praktische stappen voor overdracht
Bij huis verkopen met huurder dien je goed op te letten dat de waarborg correct wordt overgedragen:
- Zorg ervoor dat het bedrag van de huurwaarborg duidelijk in de notariële akte wordt vermeld.
- Overhandig alle relevante documenten die betrekking hebben op de waarborg aan de koper (waarborgattest, bewijs van storting).
- Informeer de huurder schriftelijk over de naamwisseling van de ontvanger van de waarborg.
- Bij het einde van het huurcontract kan de huurder de waarborg terugvorderen van de nieuwe eigenaar.
De huurwaarborg mag niet door de huisverkoper in beslag worden genomen of afgetrokken; dat kan alleen door de notaris of in onderling overleg met de huurder aan het einde van het contract.
Wat is mijn verhuurde woning waard? Krijg een richtprijs op basis van je woning en de lokale markt, met aandacht voor de impact van het huurcontract. →Huis verkopen in verhuurde staat
Een huis verkopen in verhuurde staat betekent dat je verkoopt terwijl het huurcontract gewoon doorloopt: de koper neemt het contract, de huurprijs en de huurwaarborg over en jij hoeft de huurder niet op te zeggen. Dat is de snelste route voor jou als verkoper, maar het bepaalt wel wie je koper wordt.
Voor investeerders is een woning in verhuurde staat aantrekkelijk: zij hebben huurinkomsten vanaf de dag van de akte, zonder leegstand. Voor eigenaar-bewoners is ze minder aantrekkelijk, omdat zij pas na een correcte opzeg (6 maanden, art. 17 Vlaams Woninghuurdecreet) zelf in de woning kunnen. Hoe dat zich vertaalt in de prijs, hangt af van je lokale markt, de huurprijs tegenover de markthuur en de resterende looptijd van het contract: een vast percentage valt daar niet betrouwbaar op te plakken. Laat daarom een waardebepaling in verhuurde staat uitvoeren voor je een vraagprijs kiest.
Verhuurd appartement verkopen
Een verhuurd appartement verkopen werkt juridisch net zoals een verhuurd huis: het huurcontract loopt gewoon door en de koper wordt automatisch verhuurder. Het verschil zit in de mede-eigendom: je hebt extra documenten van de syndicus nodig (basisakte, afrekeningen, verslagen van de algemene vergadering en informatie over het reservekapitaal van de VME) voor je kan verkopen. Voor de huurder verandert er niets aan huurprijs of voorwaarden. Alles over de extra stappen lees je in onze gids appartement verkopen.
Je huurhuis wordt verkocht: wat betekent dat voor jou als huurder?
Wordt je huurhuis verkocht, dan verandert er voor jou in principe niets: je huurcontract loopt gewoon door bij de nieuwe eigenaar, met dezelfde huurprijs en voorwaarden (art. 38 Vlaams Woninghuurdecreet). Hieronder de drie vragen die huurders zich het vaakst stellen.
Moet ik verhuizen als mijn huurhuis wordt verkocht?
Nee, niet door de verkoop zelf: koop breekt geen huur, dus de koper moet je lopende contract respecteren. Je moet pas verhuizen als de nieuwe eigenaar het contract nadien geldig opzegt, bijvoorbeeld voor eigen bewoning, met een opzegtermijn van 6 maanden (art. 17), of als je contract gewoon afloopt. Tijdens de verkoop moet je wel bezichtigingen toelaten, maar alleen in overleg en op redelijke tijdstippen.
Hoe lang mag ik blijven na de verkoop?
Tot het einde van je lopende huurcontract, zolang de nieuwe eigenaar niet geldig opzegt. Zegt hij op voor eigen bewoning, dan heb je vanaf de opzeg nog minstens 6 maanden (art. 17); zegt hij op zonder motief, dan kan dat alleen tegen het einde van een driejarige periode en heb je recht op een vergoeding van 9 of 6 maanden huur (art. 19).
Wat gebeurt er met mijn huurwaarborg?
Je huurwaarborg gaat automatisch mee over naar de nieuwe eigenaar: die neemt de verplichting tot terugbetaling over en jij vordert de waarborg op het einde van de huur bij hem terug. Je hoeft zelf niets te doen, maar vraag wel een schriftelijke bevestiging van de naamwisseling, zodat je weet bij wie je op het einde van het contract moet aankloppen.
Tips om je huis verkopen met huurder vlot te laten verlopen
Een verhuurde woning verkopen vraagt net iets meer voorbereiding. Met deze praktische aandachtspunten hou je het proces overzichtelijk voor alle partijen en vermijd je vertraging of misverstanden onderweg.
- Communiceer tijdig en schriftelijk met je huurder - Breng je huurder tijdig op de hoogte van de verkoop en licht toe wat dit praktisch betekent. Een duidelijke communicatie zorgt voor minder weerstand en meer medewerking.
- Plan bezichtigingen in overleg - Bezoeken mogen plaatsvinden, maar enkel met toestemming en op redelijke tijdstippen. Respecteer de privacy van de huurder en zorg voor een duidelijke planning die voor iedereen werkbaar is.
- Zorg dat je administratie volledig is - Verzamel op voorhand alle relevante documenten: het huurcontract, eventuele bijlagen of aanpassingen, bewijs van registratie en een overzicht van huurbetalingen. Raadpleeg onze gids essentiële documenten voor huisverkoop voor een volledige checklist.
- Wees transparant naar kandidaat-kopers - Verduidelijk de looptijd van het huurcontract, eventuele opzegmogelijkheden en de verplichtingen van de nieuwe eigenaar. Zo weten geïnteresseerde kopers exact wat ze mogen verwachten.
- Betrek je notaris - Bespreek met je notaris hoe het verkooptraject zal verlopen en welke clausules je moet opnemen in de compromis. Dat voorkomt discussies of vertraging bij de ondertekening van de authentieke akte.
- Verhuurde woning verkopen zonder makelaar - Steeds meer eigenaars kiezen ervoor om hun woning zelf aan te bieden, ook wanneer er een huurder in het pand verblijft. Met de juiste ondersteuning en documenten kan je het verkooptraject professioneel aanpakken. Bij Verkocht.be begeleiden we je stap voor stap, van de voorbereiding tot de afronding, zonder dat je het hele proces uit handen moet geven.
Mag je de woning verkopen zonder toestemming van de huurder?
Als eigenaar mag je je woning verkopen zonder dat de huurder daar expliciet mee akkoord moet gaan.
De verkoop zelf kan dus plaatsvinden zonder instemming, maar dat betekent niet dat de huurder buiten spel staat. Je blijft namelijk verplicht om de huurder tijdig en correct te informeren over de geplande verkoop.
Bovendien moet je rekening houden met zijn of haar privacy, zeker wanneer er bezoeken gepland worden met kandidaat-kopers. Die bezichtigingen mogen enkel plaatsvinden in onderling overleg en op redelijke tijdstippen. Als de communicatie moeizaam verloopt of de huurder onvoldoende betrokken wordt, dan kan dat het verkoopproces vertragen of bemoeilijken. Duidelijke afspraken en transparantie helpen om dat te vermijden. Als je huurder weigert bezichtigingen toe te laten, kan je als verkoper een klacht indienen, maar dit is uiteraard altijd de laatste optie.
Huis verkopen met huurder: praktische scenario's
Wie een huis verkopen met huurder start, loopt in de praktijk tegen dezelfde knelpunten aan. Hier zijn de meest voorkomende scenario's en hoe je ze aanpakt:
Scenario 1: de huurder weigert bezichtigingen
Een huurder kan bezichtigingen niet categorisch verbieden, maar heeft wel het recht op privacy en redelijke tijdstippen. Als de huurder consequent weigert mee te werken, zijn dit je opties:
- Stap 1, overleg: vraag schriftelijk om medewerking en leg concrete, beperkte momenten voor (bv. 2 bezichtigingen per week, op zaterdag van 10 tot 12 uur).
- Stap 2, notarieel bemiddelingsverzoek: laat de notaris of een advocaat een formele brief versturen. Dat heeft vaak snel effect.
- Stap 3, vrederechter: als overleg en bemiddeling mislukken, kan de vrederechter opleggen dat bezichtigingen worden toegelaten. Dit is de ultieme optie en vertraagt de verkoop.
Preventie is beter dan curatief handelen: kondig de verkoop op tijd aan, bespreek de planning met de huurder en geef hem of haar het gevoel betrokken te zijn in plaats van overvallen.
Scenario 2: de huurder wil zelf kopen
Dit is een van de meest voordelige scenario's voor de verkoper. De huurder kent de woning, is gemotiveerd en kan snel beslissen. Wat je moet weten:
- Het Vlaams Woninghuurdecreet kent geen algemeen wettelijk voorkooprecht toe aan huurders, maar zo'n recht kan wel contractueel bedongen zijn of in specifieke situaties gelden. Check je huurcontract en laat dit bevestigen door je notaris.
- Als er geen voorkooprecht is, kan je vrij onderhandelen met de huurder als kandidaat-koper, net zoals met elke andere geïnteresseerde.
- Een verkoop aan de huurder vermijdt bezichtigingen, leegstandsrisico en de complexiteit van de overdracht: de huurder is al ingeschreven en kent de staat van het pand.
Scenario 3: de huurder wil niet vertrekken na opzeg
Als de opzeg correct is verstuurd en de huurder de woning niet verlaat op de afgesproken datum, heb je als (nieuwe) eigenaar juridische opties:
- Zend een aangetekende ingebrekestelling.
- Dien een verzoek tot uithuiszetting in bij de vrederechter (vredegerecht van het arrondissement).
- Een gerechtelijke procedure duurt gemiddeld 2 tot 4 maanden. Betrek vanaf stap 1 een huurrechtspecialist of notaris om de procedure correct te doorlopen.
Veelgestelde vragen over huis verkopen met huurder
Veel eigenaars hebben vragen wanneer zij huis verkopen met huurder. Hier vind je antwoorden op de meest gestelde kwesties.
Hoe lang mag een huurder blijven na verkoop?
Tot het einde van het lopende huurcontract: de verkoop zelf verandert daar niets aan, want de nieuwe eigenaar neemt de huurovereenkomst volledig over (art. 38 Vlaams Woninghuurdecreet).
Enkel als de nieuwe eigenaar de woning persoonlijk wenst te betrekken, kan er een opzeg volgen. Die opzeg moet schriftelijk en correct gemotiveerd zijn en voldoen aan de voorwaarden van het Vlaams Woninghuurdecreet: een opzegtermijn van minstens 6 maanden (art. 17), en de koper moet de woning binnen het jaar effectief betrekken en er minstens 2 jaar blijven wonen.
Wat zijn de gevolgen voor de huurders als mijn appartement wordt verkocht?
De huidige huurder hoeft in principe niets te veranderen aan zijn situatie. Hij blijft wonen waar hij woont, zolang hij zijn verplichtingen uit het huurcontract nakomt. De koper neemt de rol van verhuurder volledig over en moet de huurprijs, termijn en andere afspraken uit de originele overeenkomst eerbiedigen.
In praktijk betekent dit dat de huurder niet zomaar op straat kan worden gezet. Wel is het een feit dat goede communicatie zorgt voor een vlotte verkoop, zeker als de huurder meewerkt aan bezoeken en het appartement in goede staat blijft. Met de juiste ondersteuning, zoals van Verkocht.be, verkoop je zelf correct en professioneel je verhuurde woning.
Welke vergoeding heeft een huurder bij de verkoop van zijn huis?
Geen, zolang de opzeg correct verloopt: de verkoop op zich geeft geen recht op een vergoeding. Zegt de nieuwe eigenaar op zonder motief, dan kan dat enkel tegen het einde van de eerste of tweede driejarige periode en heeft de huurder recht op een vergoeding van respectievelijk 9 of 6 maanden huur (art. 19 Vlaams Woninghuurdecreet).
Bij een opzeg voor eigen bewoning is geen vergoeding verschuldigd, maar trekt de koper er niet binnen het jaar in of blijft hij er geen 2 jaar wonen, dan heeft de huurder recht op 18 maanden huur (art. 17, §2).
Hoeveel waarde heeft een verhuurd huis bij verkoop aan een huurder?
Een woning verhuurd aan een betrouwbare huurder die stipt betalen kan aantrekkelijk zijn als investering. Als de uiteindelijke koper de huurder is, kan dit zelfs positief zijn voor de verkoop. De huurder kent de woning, weet in welke staat die zich bevindt en kan daardoor sneller beslissen.
Het voorkooprecht kan in sommige gevallen van toepassing zijn, wat betekent dat de huurder de kans krijgt om het huis of appartement zelf aan te kopen. Een duidelijke planning, correcte documenten en transparantie over de vaste datum van verkoop helpen om het traject vlot af te ronden.
Wat gebeurt er met de huurwaarborg bij verkoop van de woning?
De huurwaarborg gaat automatisch over van de huiseigenaar naar de nieuwe eigenaar bij verkoop. Dit moet duidelijk worden vastgelegd in de notariële akte. De nieuwe eigenaar neemt de volledige verantwoordelijkheid op zich voor terugbetaling van de waarborg aan de huurder wanneer het huurcontract beëindigd wordt.
Je bent verplicht alle documenten met betrekking tot de huurwaarborg (waarborgattest, bewijs van storting) aan de koper over te dragen en de huurder schriftelijk te informeren over de naamwisseling van de ontvanger.
Wat is het verschil als de huurovereenkomst niet geregistreerd is?
Voor huurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019 maakt de registratie bij verkoop geen verschil meer voor de overdracht: de koper treedt hoe dan ook in alle rechten en plichten van de verhuurder (art. 38 Vlaams Woninghuurdecreet). Registreren blijft wel wettelijk verplicht voor de verhuurder en heeft andere gevolgen, bijvoorbeeld voor de opzegmogelijkheden van de huurder.
Voor contracten van vóór 2019 (federale woninghuurwet) speelt registratie wél een grote rol: een geregistreerd contract met vaste dagtekening bindt de koper volledig, bij een niet-geregistreerd contract heeft de koper soepelere opzegmogelijkheden. Laat een ouder contract altijd nakijken door je notaris.
Kan ik mijn huis verkopen en er blijven wonen als huurder?
Ja, dat kan als de koper ermee akkoord gaat: je verkoopt je woning en sluit tegelijk een huurovereenkomst met de nieuwe eigenaar, een formule die sale-and-rent-back wordt genoemd. Dit spreek je af vóór het compromis, zodat huurprijs, duur en voorwaarden mee in de verkoopafspraken zitten.
Meestal is de koper dan een investeerder die meteen huurinkomsten zoekt. Laat de huurovereenkomst en de koppeling met de verkoop schriftelijk vastleggen en bespreek de constructie vooraf met je notaris, ook voor de fiscale gevolgen.
