Verkoop je je woning, dan kom je het kadastraal inkomen tegen in de kadastrale gegevens van je verkoopdossier en in de afrekening van de onroerende voorheffing. Het KI is een fiscale waarde die het Kadaster aan je woning toekent. De Vlaamse Belastingdienst berekent er elk jaar de onroerende voorheffing op. Het KI bepaalt je vraagprijs niet.
Moet je het kadastraal inkomen betalen?
Nee, het kadastraal inkomen zelf betaal je niet. Je betaalt wel de onroerende voorheffing: een jaarlijkse belasting die de Vlaamse Belastingdienst berekent op basis van het geïndexeerde KI.
Het KI is geen echt inkomen, maar een fictief huurinkomen dat aan elk onroerend goed wordt toegekend, ook als het niet verhuurd wordt. Het komt overeen met wat het goed in 1975 per jaar netto aan huur zou hebben opgebracht. Het Kadaster van de FOD Financiën stelt het vast. Bron: Vlaanderen.be, het kadastraal inkomen, geraadpleegd op 10 oktober 2026.
De voorheffing bestaat uit een basisheffing van het Vlaams Gewest, met daarbovenop opcentiemen van je provincie en je gemeente. Elke provincie en gemeente bepaalt die opcentiemen zelf, dus hetzelfde KI levert niet overal hetzelfde bedrag op. Bron: Vlaamse Belastingdienst, berekening van de onroerende voorheffing, geraadpleegd op 10 oktober 2026.
Hoe je het geïndexeerde KI uitrekent en hoe het in je aanslag doorwerkt, lees je op onze pagina kadastraal inkomen berekenen.
Wanneer betaal je de onroerende voorheffing?
Je betaalt de onroerende voorheffing binnen twee maanden na de verzenddatum van het aanslagbiljet. Dat aanslagbiljet komt van de Vlaamse Belastingdienst en geldt voor het hele kalenderjaar, van 1 januari tot 31 december. Bron: Vlaamse Belastingdienst, betaling van de onroerende voorheffing, geraadpleegd op 10 oktober 2026.
Vermeld bij je overschrijving altijd de gestructureerde mededeling die op je aanslagbiljet staat. Ben je het aanslagbiljet kwijt, dan vind je het bedrag en het kohierartikelnummer in “Mijn Dossier” van de Vlaamse Belastingdienst. Dat nummer gebruik je dan als mededeling. Bron: Vlaamse Belastingdienst, betaalinformatie, geraadpleegd op 10 oktober 2026.
Krijg je een vermindering of vrijstelling?
Voor de onroerende voorheffing bestaan verschillende verminderingen en vrijstellingen. Sommige kent de Vlaamse Belastingdienst automatisch toe, andere moet je zelf aanvragen. Het totaal van de verminderingen is altijd beperkt tot de voorheffing die je moet betalen.
Een voorbeeld: woon je als eigenaar zelf in je woning, wonen beide ouders er samen en zijn er op 1 januari minstens twee kinderen met recht op gezinsbijslag gedomicilieerd, dan krijg je de vermindering voor gezinsbijslaggerechtigde kinderen automatisch. Een kind met een handicap telt daarbij voor twee. Bij co-ouderschap gelden aparte regels. Bron: Vlaamse Belastingdienst, vermindering voor gezinsbijslaggerechtigde kinderen, geraadpleegd op 10 oktober 2026.
Ook een laag KI kan een vermindering opleveren. Betaal je de voorheffing voor een bescheiden woning waarin je zelf gedomicilieerd bent, dan krijg je 25% vermindering als het totale niet-geïndexeerde KI van je onroerende goederen in het Vlaams Gewest niet hoger is dan 745 euro. De voorwaarden moeten vervuld zijn op 1 januari van het aanslagjaar. Bron: Vlaanderen.be, vermindering voor een bescheiden woning, geraadpleegd op 10 oktober 2026.
Vrijstellingen gelden voor bepaalde onroerende goederen en hebben strikte voorwaarden. Het volledige overzicht staat bij de Vlaamse Belastingdienst: verminderingen van de onroerende voorheffing en vrijstellingen van de onroerende voorheffing, geraadpleegd op 10 oktober 2026.
Wie betaalt de onroerende voorheffing als je verkoopt?
Wie op 1 januari eigenaar is, betaalt in de regel de onroerende voorheffing van dat hele jaar, ook als hij de woning later verkoopt. Verkoop je in de loop van het jaar, dan krijg jij als verkoper het aanslagbiljet en betaal je het volledige bedrag aan de Vlaamse Belastingdienst.
Met de koper kun je in de verkoopovereenkomst afspreken hoe jullie die last verdelen. De notaris regelt de afrekening. Bron: Vlaamse Belastingdienst, wie moet de onroerende voorheffing betalen, geraadpleegd op 10 oktober 2026.
Spreken jullie niets af, dan geldt het gemeen recht: de koper draagt zijn deel vanaf het moment dat hij het genot van de woning krijgt, meestal bij de ondertekening van de notariële akte. Bij een akte op 1 oktober draagt de koper 3/12 en de verkoper 9/12. Bron: notaris.be, verrekening van de onroerende voorheffing bij verkoop, geraadpleegd op 10 oktober 2026.
Hou bij je netto-opbrengst rekening met die verrekening. De andere uitgaven bij de transactie vind je in ons overzicht van de kosten bij het verkopen van een huis.
Bepaalt een hoog of laag KI de verkoopprijs?
Nee, een hoog of laag KI bepaalt de verkoopprijs niet. Het KI is geen actuele marktwaarde, maar een fictieve huurwaarde die als fiscale basis dient.
De FOD Financiën koppelt het aan het gemiddelde jaarlijkse nettohuurinkomen dat het goed op het referentietijdstip zou hebben opgebracht. Bron: FOD Financiën, kadastraal inkomen: wat en waarvoor, geraadpleegd op 5 augustus 2026.
Een koper kan het KI gebruiken om een deel van de toekomstige belastinglast in te schatten. Wat je woning vandaag op de markt waard is, lees je er niet uit af. Daarvoor heb je een waardebepaling van je woning nodig. Die geeft je een vork, geen exacte prijs.
Wat moet je over het KI aan de koper bezorgen?
Aan de koper bezorg je de kadastrale gegevens van de woning. Bij de verkoop van een onroerend goed moet je als eigenaar een kadastraal uittreksel hebben. Voor je eigen goederen vraag je het gratis aan via MyMinfin. Bron: Vlaanderen.be, kadastraal uittreksel, geraadpleegd op 10 oktober 2026.
Zo’n uittreksel kan perceelgegevens en fiscale gegevens bevatten, waaronder het KI. Bron: FOD Financiën, kadastrale gegevens raadplegen, geraadpleegd op 5 augustus 2026.
Op onze pagina over het kadaster en kadastrale gegevens lees je waar je het KI, een uittreksel en het kadastrale plan terugvindt. Neem het actuele uittreksel op in je verkoopdossier.
Wat als de woning verbouwd werd?
Werd de woning verbouwd, dan moet je wijzigingen die het KI kunnen beïnvloeden aangeven bij de FOD Financiën. Voor een verbouwing loopt de aangiftetermijn tot 30 dagen na het einde van de structurele werkzaamheden. Bron: FOD Financiën, een wijziging aangeven, geraadpleegd op 5 augustus 2026.
Controleer dit voordat je de verkoopdocumenten samenstelt. Zo voorkom je dat de kadastrale gegevens en de feitelijke toestand uiteenlopen. De verdere voorbereiding staat in ons stappenplan voor de woningverkoop.
Telt het KI mee voor de registratiebelasting?
Nee, bij de aankoop van een woning in Vlaanderen is het KI geen voorwaarde meer voor de registratiebelasting. Het verlaagde tarief voor de enige eigen woning stelt geen KI-grens, en de extra vermindering van het verkooprecht voor een bescheiden woning hangt af van de aankoopprijs.
Vroeger was dat anders. Het klein beschrijf, een verlaagd verkooprecht voor een bescheiden woning, had een maximaal KI als belangrijkste voorwaarde. Voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 juni 2018 is het vervangen door de gunstregeling voor de aankoop van de enige gezinswoning. Bron: Vlaanderen.be, het klein beschrijf en de vermindering voor een bescheiden woning, geraadpleegd op 10 oktober 2026.
Bij de onroerende voorheffing telt het KI wel mee, onder meer voor de vermindering voor een bescheiden woning. Wat je koper aan verkooprecht betaalt en waarom dat je verkoop raakt, lees je in onze uitleg over het verkooprecht bij de aankoop van een woning.
Waar past het KI in je verkoopvoorbereiding?
In je verkoopvoorbereiding is het KI één gegeven in een ruimer dossier. Wie zelf verkoopt, moet ook de andere documenten, attesten en afspraken met de notaris voorbereiden. Bekijk hoe je een huis zonder makelaar verkoopt en welke belastingen aan bod komen in de gids belastingen bij de verkoop van een woning.
Voor de afzonderlijke regels over een mogelijke heffing op winst bij verkoop verwijzen we naar de kennisbank over meerwaardebelasting. Dat onderwerp staat los van de berekening van het KI.
Veelgestelde vragen over het kadastraal inkomen
Wat is het kadastraal inkomen?
Het kadastraal inkomen is een fictief huurinkomen dat aan elk onroerend goed wordt toegekend, ook als het niet verhuurd wordt. Het Kadaster van de FOD Financiën stelt het vast. Wat het KI precies betekent en hoe je het opzoekt, lees je in kadastraal inkomen: betekenis en KI opzoeken.
Waar vind je je kadastraal inkomen?
Je vindt je KI in MyMinfin, op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing en van de personenbelasting, in MijnVlabel en in je aankoopakte. Na nieuwbouw of renovatie staat het ook op de betekening van het Kadaster.
Hoe wordt het kadastraal inkomen geïndexeerd?
Elk jaar vermenigvuldigt de Vlaamse Belastingdienst het KI met een indexatiecoëfficiënt en rondt het resultaat af op de euro. Die coëfficiënt wordt jaarlijks bepaald op basis van de consumptieprijsindex. De formule en de coëfficiënt van dit jaar vind je op onze pagina over het geïndexeerde kadastraal inkomen.
Verandert het kadastraal inkomen automatisch na een renovatie?
Nee. Nieuwbouw meld je zelf aan het Kadaster binnen 30 dagen na de ingebruikname, een grondige verbouwing binnen 30 dagen na de voltooiing van de werken. Een definitief KI wijzigt maar in een beperkt aantal gevallen, bijvoorbeeld na zo’n fysieke wijziging of bij een duidelijke materiële vergissing. Wie een verbouwing niet aangeeft, riskeert een administratieve of zelfs strafrechtelijke boete.
Wat als je de onroerende voorheffing niet kunt betalen?
Uitstel van betaling krijg je niet, maar je kunt wel een afbetalingsplan aanvragen bij de Vlaamse Belastingdienst. Betaal je niet op tijd, dan start de invordering en komen er nalatigheidsintresten en kosten bij.
Wat doe je nu met je kadastraal inkomen?
Zoek eerst je niet-geïndexeerde kadastraal inkomen op en controleer of de woninggegevens nog kloppen, zeker na een verbouwing. Neem daarna de onroerende voorheffing van het verkoopjaar mee in je berekening van de netto-opbrengst. Wil je weten wat je woning vandaag waard is, vraag dan een waardebepaling aan.
