Een syndicus moet worden aangesteld wanneer een gebouw onder het wettelijke stelsel van gedwongen mede-eigendom valt. Dat stelsel geldt voor een gebouw of groep gebouwen waarvan de eigendom is verdeeld in kavels met telkens een privatief deel en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende delen.
Het aantal appartementen alleen geeft dus niet altijd het volledige antwoord. De basisakte, de eigendomsverdeling en de gemeenschappelijke delen bepalen mee welke regels gelden.
Wanneer is een syndicus verplicht?
Een syndicus hoort bij het wettelijke beheer van een gebouw waarop de regels van gedwongen mede-eigendom van toepassing zijn. Artikel 3.84 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek omschrijft het toepassingsgebied.
Gedwongen mede-eigendom met gemeenschappelijke delen
De regeling geldt wanneer kavels zowel een privatief deel als een aandeel in gemeenschappelijke onroerende delen bevatten. Denk aan een appartement met een aandeel in het dak, de inkomhal of andere gemeenschappelijke delen.
Wanneer kan van de gewone regeling worden afgeweken?
Afwijken kan alleen wanneer de aard van de gemeenschappelijke delen dat rechtvaardigt, alle mede-eigenaars instemmen en de afwijking is opgenomen in een basisakte met afzonderlijke privatieve delen. Een klein gebouw is dus niet automatisch vrijgesteld.
Of een concreet gebouw geldig afwijkt, kan je niet beoordelen zonder de basisakte en de feitelijke toestand te bekijken. Vraag daarover juridisch of notarieel advies.
Wie stelt de syndicus aan?
De syndicus wordt in het reglement van interne orde of door de eerste algemene vergadering aangesteld. Als dat niet gebeurt, kan een mede-eigenaar of belanghebbende derde de rechter vragen een syndicus aan te stellen.
FOD Justitie over de VME beschrijft ook hoe een syndicus wordt aangesteld en geregistreerd.
Moet de syndicus een professional zijn?
De syndicus hoeft niet altijd een professionele vastgoedbeheerder te zijn. Ook een mede-eigenaar kan de functie opnemen. Een professionele syndicus moet wel erkend zijn door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars.
Professionele en niet-professionele syndici moeten volgens FOD Justitie in de Kruispuntbank van Ondernemingen worden geregistreerd. Die registratie gaat over het mandaat bij de VME.
Wat moet in de overeenkomst met de syndicus staan?
De schriftelijke overeenkomst moet de verhouding tussen de syndicus en de VME regelen. Ze vermeldt de forfaitaire prestaties, de aanvullende prestaties en de bijbehorende vergoedingen.
Het mandaat en de wijze waarop het wordt vernieuwd of beëindigd volgen de wet, het reglement van interne orde en de beslissing van de algemene vergadering.
Wat gebeurt er als het gebouw geen syndicus heeft?
Als het gebouw onder de gewone regels van gedwongen mede-eigendom valt maar niemand is aangesteld, kan een mede-eigenaar of belanghebbende derde naar de rechter stappen. De rechter kan dan een syndicus aanwijzen.
Zonder syndicus ontbreekt de persoon die de beslissingen uitvoert, het vermogen beheert en de VME voor gemeenschappelijke zaken vertegenwoordigt. De praktische taken van de syndicus staan afzonderlijk uitgelegd.
Wat betekent de verplichting bij een verkoop?
Bij de verkoop van een appartement moet duidelijk zijn wie de syndicus is en waar de vereiste informatie over de VME kan worden opgevraagd. Lees daarvoor de pagina over de verplichtingen bij de verkoop van een appartement.
Wie eerst de basisrol wil begrijpen, vindt die bij de uitleg over wat een syndicus precies is.
Bron: Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek en FOD Justitie, geraadpleegd op 5 augustus 2026.
