Een schatter voor je woning bepaalt wat je huis, appartement of ander vastgoed waard is op een bepaalde datum. In een schattingsverslag legt hij uit hoe hij tot dat bedrag komt, met een beschrijving van de woning en recente verkopen als vergelijkingspunt.
Verkocht.be is geen schatter en maakt geen schattingsverslagen.
Welke schatter heb je nodig voor je woning?
De juiste schatter voor je woning hangt af van wie de waarde moet aanvaarden: de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL), een ex-partner, de bank of jijzelf als verkoper.
Bij een erfenis
Voor de erfbelasting telt de waarde van de woning op de datum van overlijden. Schat je te laag, dan riskeer je een boete wegens tekortschatting. Je kiest uit drie routes:
- Zelf waarderen: goedkoop, maar VLABEL heeft twee jaar na de aangifte om te controleren of je te laag schatte. Verkoop je in die periode duurder, dan betaal je extra erfbelasting, plus een belastingverhoging bij een verschil van minstens 10%.
- Een erkend schatter-expert: de erfgenamen betalen hem. Zijn schattingsverslag is bindend als het aan de kwaliteitseisen voldoet en bij de aangifte zit. Verkoop je binnen twee jaar voor een substantieel lagere prijs, dan kan je een teruggave vragen.
- De bindende schatting van VLABEL: gratis, aan te vragen voor je de aangifte indient. Een latere verkoop tegen een hogere prijs heeft dan geen gevolgen. Niet akkoord? Dan kan je na ontvangst van het aanslagbiljet bezwaar indienen, binnen de normale bezwaartermijn.
De schatting door een erkend schatter-expert en die van VLABEL verlengen de aangiftetermijn niet. Bronnen: Vlaanderen.be over de erfbelasting en notaris.be, geraadpleegd op 10 oktober 2026. Verkoop je daarna, lees dan hoe je een huis verkoopt na een overlijden.
Bij een schenking
De schenkbelasting op een woning wordt berekend op de verkoopwaarde op de datum van de schenking: de prijs die een normale verkoop met voldoende publiciteit zou opbrengen. Een te lage waarde in de akte levert een belastingverhoging op (Vlaanderen.be over de schenkbelasting). Een schatting onderbouwt de waarde die je opgeeft. Tarieven lees je bij een woning schenken.
Bij een scheiding of uitkoop
Wil na een echtscheiding één partner in de woning blijven? Dan wordt eerst de waarde objectief bepaald en daarna de uitkoopsom, op basis van de actuele marktwaarde (notaris.be over de gezinswoning). Stel daarom samen één schatter aan, zodat jullie van hetzelfde bedrag vertrekken. Andere opties lees je bij huis verkopen bij een scheiding.
Voor een woonkrediet
Voor een hypothecaire lening stelt de bank een expert aan om de waarde te schatten. Ze moet je de schattingskosten vooraf meedelen, en je betaalt ze enkel als de schatting echt gebeurt (Wikifin, FSMA).
Bij de verkoop van je huis
Een schattingsverslag staat niet in het overzicht van Vlaanderen.be van wat je bij een verkoop moet voorleggen. Een schatting helpt je wel om je vraagprijs te bepalen. Welke attesten wel verplicht zijn, lees je bij de verplichtingen bij een verkoop.
Wat is een beëdigd, erkend of onafhankelijk schatter?
Die drie woorden betekenen elk iets anders. Beëdigd gaat over een eed en een beroep, erkend over de lijst van de Vlaamse Belastingdienst en onafhankelijk over de opdracht. Eén schatter kan alle drie zijn.
Beëdigd: de landmeter-expert
Een landmeter-expert is zo'n beëdigde schatter: hij legde de eed af, heeft een diploma dat toegang geeft tot het beroep en staat op het tableau van de Orde van Landmeters-Experten. Elk jaar volgt hij minstens twintig uur erkende opleiding. Schatten hoort bij zijn werk, maar zijn monopolie gaat over iets anders: percelen afbakenen en plannen voor akten ondertekenen (Orde van Landmeters-Experten).
Erkend: op de lijst van VLABEL
Een erkende schatter-expert staat op de lijst van de Vlaamse Belastingdienst voor schattingen bij een aangifte van nalatenschap. Om erkend te worden, toont hij aan dat hij beroepsmatig schat, daarvoor opgeleid is en zich regelmatig bijschoolt; een diploma of eed staat niet in die voorwaarden. De lijst, met een identificatienummer per schatter, staat op Vlaanderen.be en wordt meestal maandelijks bijgewerkt.
Makelaar: schatten volgens de plichtenleer
Ook een vastgoedmakelaar maakt schattingen. Als zelfstandige moet hij op het tableau van het BIV staan, dat je raadpleegt via Vastgoedmakelaar zoeken. Zijn plichtenleer verplicht hem om schattingen oprecht te maken en je te waarschuwen als je prijsverwachting duidelijk te hoog of te laag is (art. 48 en 49, BIV, deontologie).
Onafhankelijk: geen belang bij de uitkomst
Een onafhankelijke schatter heeft geen belang bij de waarde die hij vaststelt. Vraag dat altijd na: wil de schatter ook je verkoopopdracht, of kent hij een van de erfgenamen? Zoek je een officiële schatting, vraag dan eerst wie ze moet aanvaarden.
Wat staat er in een schattingsverslag?
Een schattingsverslag beschrijft je woning, vergelijkt ze met recente verkopen en motiveert zo de geschatte waarde. Voor de erfbelasting is het een uitgebreid rapport, en de Vlaamse Belastingdienst legt vast wat er minstens in moet:
- Wie en waarom: naam en beroepstitel van de schatter, zijn identificatienummer, de opdrachtgever en het doel.
- Referentiedatum en plaatsbezoek: de datum waarop de waarde slaat (bij een erfenis de datum van overlijden) en de datum van het verplichte plaatsbezoek.
- Beschrijving: adres, kadastrale gegevens, eigendomstoestand, ligging, bouwjaar, staat, indeling en stedenbouwkundige gegevens, met plannen als bijlage en foto's waar nodig.
- Vergelijkingspunten: verkochte panden met adres en transactiegegevens, die de schatter minstens langs de straatkant bekeek.
- Besluit: de verkoopwaarde, gemotiveerd met de sterke en zwakke punten van je woning, en de eedformule "Ik zweer dat ik mijn opdracht in eer en geweten getrouw heb vervuld".
Bron: kwaliteitseisen schattingsverslagen van de Vlaamse Belastingdienst (pdf), geraadpleegd op 10 oktober 2026. Ook voor andere schattingen zijn ze een goede maatstaf.
Wat kost een beëdigd schatter?
Wat een beëdigd schatter kost, spreek je per opdracht af in een offerte; een officieel tarief vonden we niet. Bij een erfenis is de bindende schatting van VLABEL gratis. Een erkend schatter-expert voor de aangifte betalen de erfgenamen die hem aanstellen.
Een schattingsverslag voor de erfbelasting vraagt meer werk dan een korte inschatting: een plaatsbezoek, vergelijkingspunten ter plaatse en bijlagen zoals een liggingsplan. Vraag daarom in elke offerte:
- voor welk doel de schatting dient en wie ze moet aanvaarden;
- of er een plaatsbezoek bij hoort;
- welke referentiedatum de schatter gebruikt;
- wanneer je het verslag krijgt, zeker als er een aangiftetermijn loopt;
- of btw en verplaatsing in de prijs zitten.
Hoe kies je een onafhankelijke schatter in je regio?
Kies een onafhankelijke schatter in je regio op basis van het doel, zijn titel of erkenning en zijn kennis van gelijkaardige woningen in je buurt.
- Bepaal wie de schatting aanvaardt. Voor de erfbelasting kies je iemand van de lijst van erkende schatters-experten, voor een krediet beslist de bank.
- Controleer titel en lijst. Een landmeter-expert zoek je op in de zoekfunctie van de Orde; je mag er een uit een andere regio inschakelen. Een makelaar zoek je op bij het BIV, een erkend schatter-expert in de lijst op Vlaanderen.be, met postcode en gemeente.
- Vraag naar belangen en vergelijkingspunten. Welke recente verkopen in je buurt gebruikt hij, en heeft hij een belang bij de uitkomst?
- Leg de opdracht schriftelijk vast. Zet het doel, de referentiedatum, het plaatsbezoek, de levertermijn en de prijs op papier voor je akkoord geeft.
Is een gratis online waardebepaling een schatting?
Nee, een gratis online waardebepaling is een indicatie, geen schatting ter plaatse. De waardebepaling van Verkocht.be rekent met notarisprijzen per gemeente en de kenmerken die je ingeeft, en toont een prijsvork. Niemand bezoekt je woning en je krijgt geen schattingsverslag.
Als eerste stap is ze wel handig: je ziet meteen in welke vork je woning ligt, nog voor je een schatter betaalt. Bij een erfenis, schenking of scheiding vervangt ze een schatter niet. Wil je verkopen, lees dan hoe je je huis laat schatten voor de verkoop of start met de gratis online waardebepaling.
Veelgestelde vragen over een schatter voor je woning
Wat kost een schatter voor een huis?
Dat spreek je per opdracht af in een offerte. Vergelijk wat erin zit, zoals het plaatsbezoek, de levertermijn en de btw, en niet enkel het eindbedrag. De bindende schatting van VLABEL bij een erfenis is gratis.
Is de schatting door de Vlaamse Belastingdienst echt gratis?
Ja. Erfgenamen kunnen voor de aangifte van nalatenschap gratis een bindende schatting vragen, voor onroerende goederen in België en voor overlijdens vanaf 1 april 2019 (Vlaanderen.be).
Mag een makelaar mijn woning schatten?
Ja. Een vastgoedmakelaar maakt schattingen en moet ze volgens zijn plichtenleer oprecht maken. Bindend voor de erfbelasting is zijn schatting enkel als hij op de lijst van erkende schatters-experten staat en de kwaliteitseisen volgt.
Moet de schatter mijn woning bezoeken?
Voor de aangifte van nalatenschap wel: de erkende schatter-expert moet de woning ter plaatse bekijken. Schatters van VLABEL komen langs als dat nodig en mogelijk is. Voor andere doelen spreek je het bezoek af in de offerte.
Hoelang blijft een schattingsverslag bruikbaar?
Het geldt voor de referentiedatum die erin staat; bij een erfenis is dat de datum van overlijden. Voor een bank, notaris of verkoop vraag je na of een ouder schattingsverslag nog volstaat.
