De schenking van een onroerend goed (woning, appartement, bouwgrond) in België valt onder de schenkbelasting van het Vlaamse Gewest. Het tarief is progressief, in vier schijven, en hangt af van de relatie tussen schenker en begunstigde. Met een goede planning, vooral de salami-schenking met 3 jaar tussenpoze, kun je de belastingdruk fors verlagen. Een notariële akte is altijd vereist.
Vanuit de praktijk
Bij Verkocht.be merken we dat schenking een logisch alternatief is voor wie een woning bezit en die niet wil verkopen, maar tijdens het leven al wil overdragen. Het belastingvoordeel kan oplopen tot tienduizenden euro's bij een goede planning. Onderstaande gids geeft je de actuele Vlaamse cijfers. Voor jouw specifieke situatie is een gesprek met een notaris altijd de eerste stap.
Hoeveel kost een schenking van een huis in Vlaanderen? Voor een schenking van 300.000 euro in rechte lijn (ouders aan kind) betaal je 13.500 euro schenkbelasting (3 procent op 150.000 + 6 procent op 100.000 + 12 procent op 50.000) plus 3.500 tot 6.000 euro notariskosten. Totaal: ongeveer 17.000 tot 20.000 euro op een woning van 300.000 euro.
Tarieven schenkbelasting onroerend goed Vlaanderen 2026
De tarieven zijn progressief in vier schijven en verschillen sterk tussen rechte lijn (ouders, kinderen, partners) en andere personen.
Rechte lijn (ouders aan kinderen, kleinkinderen, ouders, grootouders) en partners
| Schijf | Tarief | Belasting op de schijf |
|---|---|---|
| €0 tot €150.000 | 3% | Max €4.500 |
| €150.000 tot €250.000 | 6% | Max €6.000 erbij |
| €250.000 tot €450.000 | 12% | Max €24.000 erbij |
| Boven €450.000 | 18% | Onbeperkt |
Andere personen (broers, zussen, neven, vrienden)
De tarieven voor andere personen liggen aanzienlijk hoger en starten al vanaf 10 procent op de eerste schijf. Voor exacte cijfers raadpleeg de notaris.be-tariefpagina of een notariskantoor.
Rekenvoorbeeld: woning van 300.000 euro in rechte lijn
Concreet voorbeeld om de progressieve werking te begrijpen.
| Schijf | Bedrag op schijf | Tarief | Belasting |
|---|---|---|---|
| Eerste 150.000 euro | €150.000 | 3% | €4.500 |
| Schijf 150K tot 250K | €100.000 | 6% | €6.000 |
| Schijf 250K tot 300K | €50.000 | 12% | €6.000 |
| Totaal schenkbelasting | €16.500 |
Daar bovenop komen de notariskosten: ereloon van ongeveer 1 tot 2 procent op de geschonken waarde, aktekosten 200 tot 500 euro, en eventuele hypothecaire registratie. Voor een schenking van 300.000 euro reken op 3.500 tot 6.000 euro notariskosten. Totaal kostenplaatje: ongeveer 20.000 euro.
Salami-schenking: de 3-jaar-regel die je belastingen halveert
De salami-schenking is een legale planning-techniek om vastgoed in schijven te schenken in plaats van in één keer. Het principe steunt op de 3-jaar-regel: als er minstens 3 jaar tussen twee opeenvolgende schenkingen aan dezelfde persoon zit, wordt de teller telkens opnieuw vanaf het laagste tarief (3 procent) berekend.
Praktijkvoorbeeld: woning van 600.000 euro
Optie A: in één keer schenken in rechte lijn. Schenkbelasting:
- 3% op eerste 150.000 = €4.500
- 6% op schijf 150K-250K = €6.000
- 12% op schijf 250K-450K = €24.000
- 18% op schijf 450K-600K = €27.000
- Totaal: €61.500
Optie B: salami-schenking in 5 schijven van 120.000 euro met 3 jaar tussen. Telkens valt de schenking volledig in de eerste schijf van 3 procent:
- 5 × (3% × 120.000) = 5 × €3.600 = €18.000
Besparing: €43.500. Nadeel: de schenkingen lopen over 12 jaar (5 schenkingen × 3 jaar tussenpoze + initial gift) en de schenker moet die periode overleven om de constructie volledig te realiseren.
Schenking met voorbehoud van vruchtgebruik
Een populaire variant is de schenking met voorbehoud van vruchtgebruik. Je schenkt enkel de blote eigendom aan je kinderen, maar behoudt zelf het recht om de woning te bewonen of er huurinkomsten uit te halen tot je overlijden. De schenkbelasting wordt dan berekend op een verlaagde basis (alleen de blote eigendom).
Voordelen
- Lagere belastingbasis: blote eigendom wordt geschat op 60 tot 75 procent van de volle eigendom (afhankelijk van leeftijd schenker)
- Bij overlijden gaat de volle eigendom belastingvrij over naar de kinderen, geen erfbelasting op de geschonken delen
- Schenker behoudt levenslang het gebruik van de woning
Nadelen
- De begunstigden krijgen geen onmiddellijk gebruik van de woning
- Voor verbouwingen of een eventuele toekomstige verkoop is het akkoord van zowel schenker als begunstigden nodig
- Bij een ruzie in de familie kan de constructie problemen geven
Notariskosten bovenop de schenkbelasting
Een schenking van onroerend goed is altijd via een notariële akte. De notaris stelt de akte op, regelt de registratie en berekent de schenkbelasting. Kostenplaatje gemiddeld:
- Ereloon notaris: 1 tot 2 procent op de geschonken waarde (wettelijk geregeld)
- Aktekosten: 200 tot 500 euro voor administratieve formaliteiten
- Hypothecaire registratie: 0,3 procent als er een hypotheek wordt overgedragen
- Notariskredit: indien gespreide betaling van de schenkbelasting via een notarislening
Reken bij een schenking van 300.000 euro op 3.500 tot 6.000 euro notariskosten. Bij grotere bedragen daalt het percentage doordat het ereloon degressief is.
Hervorming schenk- en erfbelasting aangekondigd voor 2026
De Vlaamse Regering heeft begin 2026 een akkoord bereikt over een voorontwerp van programmadecreet met voorgestelde wijzigingen aan de erf- en registratiebelasting in Vlaanderen. De Vlaamse Programmadecreet werd nog niet ingediend of goedgekeurd door het Vlaams Parlement op het moment van publicatie van deze gids, dus de voorgestelde maatregelen kunnen nog wijzigen.
Hou de actuele stand bij via notaris.be over de aangekondigde hervorming. Voor concrete planning is een gesprek met een notaris altijd de aanrader, ook gezien de impact van de hervorming op grote schenkingen.
Veelgestelde vragen
Hoeveel schenkbelasting betaal je op een onroerend goed in Vlaanderen?
Voor schenkingen in rechte lijn (ouders aan kinderen, partners) geldt een progressief tarief: 3 procent op de eerste 150.000 euro, 6 procent tussen 150.000 en 250.000 euro, 12 procent tussen 250.000 en 450.000 euro, en 18 procent boven 450.000 euro. Voor andere personen liggen de tarieven hoger.
Wat is een salami-schenking en hoe werkt de 3-jaar-regel?
Salami-schenking is het opdelen van een vastgoed-schenking in meerdere schijven met minstens 3 jaar tussen elke schenking. Na 3 jaar wordt de teller opnieuw op nul gezet en wordt de schenkbelasting opnieuw vanaf het laagste tarief (3 procent) berekend. Zo vermijd je te belanden in de hogere schijven van 12 of 18 procent.
Is een schenking voor een notaris verplicht?
Ja. Voor de schenking van een onroerend goed is een notariële akte verplicht in België. De notaris stelt de akte op, regelt de registratie en berekent de schenkbelasting. Een handgift of bankoverschrijving is niet voldoende voor vastgoed.
Wat verandert er aan de schenkbelasting in 2026?
De Vlaamse Regering heeft een akkoord bereikt over een voorontwerp van programmadecreet met wijzigingen aan de erf- en registratiebelasting. De voorgestelde maatregelen zijn echter nog niet goedgekeurd door het Vlaams Parlement en kunnen nog wijzigen. Voor actuele tarieven raadpleeg notaris.be of een notariskantoor.
Wat zijn de notariskosten bovenop de schenkbelasting?
Bovenop de schenkbelasting komen het ereloon van de notaris (gemiddeld 1 tot 2 procent op de geschonken waarde), aktekosten (200 tot 500 euro) en hypothecaire registratie (0,3 procent als er een hypotheek mee wordt overgenomen). Reken bij een schenking van 300.000 euro op 3.500 tot 6.000 euro notariskosten.
Schenking met behoud van vruchtgebruik: wat betekent dat?
Bij schenking met voorbehoud van vruchtgebruik schenk je de blote eigendom aan je kinderen, maar behoud je het recht om de woning te bewonen of er huurinkomsten uit te halen tot je overlijden. Voordeel: de schenkbelasting wordt berekend op een lagere basis (alleen de blote eigendom). Bij overlijden gaat de volle eigendom belastingvrij naar de kinderen.
Officiële bronnen
- Notaris.be: Tarieven voor onroerende schenkingen
- Notaris.be: Rekenmodule schenkingskosten
- Notaris.be: Aangekondigde hervorming 2026
- Belastingportaal Vlaanderen
Lees ook
- Huis verkopen na erfenis: 5 stappen en erfbelasting
- Geërfd huis verkopen: onverdeeldheid en akte van verdeling
- Je huis verkopen voor 1 euro: mag dat?
- Hoeveel is mijn huis waard? Bereken het gratis
Thomas Soete
Thomas is vastgoedspecialist bij Verkocht.be en begeleidt eigenaars die hun woning in eigen beheer willen verkopen. Hij schrijft de gidsen op verkocht.be over verkoop, fiscaliteit en attesten en is bereikbaar via de contactpagina, LinkedIn of de over-ons pagina. Pagina laatst bijgewerkt op 14 juni 2026.
