De schenking van een onroerend goed (woning, appartement, bouwgrond) in België valt onder de schenkbelasting van het Vlaamse Gewest. Het tarief is progressief, in vier schijven, en hangt af van de relatie tussen schenker en begunstigde. Met een goede planning, vooral de salami-schenking met 3 jaar tussenpoze, kun je de belastingdruk fors verlagen. Een notariële akte is altijd vereist.
Goed om te weten
Schenking is een alternatief voor wie een woning bezit en die niet wil verkopen, maar tijdens het leven al wil overdragen. Wat het fiscaal oplevert, hangt af van de waarde, de verwantschap en de planning. Onderstaande gids geeft je de actuele Vlaamse cijfers. Voor jouw specifieke situatie is een gesprek met een notaris altijd de eerste stap.
Hoeveel kost een schenking van een huis in Vlaanderen? Voor een schenking van 300.000 euro in rechte lijn (ouders aan kind) betaal je 22.500 euro schenkbelasting (3 procent op 150.000 + 9 procent op 100.000 + 18 procent op 50.000). Daar komen nog de notariskosten bij; die bereken je met de rekenmodule van notaris.be.
Tarieven schenkbelasting onroerend goed Vlaanderen 2026
De tarieven zijn progressief in vier schijven en verschillen sterk tussen rechte lijn (ouders, kinderen, partners) en andere personen.
Rechte lijn (ouders aan kinderen, kleinkinderen, ouders, grootouders) en partners
| Schijf | Tarief | Belasting op de schijf |
|---|---|---|
| €0 tot €150.000 | 3% | Max €4.500 |
| €150.000 tot €250.000 | 9% | Max €9.000 erbij |
| €250.000 tot €450.000 | 18% | Max €36.000 erbij |
| Boven €450.000 | 27% | Onbeperkt |
Andere personen (broers, zussen, neven, vrienden)
Voor iedereen die geen partner is en niet in rechte lijn verwant, geldt een hoger tarief op dezelfde schijven.
| Schijf | Tarief | Belasting op de schijf |
|---|---|---|
| €0 tot €150.000 | 10% | Max €15.000 |
| €150.000 tot €250.000 | 20% | Max €20.000 erbij |
| €250.000 tot €450.000 | 30% | Max €60.000 erbij |
| Boven €450.000 | 40% | Onbeperkt |
Bron: Vlaanderen.be, algemeen tarief voor de schenking van onroerende goederen (akten vanaf 1 juli 2015). Als partner telt je echtgenoot, je wettelijk samenwonende partner, of je feitelijk samenwonende partner als jullie op de dag van de schenking minstens een jaar onafgebroken samenwonen.
Rekenvoorbeeld: woning van 300.000 euro in rechte lijn
Concreet voorbeeld om de progressieve werking te begrijpen.
| Schijf | Bedrag op schijf | Tarief | Belasting |
|---|---|---|---|
| Eerste 150.000 euro | €150.000 | 3% | €4.500 |
| Schijf 150K tot 250K | €100.000 | 9% | €9.000 |
| Schijf 250K tot 300K | €50.000 | 18% | €9.000 |
| Totaal schenkbelasting | €22.500 |
Daar bovenop komen de notariskosten: het ereloon van de notaris, aktekosten en eventuele hypothecaire registratie. Vraag je notaris een offerte voor het exacte bedrag in jouw situatie.
Salami-schenking: de 3-jaar-regel en de progressieve schijven
De salami-schenking is een legale planning-techniek om vastgoed in schijven te schenken in plaats van in één keer. Het principe steunt op de 3-jaar-regel: als er minstens 3 jaar tussen twee opeenvolgende schenkingen aan dezelfde persoon zit, wordt de teller telkens opnieuw vanaf het laagste tarief (3 procent) berekend. Volgt een nieuwe schenking binnen de 3 jaar, dan telt de fiscus de eerste schenking erbij en begint het tarief waar de eerste schenking eindigde.
Praktijkvoorbeeld: woning van 600.000 euro
Optie A: in één keer schenken in rechte lijn. Schenkbelasting:
- 3% op eerste 150.000 = €4.500
- 9% op schijf 150K-250K = €9.000
- 18% op schijf 250K-450K = €36.000
- 27% op schijf 450K-600K = €40.500
- Totaal: €90.000
Optie B: salami-schenking in 5 schijven van 120.000 euro met 3 jaar tussen. Telkens valt de schenking volledig in de eerste schijf van 3 procent:
- 5 × (3% × 120.000) = 5 × €3.600 = €18.000
Besparing: €72.000. Nadeel: tussen de eerste en de laatste schenking zitten minstens 12 jaar (vier tussenpozen van 3 jaar), en de schenker moet die periode overleven om de constructie volledig te realiseren.
Schenking met voorbehoud van vruchtgebruik
Een populaire variant is de schenking met voorbehoud van vruchtgebruik. Je schenkt enkel de blote eigendom aan je kinderen, maar behoudt zelf het recht om de woning te bewonen of er huurinkomsten uit te halen tot je overlijden. De schenkbelasting wordt dan berekend op een verlaagde basis (alleen de blote eigendom).
Voordelen
- Lagere belastingbasis: de waarde van het vruchtgebruik en de blote eigendom wordt bepaald met omzettingstabellen van de minister van Justitie, die afhangen van je leeftijd
- Bij overlijden gaat de volle eigendom belastingvrij over naar de kinderen, geen erfbelasting op de geschonken delen
- Schenker behoudt levenslang het gebruik van de woning
Nadelen
- De begunstigden krijgen geen onmiddellijk gebruik van de woning
- Voor verbouwingen of een eventuele toekomstige verkoop is het akkoord van zowel schenker als begunstigden nodig
- Bij een ruzie in de familie kan de constructie problemen geven
Notariskosten bovenop de schenkbelasting
Een schenking van onroerend goed is altijd via een notariële akte. De notaris stelt de akte op, regelt de registratie en berekent de schenkbelasting. Kostenplaatje gemiddeld:
- Ereloon notaris: het bedrag hangt af van de geschonken waarde, je notaris geeft het vooraf op
- Aktekosten: administratieve formaliteiten voor het opstellen en registreren van de akte
- Hypothecaire registratie: enkel als er een hypotheek mee wordt overgedragen
- Notariskredit: indien gespreide betaling van de schenkbelasting via een notarislening
Het exacte bedrag hangt af van de geschonken waarde en je dossier. Vraag een offerte bij je notaris.
Hervorming schenk- en erfbelasting aangekondigd voor 2026
De aangekondigde hervorming verandert de tarieven voor onroerende schenkingen niet. Notaris.be berichtte op 29 oktober 2025 over een voorontwerp van programmadecreet met wijzigingen aan de erfbelasting en het verkooprecht. In de schenkbelasting ging het enkel om familiale ondernemingen en vennootschappen. Vlaanderen.be vermeldt voor de schenking van onroerende goederen nog altijd de tarieven hierboven, voor akten vanaf 1 juli 2015.
Hou de actuele stand bij via notaris.be over de aangekondigde hervorming. Voor concrete planning is een gesprek met een notaris altijd de aanrader.
Veelgestelde vragen
Hoeveel schenkbelasting betaal je op een onroerend goed in Vlaanderen?
Voor schenkingen in rechte lijn (ouders aan kinderen, partners) geldt een progressief tarief: 3 procent op de eerste 150.000 euro, 9 procent tussen 150.000 en 250.000 euro, 18 procent tussen 250.000 en 450.000 euro, en 27 procent boven 450.000 euro. Tussen andere personen is dat 10, 20, 30 en 40 procent op dezelfde schijven.
Wat is een salami-schenking en hoe werkt de 3-jaar-regel?
Salami-schenking is het opdelen van een vastgoed-schenking in meerdere schijven met minstens 3 jaar tussen elke schenking. Na 3 jaar wordt de teller opnieuw op nul gezet en wordt de schenkbelasting opnieuw vanaf het laagste tarief (3 procent) berekend. Zo vermijd je te belanden in de hogere schijven van 18 of 27 procent.
Is een schenking voor een notaris verplicht?
Ja. Voor de schenking van een onroerend goed is een notariële akte verplicht in België. De notaris stelt de akte op, regelt de registratie en berekent de schenkbelasting. Een handgift of bankoverschrijving is niet voldoende voor vastgoed.
Wat verandert er aan de schenkbelasting in 2026?
In oktober 2025 raakte een voorontwerp van programmadecreet bekend met wijzigingen aan de erfbelasting en het verkooprecht. Voor de schenkbelasting gaat het volgens notaris.be om familiale ondernemingen en vennootschappen, niet om de tarieven voor onroerende schenkingen. Vlaanderen.be vermeldt voor onroerende goederen nog altijd de tarieven voor akten vanaf 1 juli 2015.
Wat zijn de notariskosten bovenop de schenkbelasting?
Bovenop de schenkbelasting komen het ereloon van de notaris, aktekosten voor de administratieve formaliteiten en, als er een hypotheek wordt overgedragen, de hypothecaire registratie. Het exacte bedrag hangt af van je dossier: vraag een offerte bij je notaris, die het ereloon en de kosten voor jouw situatie opgeeft.
Schenking met behoud van vruchtgebruik: wat betekent dat?
Bij schenking met voorbehoud van vruchtgebruik schenk je de blote eigendom aan je kinderen, maar behoud je het recht om de woning te bewonen of er huurinkomsten uit te halen tot je overlijden. Voordeel: de schenkbelasting wordt berekend op een lagere basis (alleen de blote eigendom). Bij overlijden gaat de volle eigendom belastingvrij naar de kinderen.
Officiële bronnen
- Notaris.be: Tarieven voor onroerende schenkingen
- Notaris.be: Rekenmodule schenkingskosten
- Notaris.be: Aangekondigde hervorming 2026
- Vlaanderen.be: Algemeen tarief voor de schenking van onroerende goederen
- Belastingportaal Vlaanderen
Lees ook
- Huis verkopen na erfenis: 5 stappen en erfbelasting
- Geërfd huis verkopen: onverdeeldheid en akte van verdeling
- Je huis verkopen voor 1 euro: mag dat?
- Hoeveel is mijn huis waard? Bereken het gratis
Thomas Soete
Thomas is vastgoedspecialist bij Verkocht.be en begeleidt eigenaars die hun woning in eigen beheer willen verkopen. Hij schrijft de gidsen op verkocht.be over verkoop, fiscaliteit en attesten en is bereikbaar via de contactpagina, LinkedIn of de over-ons pagina. Pagina laatst bijgewerkt op 28 september 2026.
