Kosten compromis notaris: wie betaalt koper of verkoper?

De koper betaalt bij het compromis een voorschot van 10% van de verkoopprijs, dat op de derdengeldenrekening van de notaris wordt gestort. De verkoper betaalt niets bij de ondertekening zelf, maar is wel verantwoordelijk voor alle verplichte attesten (EPC, bodemattest, asbestattest, elektrische keuring) die aanwezig moeten zijn vóór de ondertekening. De grote kosten volgen bij de notariële akte: de koper betaalt registratierechten (6% of 3% bij klein beschrijf) en notariskosten, de verkoper betaalt zijn aandeel in de notariskosten en eventueel makelaarsloon.

Overzicht: koper vs. verkoper, wie betaalt wat

De standaardverdeling in België ziet er als volgt uit:

Bron: tarieven conform de Belgische wettelijke regelgeving en notaris.be (2026). Kleine beschrijf (enige eigen woning): verlaagd tarief van 3% registratierechten in plaats van 6%.

Kosten compromis notaris: wat betaalt de koper?

Bij het compromis zelf zijn de kosten voor de koper beperkt tot één post: het voorschot. De registratierechten en notariskosten voor de akte worden pas later betaald, bij de ondertekening van de notariële akte.

Het voorschot: 10% van de verkoopprijs

Zodra het compromis is ondertekend, betaalt de koper een voorschot van doorgaans 10% van de verkoopprijs. Dit bedrag wordt niet rechtstreeks aan de verkoper betaald, maar gestort op de derdengeldenrekening van de notaris. Het blijft daar bewaard tot de ondertekening van de notariële akte, wanneer het wordt verrekend in de totale koopsom.

Het voorschot is onderhandelbaar qua bedrag (sommige kopers vragen 5% of zelfs een bankwaarborg in plaats van cash), maar de standaard is 10%. Als de koper het compromis verbreekt, verliest hij dit voorschot. Als de verkoper verbreekt, moet hij het dubbele terugbetalen.

Registratierechten: 6% of 3% (Vlaanderen, 2026)

De registratierechten betaalt de koper bij de notariële akte, niet bij het compromis. Toch worden ze in het compromis al vastgelegd. In Vlaanderen gelden voor 2026 twee tarieven:

• 6%, standaardtarief voor woningen
• 3%, verlaagd tarief (klein beschrijf) voor de enige en eigen woning, mits de woning als hoofdverblijfplaats dient en het kadastraal inkomen onder een bepaalde grens ligt

Bij een woning van €300.000 bedragen de registratierechten dus €18.000 (6%) of €9.000 (3% klein beschrijf). Dit zijn de grootste kostenpost voor de koper en zijn wettelijk vastgelegd, niet onderhandelbaar. Bekijk ook onze gids over alle kosten bij het verkopen van een huis.

Notariskosten aankoopakte

Naast de registratierechten betaalt de koper ook de notariskosten voor het opstellen van de aankoopakte. Deze bestaan uit het ereloon (wettelijk degressief tarief), administratieve kosten en opzoekingen, en btw (21%). Bij een woning van €300.000 lopen deze kosten op tot circa €4.000 à €5.500.

Kosten compromis notaris: wat betaalt de verkoper?

Als verkoper betaal je bij het compromis zelf doorgaans niets. Je hoofdverplichting is dat alle verplichte attesten aanwezig én geldig zijn vóór de ondertekening.

Verplichte attesten: voor de compromisondertekening

Dit zijn de attesten waarvoor jij als verkoper verantwoordelijk bent, en die klaar moeten zijn vóór het compromis ondertekend kan worden:

Bekijk de volledige lijst van verplichte documenten in onze gids documenten bij de verkoop van een huis.

Notariskosten voor de verkoper

Als verkoper betaal je ook je aandeel in de notariskosten. Dit is het ereloonaandeel van de notaris voor de verkoopakte, inclusief administratieve kosten en btw. Bij een woning van €300.000 bedraagt dit ongeveer €1.500 à €3.200. Heb je nog een hypotheek? Dan betaalt de notaris deze af uit de verkoopopbrengst en rekent hij een bijkomende kost aan voor de hypotheekschrapping (€400 à €1.000). Lees meer over alle kosten van de notaris bij verkoop.

Makelaarsloon (bij verkoop via makelaar)

Als je je woning verkoopt via een makelaar, betaal je als verkoper het makelaarsloon. Dit bedraagt doorgaans 1,5 tot 3% exclusief btw van de verkoopprijs. Bij een woning van €300.000 is dat €4.500 tot €9.000. Verkoop je zelf, zonder makelaar, dan vervalt deze kost volledig.

Zijn de kosten compromis notaris onderhandelbaar?

Sommige kosten zijn wettelijk vastgelegd en dus niet onderhandelbaar: de registratierechten, de notaristarieven en de btw. Wat wél bespreekbaar is:

• Kostenverdeling attesten: verkoper en koper kunnen afspreken dat de koper bepaalde attestkosten meehelpt te betalen (bv. elektrische keuring bij niet-conform attest).
• Bijdrage in registratierechten: in een kopersmarkt (veel aanbod) kan een verkoper aanbieden om een deel van de registratierechten mee te betalen als stimulans voor de koper.
• Makelaarsloon: enkel relevant als je via makelaar verkoopt, en dan is dit onderhandelbaar met de makelaar.

Alle afspraken over kostenverdeling moeten altijd schriftelijk worden vastgelegd in het compromis zelf. Mondelinge afspraken zijn bij notariële akten niet afdwingbaar. Zorg dat je notaris of makelaar een duidelijke clausule opstelt die de kostenverdeling beschrijft. Zo vermijd je discussies bij de notariële akte.

Veelgestelde vragen over compromiskosten

Wie betaalt de compromiskosten: koper of verkoper?

Bij het compromis zelf zijn er geen significante vaste kosten. De koper betaalt een voorschot van 10% (bewaard door notaris). De verkoper betaalt niets extra bij het ondertekenen, maar is verplicht om alle attesten te kunnen voorleggen. De grote kosten komen bij de notariële akte: de koper betaalt de registratierechten en notariskosten voor de aankoopakte; de verkoper betaalt de attesten, eventueel makelaarsloon en zijn aandeel in de notariskosten.

Hoeveel is het voorschot bij het compromis?

Standaard 10% van de verkoopprijs. Dit bedrag wordt bewaard op de derdengeldenrekening van de notaris tot de definitieve akte. Bij een woning van €300.000 bedraagt dit €30.000. Het voorschot is onderhandelbaar qua bedrag maar niet qua principe, er wordt altijd een voorschot gevraagd.

Wat zijn de totale aankoopkosten voor de koper?

Naast de aankoopprijs betaalt de koper registratierechten (6% of 3% bij klein beschrijf), notariskosten voor de akte (ca. €4.000-5.500 bij €300K) en hypotheekkosten (indien lening). Totaal: 8 à 12% bovenop de aankoopprijs, of 5 à 7% met klein beschrijf.

Wat zijn de totale verkoopkosten voor de verkoper?

Verplichte attesten (€700-1.400), notariskosten verkoper (€1.500-3.200), en eventueel makelaarsloon (1,5-3%). Totaal zonder makelaar: ca. €2.000-5.000 afhankelijk van situatie. Met makelaar: €6.500-14.000 bij een woning van €300.000. Lees ook onze volledige gids kosten huis verkopen.

Kan de notaris de kosten compromis notaris spreiden?

Nee, de notariskosten zijn in principe direct betaalbaar op de dag van de notariële akte. Er is geen standaard spreidingsregeling. Kopers die een hypothecaire lening afsluiten, financieren de bijkomende kosten soms mee in hun lening, maar dit moet vooraf worden afgesproken met de bank. Als koper is het aangeraden om voldoende spaargeld te hebben voor de bijkomende kosten bovenop je eigen inbreng.

Betaalt de verkoper ook registratierechten?

Nee. De registratierechten (6% of 3% klein beschrijf in Vlaanderen) worden betaald door de koper, niet door de verkoper. Dit is wettelijk bepaald. Enkel in een onderhandeling kan de verkoper vrijwillig besluiten een deel van de registratierechten mee te betalen als verkoopstimulans, maar dat is niet de standaard situatie.

Kosten compromis notaris: tijdlijn van betaling

Een veelgestelde vraag is: wanneer betaal je precies wat? De kosten compromis notaris zijn gespreid over twee momenten:

De kosten compromis notaris worden bij de notariële akte verrekend. De notaris maakt een gedetailleerde kostenopgave op vóór de akte zodat beide partijen precies weten wat ze betalen.

Kosten compromis notaris: veelgemaakte fouten vermijden

Veel verkopers en kopers onderschatten bepaalde kostenposten. Hier zijn de meest voorkomende vergissingen:

• Vergeten dat attesten vóór het compromis klaar moeten zijn. Als je het asbestattest of EPC niet op tijd hebt, kan het compromis niet worden ondertekend. Vraag deze documenten 4-6 weken voor de geplande compromisdatum aan.
• Hypotheekschrapping niet ingecalculeerd. Als verkoper met een lopende hypotheek betaal je niet alleen de resterende schuld maar ook de notariskosten voor de doorhaling van de hypotheek (€400 tot €1.000). Reken dit op voorhand door.
• Klein beschrijf niet aanvragen. Als koper die recht heeft op het verlaagd tarief van 3%, vergeet dan niet tijdig de aanvraag klein beschrijf in te dienen. Dit levert een besparing op van €9.000 bij een woning van €300.000.
• Mondelinge afspraken over kostenverdeling. Afspraken die niet in het compromis staan, zijn niet afdwingbaar bij de notariële akte. Leg alles schriftelijk vast.

Kosten compromis notaris: voorbeeld voor 2026

Om een concreet beeld te geven van alle kosten compromis notaris, hier een volledig voorbeeld voor een woning van €280.000 in Vlaanderen (2026), waarbij de koper recht heeft op klein beschrijf:

Lees ook

• Alle kosten bij het verkopen van een huis
• De rol van de notaris bij verkoop
• Verplichte documenten bij verkoop van een huis
• Verkoopovereenkomst: inhoud en checklist
• Het compromis: stappen en aandachtspunten