Kosten compromis notaris: wie betaalt koper of verkoper?

De koper betaalt bij het compromis een voorschot van doorgaans 5 tot 10% van de verkoopprijs, dat op de derdenrekening van de notaris wordt gestort. De verkoper betaalt niets bij de ondertekening zelf, maar is wel verantwoordelijk voor alle verplichte attesten die aanwezig moeten zijn vóór de ondertekening. De grote kosten volgen bij de notariële akte: de koper betaalt registratierechten (in Vlaanderen 12% standaard, of 2% voor de enige eigen woning) en notariskosten, de verkoper betaalt zijn aandeel in de notariskosten en eventueel makelaarsloon.

Overzicht: koper vs. verkoper, wie betaalt wat

De standaardverdeling in Vlaanderen ziet er als volgt uit:

Registratierechten (verkooprecht) Vlaanderen 2026: 12% standaardtarief, 2% voor de enige eigen woning van natuurlijke personen in volle eigendom. De voorwaarden voor het 2%-tarief zijn verstrengd sinds 1 januari 2026: je moet er binnen 3 jaar je domicilie vestigen én die minstens 1 jaar ononderbroken aanhouden. Bron: Vlaanderen.be/Vlaamse Belastingdienst, geraadpleegd augustus 2026. Notaristarieven: notaris.be.

Kosten compromis notaris: wat betaalt de koper?

Bij het compromis zelf zijn de kosten voor de koper beperkt tot één post: het voorschot. De registratierechten en notariskosten voor de akte worden pas later betaald, bij de ondertekening van de notariële akte.

Het voorschot: doorgaans 5 tot 10% van de verkoopprijs

Zodra het compromis is ondertekend, betaalt de koper een voorschot van doorgaans 5 tot 10% van de verkoopprijs, meestal 10%. Een wettelijke regel over de grootte bestaat niet: partijen bepalen dit vrij, en strikt genomen is een voorschot zelfs niet verplicht. Enige uitzondering: bij de aankoop van een woning op plan of in aanbouw mag het voorschot wettelijk maximaal 5% bedragen. (Bron: notaris.be, geraadpleegd augustus 2026.)

Hoe betaal je het voorschot?

Via overschrijving op de derdenrekening (rubriekrekening) van de notaris. Het voorschot wordt vrijwel altijd daar geparkeerd tot de notariële akte en dan verrekend in de totale koopsom; rechtstreeks aan de verkoper betalen wordt sterk afgeraden. Zo is het bedrag beschermd als de verkoop alsnog afspringt.

Wat als een partij het compromis verbreekt? Dat hangt af van wat in jouw compromis staat: veel compromissen bevatten een schadebeding waarbij de verbrekende partij een vergoeding verschuldigd is, vaak ter grootte van het voorschot. Laat die clausule dus bewust opstellen en nalezen.

Registratierechten: 12% of 2% (Vlaanderen, 2026)

De registratierechten (het verkooprecht) betaalt de koper bij de notariële akte, niet bij het compromis. Toch worden ze in het compromis al vastgelegd. In Vlaanderen gelden voor 2026 twee basistarieven:

• 12%, het standaardtarief
• 2%, het verlaagd tarief voor de enige eigen woning: alleen voor natuurlijke personen die de woning in volle eigendom kopen, er binnen 3 jaar hun domicilie vestigen én die minstens 1 jaar ononderbroken aanhouden (voorwaarden verstrengd sinds 1 januari 2026)

Bij een woning van €300.000 bedragen de registratierechten dus €36.000 (12%) of €6.000 (2%). Wie aan het 2%-tarief koopt met een aankoopprijs tot €220.000 (€240.000 in kernsteden en aan de kust), krijgt bovendien een rechtenvermindering van €1.867. Dit is de grootste kostenpost voor de koper en wettelijk vastgelegd, niet onderhandelbaar. (Bron: Vlaanderen.be/Vlaamse Belastingdienst, geraadpleegd augustus 2026.) Bekijk ook onze gids over alle kosten bij het verkopen van een huis.

Notariskosten aankoopakte

Naast de registratierechten betaalt de koper ook de notariskosten voor het opstellen van de aankoopakte. Deze bestaan uit het ereloon (wettelijk degressief tarief), administratieve kosten en opzoekingen, en btw (21%). Bij een woning van €300.000 lopen deze kosten op tot circa €4.000 à €5.500.

Kosten compromis notaris: wat betaalt de verkoper?

Als verkoper betaal je bij het compromis zelf doorgaans niets. Je hoofdverplichting is dat alle verplichte attesten aanwezig én geldig zijn vóór de ondertekening.

Verplichte attesten: voor de compromisondertekening

Dit zijn de documenten waarvoor jij als verkoper verantwoordelijk bent, en die klaar moeten zijn vóór het compromis ondertekend kan worden:

Het bodemattest vraag je aan via het VIP-loket van OVAM: €73,05 per perceel (€67 + €5 platformretributie + 21% btw op die retributie; bron: OVAM, geraadpleegd augustus 2026). Marktprijzen voor EPC, keuring en asbestattest verschillen per keurder; vraag meerdere offertes.

Verkoop je een appartement? Dan moet je ook informatie bij de syndicus opvragen. De wettelijke termijnen (art. 3.94 Burgerlijk Wetboek): de basisinformatie moet je uiterlijk 15 dagen vóór het compromis aan de koper bezorgen, de uitgebreide informatie 30 dagen vóór de notariële akte. De syndicus mag daarvoor kosten aanrekenen; vraag vooraf het tarief op.

Bekijk de volledige lijst van verplichte documenten in onze gids documenten bij de verkoop van een huis.

Notariskosten voor de verkoper

Als verkoper betaal je ook je aandeel in de notariskosten. Dit is het ereloonaandeel van de notaris voor de verkoopakte, inclusief administratieve kosten en btw. Bij een woning van €300.000 bedraagt dit ongeveer €1.500 à €3.200. Heb je nog een hypotheek? Dan betaalt de notaris deze af uit de verkoopopbrengst en rekent hij een bijkomende kost aan voor de hypotheekschrapping (€400 à €1.000). Lees meer over alle kosten van de notaris bij verkoop.

Makelaarsloon (bij verkoop via makelaar)

Als je je woning verkoopt via een makelaar, betaal je als verkoper het makelaarsloon. Dit bedraagt doorgaans 1,5 tot 3% exclusief btw van de verkoopprijs. Bij een woning van €300.000 is dat €4.500 tot €9.000. Verkoop je zelf, zonder makelaar, dan vervalt deze kost volledig.

Compromis tekenen: bij de notaris, bij de makelaar of onderling?

Alle drie zijn rechtsgeldig: een compromis is een onderhandse overeenkomst, dus je kan ze bij de notaris, bij de makelaar of gewoon aan de keukentafel tekenen. Toch is er een belangrijk verschil in begeleiding en risico.

• Bij de notaris (aangeraden): de notaris stelt het compromis op of leest het na, controleert de opschortende voorwaarden en de verplichte bijlagen. Vraag vooraf of je notaris hiervoor een kost aanrekent; bespreek dit bij het eerste contact.
• Bij de makelaar: gebruikelijk bij verkoop via makelaar. De makelaar gebruikt meestal een modelcompromis; laat het toch nog door je notaris nalezen vóór je tekent.
• Onderling (zonder notaris of makelaar): geldig, maar riskant. Het compromis is bindend en bepaalt de inhoud van de latere akte. Eén vergeten clausule of ontbrekend attest kan je duur komen te staan.

Wanneer teken je het compromis na een aanvaard bod? Zodra het dossier compleet is: alle attesten aanwezig, de opschortende voorwaarden uitgeschreven en het voorschot geregeld. Reken op enkele weken tussen bod en handtekening. Meer daarover in ons stappenplan compromis en akte.

Zijn de kosten compromis notaris onderhandelbaar?

Sommige kosten zijn wettelijk vastgelegd en dus niet onderhandelbaar: de registratierechten, de notaristarieven en de btw. Wat wél bespreekbaar is:

• De grootte van het voorschot: doorgaans 5 tot 10%, maar vrij af te spreken tussen koper en verkoper.
• Kostenverdeling attesten: verkoper en koper kunnen afspreken dat de koper bepaalde attestkosten meehelpt te betalen (bv. de elektrische herkeuring na een niet-conforme keuring).
• Makelaarsloon: enkel relevant als je via een makelaar verkoopt, en dan is dit onderhandelbaar met de makelaar.

Alle afspraken over kostenverdeling moeten altijd schriftelijk worden vastgelegd in het compromis zelf. Mondelinge afspraken zijn later niet afdwingbaar. Zorg dat je notaris of makelaar een duidelijke clausule opstelt die de kostenverdeling beschrijft. Zo vermijd je discussies bij de notariële akte.

Veelgestelde vragen over compromiskosten

Wie betaalt de compromiskosten: koper of verkoper?

Bij het compromis zelf zijn er geen significante vaste kosten. De koper betaalt een voorschot van doorgaans 5 tot 10% (bewaard door de notaris). De verkoper betaalt niets extra bij het ondertekenen, maar is verplicht om alle attesten te kunnen voorleggen. De grote kosten komen bij de notariële akte: de koper betaalt de registratierechten en notariskosten voor de aankoopakte; de verkoper betaalt de attesten, eventueel makelaarsloon en zijn aandeel in de notariskosten.

Hoeveel is het voorschot bij het compromis?

Doorgaans 5 tot 10% van de verkoopprijs, meestal 10%. Een wettelijke regel bestaat niet en een voorschot is strikt genomen niet verplicht; bij nieuwbouw op plan geldt wel een wettelijk maximum van 5%. Het bedrag wordt bewaard op de derdenrekening van de notaris tot de definitieve akte. Bij een woning van €300.000 komt 10% neer op €30.000.

Kan je een compromis tekenen zonder notaris?

Ja, dat is rechtsgeldig: een compromis is een onderhandse overeenkomst. Maar omdat het compromis bindend is en de inhoud van de latere akte bepaalt, laat je het best altijd opstellen of nalezen door je notaris vóór je tekent.

Wat zijn de totale aankoopkosten voor de koper?

Naast de aankoopprijs betaalt de koper registratierechten (12% standaard of 2% enige eigen woning), notariskosten voor de akte (ca. €4.000-5.500 bij €300K) en hypotheekkosten (indien lening). Totaal: circa 14 à 15% bovenop de aankoopprijs bij het standaardtarief, of circa 4 à 5% bij het 2%-tarief.

Wat zijn de totale verkoopkosten voor de verkoper?

Verplichte attesten (indicatief €700-1.400), notariskosten verkoper (€1.500-3.200), en eventueel makelaarsloon (1,5-3% excl. btw). Zonder makelaar blijft de rekening dus beperkt tot attesten en notariskosten; met makelaar komt daar bij een woning van €300.000 al snel €4.500 tot €9.000 bovenop. Lees ook onze volledige gids kosten huis verkopen.

Kan de notaris de kosten compromis notaris spreiden?

Nee, de notariskosten zijn in principe direct betaalbaar op de dag van de notariële akte. Er is geen standaard spreidingsregeling. Kopers die een hypothecaire lening afsluiten, financieren de bijkomende kosten soms mee in hun lening, maar dit moet vooraf worden afgesproken met de bank. Als koper is het aangeraden om voldoende spaargeld te hebben voor de bijkomende kosten bovenop je eigen inbreng.

Betaalt de verkoper ook registratierechten?

Nee. De registratierechten (12% of 2% in Vlaanderen) worden betaald door de koper, niet door de verkoper. Enkel in een onderhandeling kan de verkoper vrijwillig besluiten een deel van de registratierechten mee te betalen als verkoopstimulans, maar dat is niet de standaardsituatie.

Kosten compromis notaris: tijdlijn van betaling

Een veelgestelde vraag is: wanneer betaal je precies wat? De kosten compromis notaris zijn gespreid over twee momenten:

De kosten compromis notaris worden bij de notariële akte verrekend. De notaris maakt een gedetailleerde kostenopgave op vóór de akte zodat beide partijen precies weten wat ze betalen. Wanneer je als verkoper je geld ontvangt, lees je in onze gids over de notaris bij verkoop.

Kosten compromis notaris: veelgemaakte fouten vermijden

Veel verkopers en kopers onderschatten bepaalde kostenposten. Hier zijn de meest voorkomende vergissingen:

• Vergeten dat attesten vóór het compromis klaar moeten zijn. Als je het EPC, de elektrische keuring of (bij bouwjaar vóór 2001 en ≥ 20 m²) het asbestattest niet op tijd hebt, kan het compromis niet worden ondertekend. Vraag deze documenten 4-6 weken voor de geplande compromisdatum aan.
• Hypotheekschrapping niet ingecalculeerd. Als verkoper met een lopende hypotheek betaal je niet alleen de resterende schuld maar ook de notariskosten voor de doorhaling van de hypotheek (€400 tot €1.000). Reken dit op voorhand door.
• Het 2%-tarief mislopen. Als koper die aan de voorwaarden voldoet (enige eigen woning, volle eigendom, domicilie binnen 3 jaar en minstens 1 jaar aanhouden), scheelt het verlaagd tarief €30.000 bij een woning van €300.000 tegenover het standaardtarief. Laat je notaris controleren of je in aanmerking komt.
• Mondelinge afspraken over kostenverdeling. Afspraken die niet in het compromis staan, zijn niet afdwingbaar bij de notariële akte. Leg alles schriftelijk vast.

Kosten compromis notaris: voorbeeld voor 2026

Om een concreet beeld te geven van alle kosten compromis notaris, hier een volledig voorbeeld voor een woning van €280.000 in Vlaanderen (2026), waarbij de koper recht heeft op het 2%-tarief voor de enige eigen woning:

Zou dezelfde koper niet in aanmerking komen voor het 2%-tarief, dan bedragen de registratierechten €33.600 (12%). Verkoop je zonder makelaar, dan vallen de verkoperskosten terug op circa €2.750.

Lees ook

• Alle kosten bij het verkopen van een huis
• De rol van de notaris bij verkoop
• Verplichte documenten bij verkoop van een huis
• Je verplichtingen als verkoper
• Verkoopovereenkomst: inhoud en checklist
• Het compromis: stappen en aandachtspunten