Bijgewerkt april 2026, inclusief de digitale volmacht (videoconferentie met de notaris via eID) die sinds 2024 voor de meeste akten beschikbaar is.
Veel Belgen wonen in het buitenland, maar behouden hun woning in België. Als je je huis wilt verkopen terwijl je expat bent, heb je in de meeste gevallen een volmacht nodig, of je gebruikt de nieuwe digitale volmacht via eNotariaat. We leggen uit hoe beide opties werken, wat ze kosten en wanneer je welke kiest.
Huis verkopen vanuit buitenland: wat is een volmacht?
Een volmacht is een juridisch document waarmee je toestemming geeft aan iemand anders om namens jou bepaalde juridische handelingen uit te voeren. In het geval van woningverkoop geef je volmacht zodat je vertegenwoordiger (bijvoorbeeld een familielid, vriend of professioneel adviseur) de verkoopprocedure kan leiden zonder dat jij fysiek aanwezig hoeft te zijn. Juist wanneer je in het buitenland woont is dit een belangrijk aandachtspunt voor expats die Belgisch vastgoed willen verkopen.
De volmachtgever bent jij (de eigenaar), en de gevolmachtigde is degene die namens jou handelt.
Soorten volmachten voor expats die hun Belgische woning verkopen
Algemene volmacht
Dit is een zeer ruime volmacht waarmee de gevolmachtigde vrijwel alle juridische handelingen namens jou kan uitvoeren. Dit is riskant omdat het veel macht geeft. We raden dit af voor woningverkoop.
Speciale volmacht
Dit is veel beter: je geeft volmacht voor één specifiek doel – in dit geval het verkopen van je huis. De gevolmachtigde mag niet meer doen dan wat in de volmacht is vastgesteld. Dit is veiliger.
Volmacht voor notariële transacties
Dit is de meest voorkomende vorm voor woningverkoop. De volmacht is specifiek bedoeld voor het ondertekenen van de notariële eigendomsakte. Dit is zeer beperkt en beveiligd.
Hoe stel je een volmacht op?
Een volmacht kan op twee manieren worden opgesteld:
Privé-volmacht (onderhandse volmacht)
Dit is eenvoudig: je schrijft een document op waarin je iemand volmacht geeft. Dit kan eigenhandig geschreven zijn of getypt. Zorg ervoor dat:
- Je naam, geboortedatum en adres duidelijk staat
- De naam en adres van de gevolmachtigde staat
- Het doel van de volmacht precies wordt omschreven
- Je datum en handtekening staat
Dit is goedkoop maar het nadeel is dat niet iedereen dit zal accepteren. Sommige notarissen vereisen een notariële volmacht.
Notariële volmacht
Dit is het veiligst en het meest rechtsgeldige. Je gaat naar een notaris (in het buitenland óf in België) en stelt daar een formele volmacht op. De notaris zorgt dat alles juridisch correct is en dat het document wordt gearchiveerd.
Dit is duurder (meestal €100-300) maar veel veiliger. Dit is het aanbevolen type voor woningverkoop.
Waar en hoe stel je een volmacht op als je in het buitenland bent?
Bij een Belgische notaris
Je kunt naar een Belgisch notariskantoor gaan (wanneer je in België bent) en daar een volmacht laten opmaken. Dit is het eenvoudigst.
Bij een Belgisch consulaat of ambassade
Veel Belgische ambassades en consulaten kunnen volmachten authentificeren. Dit is bijzonder nuttig als je ver van huis bent. Het proces:
- Je maakt een particuliere volmacht op
- Je gaat naar je Belgische ambassade of consulaat
- Je toont je paspoort of ID-kaart
- Ze authentificeren je handtekening en stempel het document
Bij een notaris in je gastland
Sommige notarissen in je gastland kunnen volmachten opmaken die voor België rechtsgeldige zijn. Dit hangt af van internationale overeenkomsten. Informeer eerst of dit werkt.
Wat moet in de volmacht staan?
Voor woningverkoop moet de volmacht specifiek vermelden:
- Identificatie van het goed: Het kadastrale nummer, adres, en beschrijving van je woning
- Het doel: Het verkopen van dit specifieke goed
- De bevoegdheden van de gevolmachtigde: Bijvoorbeeld: onderhandelen met kopers, aanbod accepteren, akte ondertekenen, betaling incasseren
- Geldigheidsduur: Hoe lang is de volmacht geldig? (Bijvoorbeeld: 1 jaar, of tot voltooiing van de verkoop)
- Afzonderlijke voltekening vereist? Moet de notaris je volmacht afzonderlijk voltekenen? Dit is aanbevolen.
Veiligheid en risico's
Een volmacht geeft iemand veel macht. Zorg dat je:
- Volkomen vertrouwt: Geef volmacht alleen aan iemand die je absoluut vertrouwt. Dit kan een familielid zijn, maar ook een professionele makelaar of juridisch adviseur.
- Duidelijke afspraken maakt: Zorg dat je volmachtiger precies weet wat je van hem/haar verwacht.
- De volmacht beperkt: Zorg niet voor een ruime volmacht, maar een speciale volmacht voor dit doel.
- Toezicht uitoefent: Vraag regelmatig updates van je volmachtiger. Dit is je huis – je moet weten wat er gebeurt.
- Een einddatum bepaalt: Zorg dat de volmacht vervalt op een bepaalde datum. Dit voorkomt misbruik na voltooiing van de verkoop.
Geldigheidsduur en intrekking
Een volmacht kan voor onbepaalde duur gelden, maar het is beter om een einddatum in te stellen. Voorstel: zet een einddatum van 1 jaar, of "tot en met de voltooiing van de verkoop van het onroerend goed".
Je kunt een volmacht ingetrokken wanneer je maar wilt. Dit moet schriftelijk aan je volmachtiger worden medegedeeld. Als het een notariële volmacht was, notificeer ook de notaris.
Rol van de volmachtiger
Je gevolmachtigde kan:
- Met potentiële kopers onderhandelen
- Biedingen ontvangen en beoordelen
- Onderhandelingen voeren over prijs en voorwaarden
- Het voorlopig koopcontract (compromis) ondertekenen namens jou
- De notariële eigendomsakte ondertekenen op jouw naam
- Het geld ontvangen en aan jou overdragen
Maar: de volmachtiger kan geen volmacht delegeren aan iemand anders, tenzij dit expliciet in je volmacht staat.
Rol van de notaris
De notaris zal je volmacht controleren voordat hij/zij een transactie afsluit. De notaris zal willen weten:
- Is de volmacht origineel of een geverifieerd afschrift?
- Is de volmacht nog geldig?
- Is de gevolmachtigde correct geïdentificeerd?
- Past de transactie binnen de grenzen van de volmacht?
Dit is beschermend: de notaris zorgt dat je rechten worden beschermd. Als de volmacht niet in orde is of vervallen is, zal de notaris de transactie weigeren totdat een geldige volmacht wordt voorgelegd. Dat is de reden waarom je best op voorhand alles regelt en de notaris tijdig informeert.
Belastingen voor expats
Zorg dat je op de hoogte bent van belastingverplichtingen in je gastland. Bij verkoop van Belgisch vastgoed kunnen er:
- Inkomstenbelasting verschuldigd zijn in je gastland
- Vermogensbelasting van toepassing zijn
- Registratierechten verschuldigd zijn in België
Dit varieert sterk per land. Raadpleeg een belastingadviseur.
Praktische tips
- Start vroeg: Regel je volmacht veel eerder dan de verkoop. Dit geeft tijd voor administratie.
- Zorg voor kopieën: Houd meerdere ondertekende exemplaren van je volmacht. Je zult ze nodig hebben voor makelaar, notaris, en jezelf.
- Laat vertalen: Als je gastland geen Nederlands of Frans spreekt, laat je volmacht officieel vertalen.
- Kies een betrouwbare volmachtiger: Dit is van groot belang. Zorg voor iemand met integriteit en met ervaring in onroerend goed.
- Wees betrokken: Even al ben je ver weg, vraag regelmatig updates. Dit is je geld.
- Open een Belgische rekening: Zorg dat je nog een actieve Belgische bankrekening hebt waarop de verkoopopbrengst kan worden gestort. Veel notarissen zijn terughoudend om grote bedragen over te maken naar buitenlandse rekeningen zonder extra verificaties.
Alternatief: digitaal ondertekenen vanuit het buitenland
In toenemende mate kunnen ook expats digitaal ondertekenen op notariële documenten. Dit kan de noodzaak voor een volmacht reduceren. Informeer je notaris naar de mogelijkheden. Veel Belgische notarissen werken inmiddels met beveiligde digitale platformen zoals eNotariaat, waarbij je vanuit het buitenland een handtekening kunt plaatsen na identiteitsverificatie. De vereisten verschillen per notariskantoor en per type document.
Voor het compromis (onderhandse akte) is digitale ondertekening via tools als DocuSign of eID-kaart in sommige gevallen mogelijk. De notariële eigendomsakte vereist vooralsnog altijd een authentieke handtekening, hetzij persoonlijk aanwezig, hetzij via volmacht.
Belastingen en dubbelbelastingverdrag voor expats
Wanneer je als expat of niet-resident je Belgisch onroerend goed verkoopt, heb je te maken met belastingverplichtingen in meerdere landen. Bij een verkoop vanuit het buitenland gelden de volgende regels:
- Meerwaarde op privé-woning in België: Als je langer dan 5 jaar eigenaar bent en je de woning zelf betrokken hebt als hoofdverblijf, ben je in de meeste gevallen vrijgesteld van meerwaardebelasting in België.
- Meerwaarde korter dan 5 jaar eigenaarschap: Dan geldt een meerwaardebelasting van 16,5% in België op de gerealiseerde winst.
- Dubbelbelastingverdragen: België heeft verdragen met meer dan 90 landen om dubbele belasting te vermijden. Doorgaans heeft het land waar het vastgoed zich bevindt (België) het heffingsrecht, maar je moet dit aangeven in je gastland.
- Niet-residentenbelasting: Woon je buiten België? Dan val je onder het stelsel van niet-residenten voor Belgische inkomsten.
Raadpleeg een belastingadviseur die gespecialiseerd is in expat-situaties en internationale vastgoedtransacties. De regels verschillen per gastland.
Praktisch tijdsplan voor een verkoop vanuit het buitenland
Wanneer je je woning vanuit het buitenland verkoopt, duurt de voorbereiding langer. Reken op de volgende timing:
| Stap | Wanneer | Actie vereist |
|---|---|---|
| Volmacht opmaken | 6-8 weken voor verkoop | Naar notaris, ambassade of gastland-notaris |
| Attesten aanvragen | 4-6 weken voor compromis | EPC, bodemattest, asbestattest, elektrische keuring |
| Makelaar aanstellen | 3-4 maanden voor gewenste verkoopdatum | Makelaarsopdracht ondertekenen via volmacht |
| Compromis ondertekening | Zodra koper gevonden | Volmachtiger tekent namens jou |
| Notariële akte | 3-4 maanden na compromis | Volmachtiger aanwezig bij notaris |
| Opbrengst ontvangen | Na notariële akte | Notaris stort naar jouw rekening |
Verkopen zonder volmacht: wanneer is dat mogelijk?
In sommige gevallen heb je geen volmacht nodig. Als je even in België bent, kun je alle documenten zelf ondertekenen. Steeds vaker bieden notarissen ook digitale ondertekening aan via beveiligde platformen. Informeer bij je notaris of dit in jouw geval mogelijk is.
Voor het compromis volstaat in sommige gevallen ook een videoconferentie met de notaris, mits alle partijen akkoord zijn. De notariële akte vereist echter nog steeds een persoonlijke aanwezigheid of een geldige volmacht.
Bekijk de pakketten van Verkocht.be Voor expats die hun Belgische woning vanuit het buitenland willen verkopen: vaste tarieven, advertenties op Immoweb en Zimmo en ondersteuning bij de attesten. Ontdek welk pakket bij jouw situatie past. →Veelgestelde vragen: huis verkopen vanuit buitenland
Kan ik huis verkopen vanuit buitenland zonder ooit terug te komen?
Ja, dat is mogelijk met een geldige volmacht. Je gevolmachtigde regelt alles ter plaatse: van de makelaarsopdracht tot de notariële akte. Jij hoeft fysiek niet aanwezig te zijn, zolang de volmacht alle bevoegdheden dekt die nodig zijn voor de verkoop.
Hoeveel kost een volmacht voor woningverkoop?
Een notariële volmacht kost doorgaans €100 tot €300 bij een Belgische notaris of Belgisch consulaat. Bij een notaris in je gastland kunnen de kosten variëren. Sommige ambassades rekenen een consulaire taks van €25 tot €100. De kosten zijn relatief laag in verhouding tot het belang van het document.
Wie kan ik aanstellen als gevolmachtigde?
In principe iedereen die je vertrouwt en die meerderjarig is: een familielid, vriend, of professioneel (notaris, makelaar, advocaat). Een professionele volmachtiger biedt meer zekerheid maar kost meer. Kies iemand die beschikbaar is voor bezichtigingen, vergaderingen en de notariële akte.
Moet de volmacht vertaald worden?
Als de volmacht in een andere taal dan Nederlands, Frans of Duits is opgesteld, moet ze vertaald worden door een beëdigd vertaler. De Belgische notaris zal dit vereisen. Reken op €100 tot €300 voor een officiële vertaling.
Samenvatting: huis verkopen vanuit buitenland
Huis verkopen vanuit buitenland is goed mogelijk met de juiste voorbereiding. Een volmacht geeft iemand het recht om namens jou je huis te verkopen. Een speciale of notariële volmacht is het veiligst. Je kunt een volmacht opmaken bij een Belgische notaris, een ambassade, of een notaris in je gastland. Zorg dat je de volmacht beperkt, een betrouwbare persoon kiest, en regelmatig toezicht houdt. Zo verloopt de overdracht zonder dat je fysiek aanwezig moet zijn. Lees ook onze complete gids voor zelfverkoop en ontdek de rol van de notaris in het verkoopproces.
Raadpleeg ook de officiële website van de Belgische notarissen voor de meest actuele informatie.
