Kosten compromis woning: hoeveel betaal je? (2026)

Wanneer je je huis verkoopt, kom je onvermijdelijk uit bij het compromis, ook wel de voorlopige verkoopakte of onderhandse verkoopovereenkomst. Maar wat zijn de kosten compromis woning precies? Wie betaalt wat, en wat staat er allemaal in dat document? We overlopen de feiten.

Het goede nieuws: in de meeste gevallen zijn de kosten van een compromis beperkt of zelfs nul. De echte notariskosten komen bij de definitieve akte, en die betaalt in België vrijwel altijd de koper.

Wat is een compromis? Uitleg voor verkopers

Een compromis is een bindend verkoopcontract: zodra koper en verkoper het eens zijn over de prijs en het pand, is de koop juridisch gesloten, ook al is de notariële akte nog niet verleden. Het document legt alle rechten en verplichtingen vast en vormt de basis voor de definitieve akte bij de notaris.

In tegenstelling tot wat de naam "voorlopige verkoopakte" suggereert, is een compromis niet vrijblijvend. Beide partijen zijn er wettelijk aan gebonden. Wie zich terugtrekt zonder geldige reden, riskeert schadevergoeding of verlies van het voorschot.

Kosten compromis woning: wat betaal je?

De kosten voor het opstellen van een compromis hangen af van wie het document opstelt:

Als de notaris later ook de definitieve akte opstelt, neemt hij de kosten voor het compromis doorgaans op in het globale dossier. De kosten compromis woning blijven dan beperkt tot het globale notarisdossier. Schakel je een aparte notaris in exclusief voor de compromis, dan betaal je wél apart. Als verkoper raden we altijd aan om minstens de compromis na te laten lezen door een notaris, ook al laat je ze niet formeel opstellen.

Verschil tussen compromis en notariële akte

Om de kosten compromis woning correct in te schatten, moet je het verschil kennen tussen het compromis en de definitieve notariële akte. Het zijn twee afzonderlijke documenten met een ander rechtsgevolg.

Compromis (onderhandse verkoopovereenkomst): Een bindend contract dat de koop vastlegt. Eigendomsoverdracht vindt nog niet plaats. Beide partijen verbinden zich juridisch tot de transactie.

Notariële akte: Dit is de officiële eigendomsoverdracht bij de notaris. De woning wisselt effectief van eigenaar. Alle registratiebelasting en notariskosten worden op dit moment afgerekend. Tussen compromis en akte zit doorgaans 2 tot 4 maanden.

Praktisch samengevat: het compromis zegt "we hebben een deal": de notariële akte zegt "de deal is formeel afgerond en ingeschreven in het openbaar register."

Wat staat er in een compromis?

Een correct opgesteld compromis bevat minimaal de volgende elementen:

• Identiteit van koper en verkoper: naam, adres, rijksregisternummer
• Nauwkeurige beschrijving van het pand: adres, kadastrale gegevens, oppervlakte
• Verkoopprijs en betalingsmodaliteiten
• Voorschot (doorgaans 10% van de verkoopprijs)
• Opschortende voorwaarden, zoals het verkrijgen van een hypothecaire lening
• Uiterste datum voor de notariële akte (maximaal 4 maanden)
• Vermelding van de verplichte attesten: EPC, asbestattest, elektrische keuring, stedenbouwkundig uittreksel, bodemattest

Zorg dat je alle verplichte documenten voor de verkoop hebt verzameld vóór je het compromis tekent. Ontbreekt er een attest, dan kan de koper de termijn opschorten of de koop aanvechten.

Opschortende voorwaarden in het compromis

Opschortende voorwaarden zijn clausules die de koper de mogelijkheid geven om de koop te ontbinden als een bepaalde situatie zich niet voordoet. De meest voorkomende zijn:

• Hypothecaire lening: "De koop is geldig enkel als de koper hypotheekgoedkeuring bekomt binnen X weken." Dit is de meest gebruikte opschortende voorwaarde.
• Keuringsresultaat: "De koop is geldig enkel als de elektrische keuring geen niet-conforme punten bevat die een onmiddellijk gevaar inhouden."
• Stedenbouwkundig attest: "De koop is geldig enkel als er geen stedenbouwkundige bezwaren zijn."

Als verkoper doe je er goed aan de opschortende voorwaarden te begrenzen in tijd en omvang. Een te ruime hypotheekclausule geeft de koper maanden de tijd om af te haken zonder schadevergoeding. Laat je compromis altijd nalezen door een notaris of vastgoedadvocaat.

Het voorschot bij het ondertekenen van een compromis

Bij het tekenen van het compromis betaalt de koper doorgaans een voorschot van 10% van de verkoopprijs. Dit bedrag:

• Wordt gestort op een geblokkeerde rekening van de notaris of makelaar
• Is een bewijs van ernstige koopintentie
• Wordt verrekend bij de definitieve betaling bij de akte
• Vervalt aan de verkoper als de koper zich terugtrekt zonder geldige reden (mits de opschortende voorwaarden niet van toepassing zijn)

Als de verkoper zich terugtrekt zonder geldige reden, moet hij het dubbele van het voorschot terugbetalen aan de koper. Dit beschermt beide partijen.

Wie stelt het compromis op: notaris, makelaar of privé?

Via de notaris

De meest formele en veilige optie. De notaris stelt de compromis op, beide partijen ondertekenen en alles is juridisch waterdicht. Als diezelfde notaris later ook de definitieve akte verleent, zijn de kosten voor de compromis doorgaans inbegrepen in het globale dossier.

Via de makelaar

Veel vastgoedmakelaars gebruiken gestandaardiseerde compromisformulieren. Dit is een goedgekeurde en juridisch geldige optie, maar de makelaar kan niet instaan voor fiscale optimalisatie of complexe clausules. Bij twijfel: laat het document altijd nalezen door een notaris.

Privé-contract

Koper en verkoper kunnen ook zelf een compromis opstellen. Dit is juridisch geldig, maar risicovol: een foutieve clausule of ontbrekend attest kan de koop later ongeldig maken of tot een geschil leiden. Voor zelfverkopers raden we aan om toch minimaal een notaris het document te laten nalezen. Meer info vind je in ons stappenplan voor het compromis.

Van compromis tot notariële akte: de tijdslijn

Na het ondertekenen van het compromis beginnen de klok en de procedures te lopen. Naast de kosten compromis woning zelf, zijn er in de periode tot aan de notariële akte nog andere stappen. De wettelijke maximumtermijn bedraagt vier maanden. In die periode:

• Regelt de koper de hypothecaire financiering
• Vraagt de koper een bouwkundige keuring aan (indien gewenst)
• Levert de verkoper alle verplichte attesten aan de notaris
• Controleert de notaris de stedenbouwkundige toestand, het hypotheekregister en de eigendomstitel
• Bereiden beide partijen de ondertekening voor

Als de hypotheekgoedkeuring langer duurt of er stedenbouwkundige problemen opduiken, kunnen beide partijen in onderling akkoord de termijn verlengen. Na de notariële akte is de eigendomsoverdracht definitief ingeschreven in het hypotheekkantoor.

Veelgestelde vragen over kosten compromis woning

Is een compromis gratis bij de notaris?

In de meeste gevallen ja: als de notaris later ook de definitieve akte opstelt, rekent hij geen aparte kost voor de compromis aan. Schakel je een notaris in exclusief voor het compromis, dan betaal je €150 tot €350. Als makelaar of privé opstellen is gratis, maar let op de juridische risico's.

Wie betaalt de kosten bij de definitieve akte?

In België betaalt de koper vrijwel alle kosten bij de notariële akte: registratiebelasting (3% of 12% in Vlaanderen), het ereloon van de notaris en de administratieve kosten. De verkoper betaalt enkel de kosten voor het opvragen van attesten en de eventuele doorhaling van een bestaande hypotheek. Meer details vind je in ons overzicht van alle kosten bij woningverkoop.

Wat als de koper zich terugtrekt na het compromis?

Als de koper zich terugtrekt zonder opschortende voorwaarde te benutten, verliest hij het voorschot van 10%. De verkoper mag dat bedrag behouden als schadevergoeding. De verkoper kan bovendien een bijkomende schadevergoeding vorderen als de werkelijke schade hoger is. Raadpleeg notaris.be voor de wettelijke regels rond de verkoopovereenkomst.

Lees ook

• Alle verplichte documenten bij verkoop van een huis
• Notariskosten bij de verkoop: volledig overzicht
• Wettelijke verplichtingen bij verkoop woning
• Alle kosten bij het verkopen van een huis