Bijgewerkt april 2026: actuele erfbelastingtarieven Vlaanderen, kosten van de akte van verdeling, drie wegen om uit onverdeeldheid te komen en een concreet stappenplan tot aan de verkoopakte.
Een huis verkopen bij erfenis is iets anders dan een gewone verkoop. Je staat als erfgenaam vaak naast broers, zussen of een langstlevende ouder die ook moeten tekenen. De woning zit in onverdeeldheid, de aangifte van nalatenschap loopt nog en je vraagt je af of je wel mag verkopen voor de notaris alles heeft afgerond. Goed nieuws: in de meeste gevallen kan je sneller dan je denkt, op voorwaarde dat je de juiste volgorde aanhoudt.
Deze gids loodst je stap voor stap door een huis verkopen bij erfenis in Vlaanderen anno 2026. Je leest welke fiscale regels gelden, hoe de opbrengst verdeeld wordt, hoe je uit onverdeeldheid raakt als één erfgenaam dwarsligt, en wat de notariskosten zijn. Onderaan vind je een tijdlijn van overlijden tot verkoopakte en zeven veelgestelde vragen.
Wat gebeurt er fiscaal als je een geërfd huis verkoopt?
Bij een huis verkopen bij erfenis spelen twee fiscale vragen door elkaar: wat betaal je aan erfbelasting op het ogenblik dat je erft, en wat betaal je later wanneer je de woning verkoopt? In Vlaanderen heffen de fiscus en de federale overheid elk hun eigen rechten en je doet er goed aan beide te scheiden in je hoofd.
De erfbelasting wordt geheven op basis van de aangifte van nalatenschap die binnen vier maanden na het overlijden moet worden ingediend bij de Vlaamse Belastingdienst. De waarde die je daarin opgeeft, vormt de fiscale basis. Verkoop je het huis later voor een hogere prijs, dan is dat verschil in principe geen meerwaardebelasting waard, omdat de fiscale verkrijgingsprijs gelijkgesteld wordt aan de aangegeven waarde bij overlijden. Verkoop je beneden die waarde, dan kan dat zelfs argumenten leveren om je aangifte te herzien.
Een belangrijke nuance: als je het huis pas jaren later verkoopt en het wordt nooit jouw hoofdverblijfplaats, kan er wel een meerwaardetaks van 16,5% spelen op de werkelijke meerwaarde tussen de waarde bij overlijden en de verkoopprijs. Die taks geldt enkel bij verkoop binnen vijf jaar na de erfenis voor wie de woning niet bewoont. Lees meer over de fiscale spelregels in onze gids over belastingen bij de verkoop van je huis.
Erfbelasting bij verkoop na erfenis: tarief per categorie 2026
De erfbelasting in Vlaanderen volgt drie tariefschalen, afhankelijk van de verwantschap met de overledene. Wie in rechte lijn erft (kinderen, ouders, kleinkinderen) of als langstlevende echtgenoot, betaalt de laagste tarieven. Broers en zussen betalen een tussentarief, en alle andere erfgenamen vallen in de hoogste schijf.
| Schijf onroerend goed | Rechte lijn + partner | Broers en zussen | Anderen |
|---|---|---|---|
| €0 – €50.000 | 3% | 25% | 25% |
| €50.000 – €250.000 | 9% | 30% | 45% |
| Boven €250.000 | 27% | 55% | 55% |
Bron: Vlaanderen.be — erfbelasting, geactualiseerd 2026. De schijven gelden per erfgenaam, niet voor de totale nalatenschap.
Een geërfde gezinswoning die naar een langstlevende echtgenoot of wettelijk samenwonende partner gaat, is volledig vrijgesteld van erfbelasting. Voor de kinderen geldt die vrijstelling niet, maar het roerend en onroerend vermogen worden apart belast in afzonderlijke schijven, wat de progressie afzwakt. Wil je een grof beeld van de verschuldigde belasting, gebruik dan de erfbelasting-simulator van notaris.be.
De fiscale waarde die je opgeeft bij de aangifte heeft gevolgen voor de verkoopprijs. Geef je te laag aan, dan kan een latere hogere verkoopprijs leiden tot een correctie en een aanslag. Geef je te hoog aan, dan betaal je nu te veel erfbelasting voor niets. Een schattingsverslag van een erkend landmeter-expert of een betrouwbare schatting van je huis is daarom de eerste stap.
Verdeling opbrengst onder erfgenamen — de akte van verdeling
Wanneer meerdere erfgenamen samen een woning erven, komen ze in onverdeeldheid terecht. Dat betekent dat ieder een onverdeeld aandeel heeft in het volledige goed, niet in een specifieke kamer of helft. Wie het huis wil verkopen, moet dus eerst alle mede-erfgenamen aan boord krijgen of via een gerechtelijke procedure de verdeling afdwingen.
De akte van verdeling is het notariële document dat de onverdeeldheid beëindigt. In de praktijk verloopt de verdeling vaak gelijktijdig met de verkoop: de notaris regelt de verkoop, ontvangt de verkoopprijs en stort het netto-aandeel rechtstreeks naar elke erfgenaam volgens zijn of haar erfdeel.
De kosten van een akte van verdeling bestaan uit een verdeelrecht van 2,5% op de waarde van het verdeelde onroerend goed, plus erelonen van de notaris. Dat verdeelrecht is niet verschuldigd wanneer de verkoop aan een derde gebeurt en de opbrengst louter wordt verdeeld in geld. Wel verschuldigd: bij overname van het aandeel van een mede-erfgenaam (uitkoop). Het verschil tussen beide situaties kan duizenden euro's belopen, dus laat je vooraf goed adviseren door een notaris of bekijk onze gids over de rol van de notaris bij verkoop.
Onverdeeldheid uit: drie opties bij verkoop geërfd huis
Wat als de erfgenamen het niet eens zijn over een huis verkopen bij erfenis? In België kan niemand verplicht worden om in onverdeeldheid te blijven. Artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek geeft elke mede-eigenaar het recht de verdeling te vorderen, ook tegen de wil van de anderen in. Concreet zijn er drie wegen.
Optie 1: verkoop aan een derde (minnelijke verkoop)
De meest gebruikte route. Alle erfgenamen tekenen samen het verkoopcompromis en de notariële akte. De notaris verdeelt de opbrengst proportioneel volgens de erfdelen. Dit is fiscaal de voordeligste route omdat er geen verdeelrecht van 2,5% verschuldigd is. De drempel: alle erfgenamen moeten akkoord gaan met de prijs en de koper.
Optie 2: uitkoop door één mede-erfgenaam
Eén erfgenaam neemt het aandeel van de andere(n) over en wordt enige eigenaar. De notaris stelt een akte van verdeling op, met heffing van 2,5% verdeelrecht op de waarde van de overgenomen aandelen. Wie de woning wil houden, betaalt cash of via hypothecair krediet aan de uitgekochte erfgenamen. Een schatting door een erkend expert is hierbij essentieel om discussies te vermijden.
Optie 3: openbare verkoop via gerechtelijke procedure
Lukt het minnelijk niet, dan kan elke mede-erfgenaam bij de familierechtbank een gerechtelijke verdeling vorderen. De rechtbank wijst een notaris aan, die de woning openbaar verkoopt (vandaag meestal via Biddit, het digitale veilingplatform). Deze route is langer (zes maanden tot twee jaar), duurder en levert vaak een lagere prijs op dan een minnelijke verkoop. Toch is ze soms onvermijdelijk om een impasse te doorbreken. Lees ook onze pagina over huis verkopen in co-eigendom voor verwante situaties zonder erfeniscontext.
Notariskosten bij verkoop geërfde woning
De notariskosten bij een huis verkopen bij erfenis verlopen in twee bewegingen. Eerst zijn er de kosten verbonden aan de aangifte van nalatenschap en de overschrijving van de eigendomsakte op de erfgenamen. Daarna komen de kosten van de verkoopakte zelf, die in principe ten laste van de koper vallen. De verkoopzijde betaalt enkel de eigen aktekosten en eventuele afhandelingen.
| Akte | Wie betaalt | Indicatieve kost (woning €300.000) |
|---|---|---|
| Aangifte nalatenschap (advies + opmaak) | Erfgenamen | €500 – €1.500 ereloon |
| Akte van verdeling (uitkoop mede-erfgenaam) | Overnemende erfgenaam | €8.500 – €10.000 (incl. 2,5% verdeelrecht) |
| Verkoopakte aan derde | Koper | €3.500 – €4.500 ereloon notaris |
| Doorhaling oude hypotheek (indien nog open) | Erfgenamen | €600 – €1.200 |
| Aktekosten erfgenamen (administratie, opzoekingen) | Erfgenamen | €350 – €700 |
Indicatieve bedragen, april 2026. Vraag altijd een gedetailleerde offerte op bij je notaris. De volledige notariële tarieven zijn raadpleegbaar via notaris.be.
Een veel onderschatte kost zijn de tussentijdse lasten van een leegstaande geërfde woning: onroerende voorheffing, brandverzekering, eventuele leegstandsheffing van de gemeente en verwarming op vorstvrij houden. Reken op €150 tot €300 per maand. Vandaar dat snel handelen na de aangifte van nalatenschap meestal financieel voordeliger is dan eindeloos onderhandelen tussen erfgenamen. Vergelijk je opties via onze gids kosten huis verkopen.
Fiscale valkuilen bij huis verkopen na erfenis
De grootste valkuil is de leegstandsheffing. Veel Vlaamse gemeenten heffen vanaf het tweede jaar dat een woning op het leegstandsregister staat, een jaarlijkse boete van €1.100 of meer, oplopend naar verschillende duizenden euro per jaar bij langere leegstand. Een woning die langer dan twaalf maanden leeg staat na het overlijden, valt vaak in dat vizier. Praktische tip: stel binnen het jaar een bewoner aan, een huurder of een tijdelijke beheerder, of leg de verkoop tijdig in handen van een professionele partij.
Een tweede valkuil zijn de registratierechten op een uitkoop. Wie een mede-erfgenaam uitkoopt voor pakweg €100.000, betaalt 2,5% verdeelrecht oftewel €2.500. Dat tarief is gunstiger dan de gewone 12% kooprechten, maar wordt regelmatig vergeten in de berekening van de uitkoopsom. Maak een netto-vergelijking tussen uitkoop en verkoop aan een derde voor je beslist.
Derde aandachtspunt: de attestenplicht blijft volledig van kracht. Een geërfde woning verkoopt niet zonder geldig EPC, asbestattest, bodemattest en, indien van toepassing, een keuring elektrische installatie. Vooral bij oudere panden is dit een ware uitdaging want sommige attesten kunnen weken in beslag nemen. Zie onze gids attesten bij verkoop woning voor de volledige lijst en de aanvraagprocedures.
Stappenplan van erfenis tot verkoopakte
Een huis verkopen bij erfenis verloopt in zes herkenbare stappen. Reken in totaal op vier tot acht maanden, afhankelijk van de complexiteit van de nalatenschap en de markt.
Stap 1 — Maand 0 tot 4: aangifte van nalatenschap. De erfgenamen of een gemandateerde notaris dienen binnen vier maanden na het overlijden een aangifte van nalatenschap in. De woningwaarde wordt opgenomen op basis van een schatting. Tip: laat de woning schatten door een erkend landmeter-expert om latere correcties te vermijden, of gebruik onze 4-stappen aanpak om eerst zelf de woningwaarde te bepalen als benchmark voor de officiële schatting.
Stap 2 — Maand 1 tot 3: akte van bekendheid en eigendomsoverdracht. Parallel aan de aangifte stelt de notaris de akte van bekendheid op en wordt de eigendom op naam van de erfgenamen geregistreerd in het kadaster. Pas vanaf dat ogenblik kan een verkoopcompromis bindend worden ondertekend.
Stap 3 — Maand 2 tot 4: attesten verzamelen en woning klaarmaken. Vraag direct EPC, asbestattest, bodemattest en stedenbouwkundig uittreksel aan. Maak de woning verkoopklaar met een kleine opfrisbeurt en goede foto's. Een geërfd huis vraagt soms meer leegmaakwerk dan een eigen woning, voorzie tijd.
Stap 4 — Maand 3 tot 5: woning op de markt brengen. Plaats het zoekertje op Immoweb en Zimmo, organiseer bezichtigingen en ga in onderhandeling. Alle mede-erfgenamen moeten akkoord gaan met het bod voor er een compromis getekend wordt.
Stap 5 — Maand 4 tot 6: verkoopcompromis. Alle erfgenamen tekenen samen of via volmacht. De koper betaalt 5 of 10% voorschot in handen van de notaris.
Stap 6 — Maand 6 tot 8: notariële akte en verdeling. Vier maanden na het compromis volgt de definitieve akte. De notaris betaalt openstaande hypotheken, kosten en commissies, en verdeelt het saldo onder de erfgenamen volgens hun aandeel.
Wil je je huis verkopen zonder makelaar en de commissie van 3 tot 4% besparen? Bekijk onze verkooppakketten en zelf huis verkopen gids. Voor andere familiale scenarios verwijzen we naar huis verkopen bij scheiding en de overzichtspagina over verkoop bij scheiding, erfenis of gedeelde eigendom.
Veelgestelde vragen over huis verkopen bij erfenis
Mag ik het geërfde huis verkopen voor de aangifte van nalatenschap is afgerond?
In de praktijk niet. De eigendomsoverdracht van overledene naar erfgenamen moet eerst geregistreerd zijn in het kadaster voor je een rechtsgeldige verkoopakte kunt tekenen. Wel kan de notaris de aangifte en de verkoop parallel voorbereiden zodat beide in dezelfde week worden afgewerkt.
Wat als één van de erfgenamen weigert te verkopen?
Niemand kan verplicht worden in onverdeeldheid te blijven. Wie wil verkopen kan de uitonverdeeldheid vorderen voor de familierechtbank. Die kan een gerechtelijke openbare verkoop bevelen of een uitkoop opleggen. Reken op zes maanden tot twee jaar procedure.
Hoeveel erfbelasting betaal ik op een geërfd huis in Vlaanderen?
In rechte lijn (kinderen, kleinkinderen, ouders) en voor de langstlevende partner bedragen de tarieven 3% tot €50.000, 9% tussen €50.000 en €250.000, en 27% boven €250.000. Voor de gezinswoning naar de langstlevende partner geldt een volledige vrijstelling.
Is er meerwaardebelasting bij verkoop van een geërfd huis?
In de meeste gevallen niet, omdat de fiscale verkrijgingsprijs gelijk is aan de waarde bij overlijden zoals aangegeven in de aangifte van nalatenschap. Verkoop je binnen vijf jaar na de erfenis en bewoon je het pand niet zelf, dan kan een meerwaardetaks van 16,5% verschuldigd zijn op het verschil.
Welke documenten heb ik nodig om een geërfde woning te verkopen?
Naast de gewone verkoopdocumenten (EPC, asbestattest, bodemattest, stedenbouwkundig uittreksel) heb je de akte van bekendheid en het bewijs van inschrijving op naam van de erfgenamen nodig. De notaris bezorgt deze stukken automatisch.
Hoeveel kost een akte van verdeling bij uitkoop van mede-erfgenamen?
Reken op een verdeelrecht van 2,5% op de waarde van de overgenomen aandelen, plus ereloon van de notaris (€2.000 tot €3.500) en aktekosten (€500 tot €1.000). Voor een woning van €300.000 met 50/50 uitkoop is dat snel €6.000 tot €10.000 totaal.
Kan ik een geërfd huis verkopen aan een familielid tegen een lagere prijs?
Ja, maar de fiscus toetst de verkoopprijs aan de marktwaarde. Een te lage prijs kan herkwalificeerd worden als een (gedeeltelijke) schenking, met schenkbelasting tot gevolg. Vraag een schatting en laat de notaris de prijs onderbouwen. Lees ook onze gids huis verkopen aan een familielid.
Officiële bronnen
- Vlaanderen.be — erfbelasting tarieven en aangifte
- Vlaamse Belastingdienst — aangifte nalatenschap
- Notaris.be — erfenissen en testamenten
- Statbel — vastgoedprijzen Vlaanderen
Verkocht.be helpt bij huis verkopen bij erfenis
Wij begeleiden erfgenamen door het volledige verkoopproces, van schatting en attesten tot zoekertje en notarisafhandeling, voor één vast pakketprijs in plaats van een commissie van 3 tot 4%. Bekijk onze verkooppakketten of vraag vrijblijvend een prijsaanvraag aan voor jouw situatie.
