Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening waarmee je een nieuwe woning koopt voor je huidige woning verkocht is. Zolang het krediet loopt, betaal je enkel intresten op het volledige bedrag. Het kapitaal los je in één keer af met de opbrengst van je verkoop.
Voor jou als verkoper telt vooral één ding: je huidige woning moet verkocht én overgedragen zijn voor het krediet afloopt. In deze gids lees je hoe het werkt, wat het per maand kost en hoe je je verkoop zo plant dat je niet in tijdnood komt.
Wat is een overbruggingskrediet woning?
Een overbruggingskrediet overbrugt de periode tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je huidige. Volgens Wikifin, het financiële educatieplatform van de FSMA, werkt het zo:
- Je betaalt tijdens de looptijd geen kapitaal terug, enkel intresten op het volledige bedrag.
- Het krediet loopt tot je het geld van de verkoop van je oude woning ontvangt. Daarmee los je de lening in één keer af.
- Het grootste risico: je ontvangt de verkoopopbrengst niet op tijd en moet het volledige bedrag toch terugbetalen.
Hoeveel je kan lenen, beslist de bank. Ze kijkt daarvoor naar de waarde van je huidige woning, je lopende lening en je inkomen. De voorwaarden verschillen per bank, dus vergelijk altijd meerdere offertes.
Wanneer heb je een overbruggingskrediet nodig?
Je hebt een overbruggingskrediet nodig als je een nieuwe woning koopt voor de verkoop van je huidige rond is, en je de aankoop niet kan betalen met spaargeld of met je gewone woonkrediet alleen. De meest voorkomende situaties:
- Eerst kopen, dan verkopen: je vond een nieuwe woning en wil die niet laten schieten, maar je huidige woning staat nog niet te koop of is nog niet verkocht.
- Geen dubbele financiering mogelijk: je spaargeld volstaat niet om beide woningen tegelijk te dragen.
- Een vaste verhuisdatum: je moet op een bepaalde datum in je nieuwe woning kunnen, bijvoorbeeld door werk of school.
Je hebt er geen nodig als je eerst verkoopt en dan koopt, als je genoeg eigen middelen hebt, of als de verkoper van je nieuwe woning een opschortende voorwaarde van verkoop van je eigen woning aanvaardt.
Wat kost een overbruggingskrediet?
De grootste kost is de intrest: je betaalt die elke maand op het volledige bedrag, tot de dag dat je aflost. Daarom bepaalt de duur van je verkoop voor een groot deel wat het krediet je kost. Daarnaast reken je op:
- Dossierkosten van de bank.
- Een schatting van je huidige woning, als de bank die vraagt.
- Notariskosten voor een hypotheek of hypothecair mandaat, als de bank die als waarborg vraagt. Zie de rol van de notaris.
- Dubbele woonlasten: zolang je beide woningen bezit, betaal je voor allebei onroerende voorheffing, verzekering en vaste kosten.
Vraag de actuele rentevoet en alle kosten schriftelijk op bij je bank. Tarieven veranderen en verschillen per bank en per profiel.
Zo reken je de intrestkost zelf uit: bedrag × jaarrente ÷ 12 = intrest per maand. Een voorbeeld met een veronderstelde rente van 4 procent op 200.000 euro (vul zelf de rente uit je offerte in):
| Je woning is verkocht en overgedragen na | Intrest per maand | Totale intrest |
|---|---|---|
| 3 maanden | ongeveer 667 euro | ongeveer 2.000 euro |
| 6 maanden | ongeveer 667 euro | ongeveer 4.000 euro |
| 12 maanden | ongeveer 667 euro | ongeveer 8.000 euro |
Het rekenvoorbeeld toont het belangrijkste punt: elke maand dat je woning langer te koop staat, kost je een vast bedrag, bovenop je dubbele woonlasten. Een vraagprijs die een paar procent te hoog ligt en je verkoop maanden vertraagt, kan zo meer kosten dan hij opbrengt.
Eerst gekocht? Zo verkoop je je woning binnen de looptijd
Plan je verkoop achterwaarts, vanaf de einddatum van je overbruggingskrediet. Het geld om af te lossen komt pas vrij bij de notariële akte: de notaris gebruikt de koopprijs om je lopende schulden af te lossen en laat de hypotheek doorhalen (notaris.be). Een getekend compromis alleen lost je krediet dus niet af.
| Mijlpaal | Uiterlijk | Waarom |
|---|---|---|
| Einddatum overbruggingskrediet | Vast in je kredietcontract | Dan moet het volledige bedrag terugbetaald zijn |
| Notariële akte | Voor die einddatum, met marge | Pas bij de akte ontvang je de verkoopopbrengst |
| Compromis getekend | Binnen de vier maanden vóór de akte | De akte moet binnen maximaal vier maanden na het compromis verleden worden (notaris.be) |
| Publicatie van je zoekertje | Zo vroeg mogelijk | Hoe lang een verkoop duurt, hangt af van prijs, ligging en woning |
| EPC en andere attesten klaar | Vóór de publicatie | Het EPC moet er zijn bij de eerste publiciteit (Vlaanderen.be) |
Vier dingen maken het verschil als je tegen een einddatum verkoopt:
- Een realistische vraagprijs vanaf dag één. Een prijs die je na weken moet verlagen, kost je intresten. Start met onze gratis online waardebepaling en lees hoe je je vraagprijs bepaalt.
- Je dossier compleet voor je publiceert. Ontbrekende attesten vertragen het compromis. Bekijk welke documenten je nodig hebt bij de verkoop.
- Let op de opschortende voorwaarde van je koper. Een koper kan tekenen onder voorwaarde dat hij een lening krijgt. Krijgt hij die niet, dan gaat de verkoop niet door (notaris.be). Spreek daarom een korte, vaste termijn af voor die voorwaarde, zodat je snel weet waar je staat.
- Stem de datum van de akte af op je krediet. Leg in het compromis een aktedatum vast die ruim voor de einddatum van je overbruggingskrediet valt.
Heb je nog een lopende lening op je huidige woning? Hoe de aflossing en de doorhaling bij de akte verlopen, lees je bij huis verkopen met een lopende lening.
Wat als je huis niet verkocht is binnen de looptijd?
Dan moet je het krediet op de einddatum toch terugbetalen, ook zonder verkoopopbrengst. Dat is het risico dat Wikifin als belangrijkste noemt. Wacht daarom niet tot de laatste maand:
- Praat tijdig met je bank. Vraag of een verlenging mogelijk is en onder welke voorwaarden. Een bank is daar niet toe verplicht, en een verlenging betekent meer intresten.
- Kijk kritisch naar je vraagprijs. Weinig bezoeken en geen biedingen na enkele weken wijzen meestal op een prijs die niet aansluit bij de markt.
- Kijk naar je presentatie. Foto's, beschrijving en een compleet dossier bepalen of kandidaten langskomen.
- Bespreek andere opties met je bank of een onafhankelijk adviseur, zoals een andere financiering. Kan je een lening niet meer terugbetalen, dan lees je bij notaris.be wat de gevolgen zijn.
Overbruggingskrediet aanvragen: stap voor stap
Je vraagt een overbruggingskrediet aan bij je bank, meestal samen met het woonkrediet voor je nieuwe woning. Zo verloopt het doorgaans:
- Offertes vragen bij meerdere banken. Vraag naar de rentevoet, de maximale looptijd, alle kosten en wat er gebeurt als je niet op tijd verkoopt.
- Gegevens over je huidige woning bezorgen. De bank wil de waarde en de lopende lening kennen en kan een schatting vragen.
- Je inkomen en lopende kredieten aantonen. De bank beoordeelt of je de intresten en de lasten van beide woningen kan dragen.
- Kredietbeslissing en ondertekening. Lees vooral de einddatum en de voorwaarden voor verlenging goed na.
- Aflossing bij de verkoop. Bij de akte van je huidige woning gebruikt de notaris de koopprijs om af te lossen.
Alternatieven voor het overbruggingskrediet woning
Opschortende voorwaarde van verkoop van je eigen woning. Je koopt je nieuwe woning op voorwaarde dat je je huidige woning verkoopt. Lukt dat niet binnen de afgesproken termijn, dan gaat de aankoop niet door. Het kost geen intrest, maar niet elke verkoper gaat ermee akkoord.
Eerst verkopen, dan kopen. Je verkoopt eerst en zoekt daarna, eventueel met een tijdelijke woning. Je vermijdt overbruggingsintresten en dubbele lasten, maar je hebt een tussenoplossing nodig. Lees meer in eerst verkopen of eerst kopen.
Een latere aktedatum of later genot. Verkoop je eerst, dan kan je in het compromis een aktedatum of een datum van ingenottreding afspreken die aansluit bij je aankoop, zodat je niet tussen twee woningen valt.
| Aanpak | Voordeel | Nadeel |
|---|---|---|
| Overbruggingskrediet | Je kan meteen kopen | Intrest per maand, dubbele woonlasten, risico op tijdnood |
| Opschortende voorwaarde verkoop eigen woning | Geen intrest, aankoop valt weg als je niet verkoopt | Minder aantrekkelijk voor de verkoper van je nieuwe woning |
| Eerst verkopen, dan kopen | Je kent je budget, geen dubbele lasten | Tussentijdse woning nodig |
Veelgestelde vragen over het overbruggingskrediet woning
Wanneer los je een overbruggingskrediet af?
Bij de notariële akte van je huidige woning. De notaris gebruikt de koopprijs om je lopende schulden af te lossen. Het compromis alleen volstaat niet, want dan ontvang je de koopprijs nog niet.
Hoelang loopt een overbruggingskrediet?
Tot je de opbrengst van je verkoop ontvangt, met een maximale einddatum die in je kredietcontract staat. Die maximale duur verschilt per bank. Vraag ze op voor je tekent en plan je verkoop daarop.
Wat gebeurt er als ik mijn huis niet verkoop binnen de looptijd?
Dan moet je het krediet op de einddatum toch terugbetalen. Neem tijdig contact op met je bank over een mogelijke verlenging, en kijk intussen kritisch naar je vraagprijs en je presentatie.
Is de intrest op een overbruggingskrediet fiscaal aftrekbaar?
In Vlaanderen is de geïntegreerde woonbonus uitgedoofd vanaf 1 januari 2020 (Vlaamse overheid, Wegwijs in de Vlaamse personenbelasting). Voor leningen die je sindsdien afsluit, geldt die belastingvermindering niet meer. Twijfel je over je eigen situatie, vraag het dan na bij je bank of een fiscalist.
Kan ik een overbruggingskrediet vragen zonder nieuw woonkrediet?
Dat hangt af van je bank. Meestal vraag je het overbruggingskrediet samen aan met de financiering van je nieuwe woning, zodat de bank het geheel kan beoordelen.
Moet ik offertes bij meerdere banken vragen?
Ja. Rente, kosten, maximale looptijd en voorwaarden voor verlenging verschillen per bank. Vraag de offertes rond dezelfde tijd op, zodat je ze eerlijk kan vergelijken.
Bronnen: Wikifin (FSMA), welk type hypothecair krediet kiezen, notaris.be, verkopen met een hypotheek, notaris.be, de verkoopovereenkomst, notaris.be, opschortende voorwaarden en Vlaamse overheid, woonbonus.
Wil je weten wat je huidige woning vandaag ongeveer waard is, zodat je je overbrugging realistisch kan plannen? Start met onze gratis online waardebepaling. Verkoop je zelf, dan helpen onze pakketten met een waardebepaling ter plaatse, foto's en publicatie.
